TA34 · 2ème chambre — 22 mai 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une ordonnance n°462171 du 4 avril 2022, le président de la section du contentieux du Conseil d'Etat a transmis au tribunal administratif de Montpellier, en application de l'article R. 351-8 du code de justice administrative, la requête, enregistrée au greffe du tribunal administratif de Toulouse, présentée par la SCI Gascogne Plein Centre. 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 janvier 2021, 8 février 2022,                13 juin 2022 et 11 avril 2023, la SCI Gascogne Plein Centre, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Colomiers au titre des années 2019 et 2020 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article                    L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local en litige est évalué par comparaison au local-type n°35 du procès-verbal de la commune de Toulouse qui est irrégulier ; il constitue le premier maillon d'une chaine de comparaison ; ce local-type n'était pas loué au 1er janvier 1970,  les informations portées sur la fiche de calcul datent de septembre 1971 ; cette absence de location à la date de référence fait échec à l'application de ce local-type puisque l'évaluation par comparaison n'est régulière que si le terme de comparaison retenu, s'il n'était pas loué à la date de référence, a été évalué par comparaison avec un local-type lui-même régulièrement évalué ; 
 - la ville de Colomiers n'est pas comparable avec la ville de Toulouse ; 
 - le local type n°218 du procès-verbal de la commune de Dax peut servir de terme de comparaison et peut lui être substitué ; 
 - à titre subsidiaire les locaux-types n°20 du procès-verbal de la commune de Tournon sur Rhône, n°13 du procès-verbal de la commune de Bourges ou n°4 du procès-verbal de la commune d'Illkirch-Graffenstaden peuvent servir de termes de comparaison et lui être substitué. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 août 2021, 25 mai 2022 et 30 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Viallet, rapporteure ; 
 - les conclusions de M. Baccati, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Gascogne Plein Centre est propriétaire d'un local commercial situé au 6 rue du Centre à Colomiers. Ce local est occupé pour partie par la société Les Croisés, sous l'enseigne Super U, à usage de supermarché. La SCI Gascogne Plein Centre demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Colomiers à raison de cet établissement. 
 Sur les conclusions en réduction : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 (). ".  Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction en vigueur le                                31 décembre 2016 applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au                1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,  Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix              normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 3. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'administration fiscale évalue une valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et sa valeur déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de ce même article, par référence au loyer du bien ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe. Par ailleurs, ces dispositions font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial.  
 4. Il résulte également de ces dispositions que lorsque l'administration procède à l'évaluation par comparaison d'un local pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de cette valeur locative pour, le cas échéant, pouvoir lui soumettre des propositions alternatives permettant d'évaluer la valeur locative de son local par référence à d'autres locaux-types. 
 5. Il résulte de l'instruction que la valeur locative des locaux du supermarché " Super U " dont la SCI Gascogne Plein Centre est propriétaire pour une surface pondérée totale de         3 817 m2 a été déterminée par comparaison avec le local type n°35 du procès-verbal du                1er juin 1973 des " maisons exceptionnelles " de la commune de Toulouse, correspondant à un hypermarché " Casino " d'une surface pondérée de 21 449 m2 construit en 1969 au sein de la cité nouvelle du Mirail à Toulouse, au tarif unitaire de 15,09 euros le m2. Il résulte également de l'instruction et de la fiche d'évaluation du local-type n°35 produite par le service que ce local a été évalué par voie d'appréciation directe.   
 6. Dès lors, la SCI Gascogne Plein Centre est fondée à soutenir que le local-type n°35 du procès-verbal de la commune de Toulouse ne pouvait être pris comme terme de comparaison pour évaluer la valeur locative des locaux du supermarché " super U " dont elle est propriétaire. 
 7. En second lieu, la SCI Gascogne Plein Centre propose la substitution du local-type n°218 de la commune de Dax. En se bornant à faire valoir la pertinence du local initialement retenu et qu'il n'est pas nécessaire de recourir à un local choisi hors le département, le service ne conteste pas sérieusement les éléments précis avancés par la requérante pour établir l'analogie des situations économiques entre les communes de Dax et de Colomiers. Par ailleurs, le local-type n°218 proposé est, comme le local à évaluer, à usage de supermarché, et sa surface pondérée de 3 292 m2 est voisine. Ainsi, ce local doit être regardé comme présentant un caractère adapté. En revanche, les autres locaux proposés sur les territoires des communes de Tournon sur Rhône, Bourges et Illkirch-Graffenstaden, d'une surface soit très inférieure, soit très supérieure à celle du local à évaluer, ne présentent pas un caractère plus adapté que le local-type n° 218. 
 8. Par suite, pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble en litige, il y a lieu de retenir comme terme de comparaison le local-type n°218 de la commune de Dax, au tarif de 9,91 euros par m2, et d'accorder à la SCI Gascogne Plein Centre la réduction des cotisations litigieuses à due concurrence. 
 Sur les frais liés au litige : 
 9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La SCI Gascogne Plein Centre est déchargée du montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020 résultant de la différence entre la base d'imposition retenue dans le cadre de l'imposition litigieuse et celle assise sur la valeur locative du local-type n°218 de la commune de Dax. 
 Article 2 : L'Etat versera à la SCI Gascogne Plein Centre une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Gascogne plein Centre et au directeur départemental des finances publiques de la Haute-Garonne. 
 Délibéré après l'audience du 9 mai 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Rabaté, président, 
 Mme Pater, première conseillère, 
 Mme Viallet, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 mai 2023. 
 La rapporteure, 
 ML. VialletLe président, 
 V. Rabaté 
 Le greffier, 
 F. Balicki 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 23 mai 2023. 
 Le greffier, 
 F.Balicki 
 N°2120368fb