TA13 · 2ème Chambre — 26 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 décembre 2021, 12 juillet et 12 septembre 2024, M. A B, représenté par Me Guin, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 21 juin 2021 par lequel le maire de la commune de Coudoux a rejeté sa demande de régularisation de travaux, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux, ou, à titre subsidiaire, d'annuler partiellement cet arrêté ; 
 2°) d'enjoindre à la commune de Coudoux de lui délivrer le permis de construire sollicité ou de procéder au réexamen de sa demande ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Coudoux une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que :  
 - l'arrêté méconnaît les articles L. 423-1 et R. 423-1 et suivants du code de l'urbanisme dès lors que la commune s'est fondée sur des documents extérieurs au dossier de demande de permis de construire ; 
 - il méconnaît l'article R. 431-16 d) du code de l'urbanisme compte tenu de la demande d'une pièce inutile par la commune dans l'instruction de la demande de permis ; 
 - l'extension réalisée en 1991 peut bénéficier de la prescription décennale prévue par l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté est entaché d'erreur de faits : le projet ne consiste pas en l'exécution des autorisations d'urbanisme de 1962, 1967 et 1991, mais en la régularisation des travaux de 2019 ; 
 - le " pool house ", non clos, ne génère pas de surface de plancher ; 
 - le motif tiré de ce que le bâtiment 2 serait à usage d'habitation est infondé ; 
 - la surface de plancher est de 150 m2, le " pool house " ne constitue pas une annexe et ne méconnaît pas les dispositions de la zone A du règlement du PLU ; 
 - le motif tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-16 d) du code de l'urbanisme est infondé ; 
 - à titre subsidiaire, l'autorisation est divisible et pourrait être annulée partiellement.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juin 2022, la commune de Coudoux, représentée par Me Del Prete, conclut au rejet de la requête et demande la mise à la charge de M. B d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que les moyens présentés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Arniaud,  
 - les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public, 
 - les observations de Me Guin, représentant M. B, et celles de Me Gallinella, représentant la commune de Coudoux. 
 La note en délibéré enregistrée le 29 janvier 2025 et présentée pour M. B n'a pas été communiquée. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B, propriétaire des parcelles cadastrées section AN nos 45, 144, 146 et 147, demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 21 juin 2021 par lequel le maire de la commune de Coudoux a rejeté sa demande de permis de construire portant régularisation de travaux effectués en 2019. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, la circonstance que la commune ait sollicité à tort, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire en litige, la pièce prévue au d) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, alors que le projet ne portait pas sur une installation d'assainissement non collectif, est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. 
 3. En deuxième lieu, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joints à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. 
 4. Par ailleurs, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés. 
 5. Il ressort des pièces du dossier que, sur le terrain objet du refus de permis de construire en litige, ont été autorisés une construction à usage d'habitation de 53,70 m2 en 1962, un garage de 48 m2 en 1967, ainsi qu'une extension de l'habitation de 37,57 m2 et une terrasse de 24,10 m2, en 1991. Un procès-verbal d'infraction a été dressé en 1993 dès lors que l'extension effectivement réalisée portait sur une surface de 56 m2. Il ressort par ailleurs du procès-verbal d'infraction réalisé en 2019 qu'un étage a été créé à cette date, et d'un procès-verbal de 2021 qu'un deuxième bâtiment d'habitation de 59 m2 a été édifié. Si M. B conteste la réalisation de l'étage à cette date, il n'apporte aucun élément permettant d'établir la date de son édification, alors que les photographies prises en 2019 à l'occasion du constat d'infraction, et communiquées dans le cadre de la présente instance, montrent cette construction en parpaing apparent. Or, la demande de permis de construire en litige porte sur une surface existante avant travaux de 139,10 m2, incluant notamment l'étage alors que ce dernier a été construit en 2019 sans autorisation. Dans ces conditions, les procès-verbaux en cause étaient de nature à établir l'existence de constructions irrégulières à la date du refus de permis de construire en litige. En application de ce qui a été dit au point 4 du présent jugement, les informations contenues dans ces procès-verbaux étaient dès lors nécessaires à l'instruction de la demande de régularisation de travaux irrégulièrement réalisés et constatés par ces mêmes pièces. Dès lors, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'administration ne pouvait pas se fonder sur ces procès-verbaux d'infraction pour instruire la demande de permis de construire en litige. 
