TA93 · 2ème chambre — 20 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, deux mémoires en réplique et un mémoire de production, enregistrés les 5 juillet 2021, 12 mai et 22 juin 2022, la société civile immobilière (SCI) Montjoie-Faron, représentée par Me Falala, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 6 mai 2021, par laquelle la société Sequano Aménagement a préempté son bien immobilier situé sis 10 à 16 rue des Blés, 5 à 9 rue de la Procession, rue des Drapiers sans numéro et 6 à 12 rue de la Croix Faron, sur le territoire de la commune de Saint-Denis ; 
 2°) de mettre à la charge de la société Sequano Aménagement la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :  
 - la décision litigieuse est entachée d'une insuffisance de motivation ;  
 - cette décision est entachée d'une double erreur de qualification et de droit dès lors que le projet proposé ne constitue pas une opération d'aménagement au sens de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;  
 - la réalité et l'antériorité du projet n'est pas justifiée ; 
 - la décision a été prise à l'issue d'un détournement de pouvoir.  
 Par trois mémoires en défense, enregistrés les 4 avril, 25 mai et 8 juillet 2022, la société anonyme d'économie mixte (SAEM) Sequano Aménagement, représentée par Me Ceccarelli-Le Guen, conclut, d'une part, au rejet de la requête et, d'autre part, à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Weidenfeld, présidente-rapporteure ; 
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Falala, représentant la SCI Montjoie-Faron et Me Ricard, représentant la société Sequano Aménagement. 
 Une note en délibéré a été enregistrée pour la société Montjoie-Faron le 11 octobre 2022. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Montjoie-Faron a déclaré, le 8 février 2021, son intention de céder à la société Immofim Invest 7 un bien immobilier construit en 1993 et constitué de deux corps de bâtiments en R+2 sur sous-sol, et d'une cour centrale, d'une surface totale d'environ 6 900 m², situé sur la parcelle cadastrée section CJ n° 90 située au sein de la ZAC de Montjoie créée en 1988 et étendue à plusieurs reprises. Par une décision du 6 mai 2021, dont la SCI Montjoie-Faron demande l'annulation, la société Sequano Aménagement a exercé son droit de préemption urbain sur ce bien.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, la circonstance que l'enregistrement de la réunion en visioconférence du 28 avril 2021, versé aux débats par la société requérante, a été réalisé à l'insu de la société Sequano Aménagement n'est pas de nature à interdire au tribunal de le prendre en considération dès lors que cette pièce a pu être discutée contradictoirement par les parties. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () " et aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date. La décision par laquelle une collectivité exerce son droit de préemption en vue non d'acquérir un bien mais de faire échouer une transaction afin d'amener le propriétaire du bien à le céder à une tierce personne ou à des conditions différentes de celles initialement prévues ne peut être regardée comme répondant aux objectifs définis par les dispositions précitées du code de l'urbanisme, alors même que le projet poursuivi par l'acquéreur privé s'intègrerait dans une opération d'aménagement mettant en œuvre un projet urbain.  
 5. D'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des propos tenus à l'occasion de la réunion du 28 avril 2021, qu'à travers l'exercice de son droit de préemption, la société Sequano Aménagement poursuivait l'objectif que le bien litigieux soit vendu à une personne ayant un projet de réhabilitation plus ambitieux que l'acquéreur évincé ou à des conditions permettant à la société Immofim Invest 7 d'y consacrer un investissement plus important. En revanche, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que la société Sequano Aménagement ait entendu conduire elle-même un tel projet de réhabilitation ou acquérir le bien litigieux afin de le céder à une personne choisie par ses soins.  
 6. D'autre part, il est constant que la société Sequano Aménagement a exercé son droit de préemption au prix de 16 209 600 euros inférieur de 20% à celui mentionné par la promesse de vente signée par la requérante (21 500 000 euros), alors que le pôle d'évaluation domaniale, dans son avis du 20 avril 2021, n'avait pas fait d'observation sur ce prix qui a d'ailleurs été légèrement rehaussé par le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement du 19 mai 2022 (21 612 800 euros).   
 7. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que la société Sequano Aménagement avait réellement l'intention d'acquérir le bien litigieux pour y réaliser, ou y faire réaliser, effectivement l'opération d'aménagement comprise dans le programme de la ZAC Montjoie. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la décision attaquée est entachée d'un détournement de pouvoir et à en demander l'annulation. 
 8. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, l'annulation de la décision attaquée. 
 Sur les frais liés au litige : 
 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Montjoie-Faron, qui n'est pas la partie perdante à l'instance, le versement de la somme demandée par la société Sequano Aménagement en application de l'article L. 761-1 précité du code de justice administrative. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Sequano Aménagement une somme de 2 000 euros à verser à la SCI Montjoie-Faron, au titre des mêmes dispositions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision du 6 mai 2021 est annulée. 
 Article 2 : La société Sequano Aménagement versera une somme de 2 000 (deux mille) euros à la société civile immobilière Montjoie-Faron en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Les conclusions présentées par la SAEM Sequano Aménagement au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Montjoie-Faron, à la société anonyme d'économie mixte Sequano Aménagement et à la société Immofim Invest 7.  
 Délibéré après l'audience du 6 octobre 2022, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Weidenfeld, présidente-rapporteure, 
 - Mme Jasmin-Sverdlin, première conseillère, 
 - Mme Hardy, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022. 
 La présidente-rapporteure, 
 Signé 
 K. Weidenfeld 
 La première assesseure, 
 Signé 
 I. Jasmin-Sverdlin        
 La greffière, 
 Signé 
 M. A 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.