TA75 · 1re Section - 2e Chambre — 13 février 2024

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête enregistrée sous le numéro 2108348 et un mémoire, enregistrés le  
 19 avril 2021 et le 21 janvier 2022, la société Bys, représentée par Me Zapf, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre des année 2019 et 2020 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 9, avenue Gustave Doré à Paris (17ème arrondissement) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la surface pondérée du local est de 1 351 mètre carrés, l'administration fiscale se prévalant d'une déclaration ME de 1970 de 1757 mètres carrés qu'elle s'abstient de produire ;  
 - la base taxable à la taxe foncière, si on retient la valeur locative unitaire de 9,60 euros par mètre carré du local type n°16 du PV ME du quartier Amérique combat, la clinique de Milan dans le 9ème arrondissement, peu importe le fait qu'elle ait été vacante au 1er janvier 2017 doit être réduite à due-proportion ; 
 - la base taxable des taxes annexes doit être également réduite à due-proportion. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés sous le numéro 2205738 le 18 août 2021 et le 10 mars 2023, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens présentés dans la requête ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 mars et le 13 septembre 2022, la société bys, représentée par Me Zarf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 9, avenue Gustave Doré à Paris (17ème arrondissement) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - La surface du local est de 1 402 mètre carrés, soit 1 351 mètres carrés pondérée, objet d'une déclaration n°6660-REV-V-K déposée le 11 mars 2011, l'administration fiscale se prévalant d'une déclaration ME de 1970 de 1757 mètres carrés qu'elle s'abstient de produire ;  
 - La base taxable à la taxe foncière, si on retient la valeur locative unitaire de 9,60 euros par mètre carré du local type n°16 du PV ME du quartier Amérique combat, la clinique de Milan située 17, rue de Milan dans le 9ème arrondissement de Paris, peu importe le fait qu'elle ait été vacante au 1er janvier 2017, doit être réduite à due-proportion ; 
 - la base taxable des taxes annexes doit être également réduite à due-proportion. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 1er août 2022, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens présentés dans la requête ne sont pas fondés. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Pertuy, 
 - et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La Société Bys est propriétaire d'un immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à Paris (17ème arrondissement).  Elle a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement, à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019, 2020 et 2021. Par une première requête, elle demande la réduction de ces cotisations pour les années 2019 et 2020, et pour l'année 2021 par une seconde requête. 
 Sur la jonction :  
 2. Les requêtes n° 2108348 et n° 2205738 de la Société Bys présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement. 
 Sur les surfaces retenues : 
 3. Aux termes de l'article R*194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". 
 4. Si la requérante se prévaut, en l'espèce, de ce qu'elle a déposé une déclaration  
 6660 REV en 2011 réduisant la surface de l'immeuble à 1 402 mètres carrés, elle n'apporte aucun élément de nature à démontrer que cette déclaration aurait été transmise à l'administration fiscale, laquelle produit en revanche la déclaration modèle ME du  
 18 octobre 1970 par laquelle le propriétaire de l'immeuble avait déclaré une surface de 1757 mètres carrés. La société Bys ne peut, par conséquent, être regardée comme apportant la preuve, qui lui incombe, du caractère exagéré de la surface retenue. 
 Sur le comparant retenu par l'administration : 
 5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable à l'année 2018 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ". 
 6. Aux termes, d'autre part, du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du  
 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 :  
 " () D. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, au III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10% de la surface de ces locaux ". 
 7. Enfin, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. ". 
 8. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er janvier 2017, de référence pour l'application du dispositif de " planchonnement " résultant des dispositions précitées du III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de son annexe III. La valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d'une même catégorie de locaux. 
 9. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 10. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 11. Le local taxé est un immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à paris (17ème arrondissement) d'usage professionnel de clinique, d'une surface de 1757 mètres carrés et d'une surface pondérée de 972 mètres carrés, de 1961 et en bon état d'entretien.  
 12. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu pour l'année 2020 le local-type n°276 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris 10ème, quartier Saint-Vincent de Paul, correspondant à une maison de santé située au  
 8 rue Saint Quentin, d'une surface réelle de 232 mètres carrés et d'une surface pondérée de 184 mètres carrés. 
 13. La société Bys soutient quant à elle qu'il serait pertinent de retenir comme terme de référence pour la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 l'immeuble situé 17, rue de Milan à Paris (9ème), local-type n° 16 du procès-verbal " Maisons exceptionnelles " du quartier Amérique-Combat au tarif unitaire de 9,60 euros le mètre carré. Ce local-type correspond à l'ancienne " Clinique Milan ", établissement de soins dont la superficie pondérée est de  
 1 492 mètres carrés.  
 14. L'administration fiscale conteste le choix de ce local-type au motif qu'au  
 1er janvier 2016 ce local était vacant et des travaux y débutaient pour en transformer la destination en hôtel de tourisme à la suite de son rachat par un nouveau propriétaire et de l'obtention d'un permis de construire le 15 décembre 2015 et que si les travaux avaient commencé en janvier 2016 il étaient toutefois très avancés au 1er janvier 2017 date à laquelle l'immeuble avait changé d'affectation. Toutefois la seule circonstance qu'un local-type soit vacant au 1er janvier de l'année de l'imposition ne justifie pas son retrait de la liste des locaux types et n'implique pas obligatoirement le choix d'un nouveau local de référence, dans la mesure où la comparaison du local en litige avec ce local-type devenu vacant, dont la valeur locative unitaire et la superficie pondérée sont connues, demeure possible. En outre, à supposer même que les travaux aux fins de transformation des locaux auraient été très avancés au  
 1er janvier 2017, ce qui ne résulte pas de l'instruction et n'est pas établi par le service évaluateur, ce local-type est présumé conserver son ancienne affectation au 1er janvier de ladite année dans la mesure où il n'a pas été rendu disponible pour une autre activité.  Dès lors, l'objection du défendeur, tirée ce que le local-type préconisé par la société requérante ne pourrait constituer un terme de comparaison pertinent en raison de sa vacance doit être écarté.  
 15.  Dans ces conditions, eu égard aux caractéristiques, non contestées par l'administration, de l'immeuble dont s'agit, à une distance géographiquement plus proche des biens à évaluer, dont l'affectation est identique et la surface pondérée comparable, il y a lieu de regarder le local-type n° 16 comme approprié pour la détermination de la valeur locative du bien en litige. La valeur locative servant de base aux impositions contestées doit dès lors être fixée à 9,60 euros le mètre carré pondéré au 1er janvier 1970.  
 Sur les taxes annexes : 
 16. Il résulte de ce qui précède que la requérante, qui a renoncé dans le dernier état de ses écritures correspondant à la requête n° 2108348 à la décharge totale des taxes annexes pour se borner à demander la seule réduction de celles-ci à raison de la réduction des bases de taxe foncière sollicitée, est fondée à demander la réduction de la base de la taxe foncière à acquitter au titre de cette année à raison de cette valeur locative. Il en est de même s'agissant de ses conclusions relatives à la taxe spéciale d'équipement, de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.  
 17. Il résulte de tout ce qui précède que la société Bys est seulement fondée à obtenir que sa cotisation de taxe foncière soit réduite ainsi que sa cotisation de taxe locale d'équipement, sa cotisation de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et sa cotisation de taxe d'enlèvement des ordures ménagères à raison de la substitution du local type qu'elle préconise à celui retenu par l'administration fiscale compte-tenu des textes en vigueur au 1er janvier 2017.  
 Sur les frais liés au litige :  
 18. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Bys et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière, de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre des années 2019, 2020 et 2021, la valeur locative de l'immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à paris (17ème arrondissement) d'usage professionnel de clinique est fixée à 9,60 euros le mètre carré pondéré. 
 Article 2 : La société Bys est déchargée de la différence entre, d'une part, les montants de taxe foncière, de taxe spéciale d'équipement, de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères auxquels elle a été assujettie au titre des années 2019, 2020 et 2021 et les montants correspondant qui résultent de la fixation d'une valeur locative à 9,60 euros le mètre carré prévue à l'article précédent. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté. 
 Article 4 : L'Etat versera à la société Bys la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article  
 L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Bys et au directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 30 janvier 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Bachoffer, président, 
 M. Pertuy, premier conseiller,  
 M. Amadori, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2024. 
 Le rapporteur, 
 I. PERTUY 
 Le président, 
 B. BACHOFFER La greffière, 
 S. RUBIRALTA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 2, 2205738/1-