 6. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : / () 2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; / () 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; () ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables. A la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire, alors que ce dernier était requis, peuvent bénéficier de cette prescription ceux réalisés sans déclaration préalable 
 7. Contrairement à ce que soutient le requérant, il ressort des pièces du dossier, en particulier des procès-verbaux et des photographies présentes au dossier, que la construction était dépourvue d'étage en 2018 et que les travaux de 2019 ont notamment porté sur la démolition partielle de la construction, la reconstruction d'une partie au moins du rez-de-chaussée et la création d'un étage. Ces travaux, qui nécessitaient un permis de construire, ont été réalisés depuis moins de dix ans et ne pouvaient dès lors pas bénéficier de la prescription mentionnée au point précité.  
 8. En troisième lieu, il ne ressort pas de l'acte attaqué que le maire de la commune ait considéré que la demande de permis portait sur des travaux antérieurs à ceux réalisés en 2019 et le moyen tiré de l'erreur de faits doit donc être écarté. 
 9. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction () ".  
 10. La demande de permis de construire indique qu'elle porte sur la réalisation de travaux déjà effectués durant l'été 2019 et sur la création d'un " pool house ". La demande de permis de construire se borne à indiquer que ce " pool house ", d'une emprise au sol de 55,9 m2, ne génère pas de surface de plancher, sans apporter aucune précision alors qu'il ressort des plans et photographies joints au dossier de demande que le " pool house " en cause constitue un espace clos et couvert, ce que confirme par ailleurs le procès-verbal d'infraction établi le 27 janvier 2021. Dès lors que le dossier de demande de permis de construire ne fait pas état de ce que ce " pool house " serait un espace ouvert et fait au contraire apparaître un espace clos et couvert, le requérant n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que le service instructeur a considéré que ledit " pool house " était générateur de surface de plancher.  
 11. Par ailleurs, les dispositions de l'article A.2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) limitent en zone A la surface de plancher des constructions à usage d'habitation à 150 m2 de surface de plancher. Or, il ressort de la demande de permis de construire qu'elle porte sur un bâtiment principal à usage d'habitation de 150 m2 de surface de plancher et sur un " pool house " qui génère, comme il a été dit au point précédent, une surface de plancher de plus de 50 m2, de sorte que la surface totale du projet excède la limite de 150 m2, en méconnaissance de l'article A.2 du règlement du PLU.  
 12. Il résulte de ce qui précède que le maire de la commune était tenu de refuser, pour les seuls motifs tirés de la méconnaissance de l'article A.2 du règlement du PLU et de l'absence de demande de régularisation des travaux de démolition/surélévation ayant fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction, le permis de construire en litige, quand bien même le motif tiré de ce que le bâtiment 2 serait à usage d'habitation et celui tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-16 d) du code de l'urbanisme seraient infondés.  
 Sur le caractère divisible de l'acte en litige : 
 13. La demande de permis de construire ne portant pas sur l'ensemble des travaux irréguliers de la construction et de ses annexes, constatés par procès-verbal d'infraction, le maire était fondé, en vertu de ce qui a été dit au point 4 du présent jugement, de refuser la délivrance du permis en litige. Par suite, M. B n'est pas fondé à solliciter, à titre subsidiaire, l'annulation partielle de la décision qu'il conteste.  
 14. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête, que les conclusions aux fins d'annulation présentées par M. B doivent être rejetées. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 15. Le présent jugement, qui rejette les conclusions à fin d'annulation de l'acte attaqué, n'appelle aucune mesure d'exécution. Dès lors, les conclusions à fin d'injonction présentées par M. B tendant à la délivrance du permis de construire ou au réexamen de sa demande ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Aux termes de L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ". 
 17. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Coudoux, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. B une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Coudoux en application des dispositions précitées.  
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par M. B est rejetée.   
 Article 2 : M. B versera à la commune de Coudoux une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Coudoux. 
 Délibéré après l'audience du 28 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hogedez, présidente, 
 Mme Arniaud, première conseillère, 
 Mme Ridings, conseillère, 
 Assistées de M. Brémond, greffier.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 février 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Arniaud 
 La présidente, 
 signé 
 I. Hogedez 
 Le greffier, 
 signé 
 A. Brémond 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier.