TA75 · 2e Section - 3e Chambre - R.222-13 — 30 novembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 14 décembre 2021, le 13 septembre 2022 et le 12 octobre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Clinique Arago, agissant en vertu d'un mandat remis par la société anonyme BPI France Financement, représentée par Me Zapf demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des montants de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour les montants mis à sa charge au titre des années 2019 et 2020, à raison des locaux situés au 187A rue Raymond Losserand à Paris 14ème arrondissement ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que le local type de la clinique de Milan dans le 9ème arrondissement, évalué à 9,60 euros le mètre carré est tout à fait adapté car il était vacant au 1er janvier 2017 ainsi qu'il en a été jugé et n'avait pas changé d'affectation. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 juin 2022 ainsi qu'un mémoire enregistré le 4 octobre 2023 et non communiqué, le directeur régional des finances publiques d'Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Clinique Arago ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Coz en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Coz, 
 - les conclusions de Mme Belkacem, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Nikolic, pour la SAS Clinique Arago. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Clinique Arago, agissant en vertu d'un mandat remis par la société anonyme BPI France Financement, propriétaire de locaux au 187A rue Raymond Losserand à Paris 14ème dont la requérante est crédit-preneur, a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020, à raison d'un ensemble immobilier qu'elle y possède à usage de clinique chirurgicale. Elle a sollicité la réduction de ces deux premières taxes et la décharge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et ses réclamations n'ayant été que partiellement acceptées, elle réitère ses demandes. 
 Sur les conclusions tendant à la réduction en base des impositions au titre de la taxe foncière au 1er janvier des années 2019 et 2020 et de la taxe spéciale d'équipement : 
 2.  Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Enfin, aux termes de l'article 1518 E du même code : " () Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s'appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. Aux termes de l'article 1498 du même code dans sa rédaction applicable à la taxe foncière de l'année 2017 : " () la valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :1° pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;2° a. pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision [Actuellement, 1er janvier 1970] lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° à défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". 
 4. Pour l'application du 2° de l'article 1498 précité, l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 précise que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, en vigueur avant le 30 juin 2018 : " la valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'évaluation par comparaison régie par les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, se définit comme la recherche d'un local-type adapté au local à évaluer, en observant sa situation géographique, en examinant son affectation, en prenant en compte d'autres éléments comme son état d'entretien, les surfaces réelles et pondérées. 
 5. La SAS Clinique Arago propose, à titre principal, de retenir comme terme de comparaison de référence, pour la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 l'immeuble situé 17, rue de Milan à Paris (9ème), local-type n° 16 du procès-verbal " Maisons exceptionnelles " du quartier Amérique-Combat au tarif unitaire de 9,60 euros le mètre carré. Ce local-type correspond à la " Clinique Milan ", établissement de soins dont la superficie pondérée est de 1 492 mètres carrés. 
 6. L'administration fiscale conteste le choix de ce local-type au motif qu'au  
 1er janvier 2016 ce local était vacant et des travaux y débutaient pour en transformer la destination en hôtel de tourisme à la suite de son rachat par un nouveau propriétaire et de l'obtention d'un permis de construire le 15 décembre 2015 et que si les travaux avaient commencé en janvier 2016 il étaient toutefois très avancés au 1er janvier 2017, date à laquelle l'immeuble avait changé d'affectation. Toutefois la seule circonstance qu'un local-type soit vacant au 1er janvier de l'année de l'imposition ne justifie pas son retrait de la liste des locaux types et n'implique pas obligatoirement le choix d'un nouveau local de référence, dans la mesure où la comparaison du local en litige avec ce local-type devenu vacant, dont la valeur locative unitaire et la superficie pondérée sont connues, demeure possible. En outre à supposer même que les travaux aux fins de transformation des locaux auraient été très avancés au 1er janvier 2017 ce qui ne résulte pas de l'instruction et n'est pas établi par le service évaluateur, ce local-type est présumé conserver son ancienne affectation au 1er janvier de ladite année dans la mesure où il n'a pas été rendu disponible pour une autre activité.  Dès lors, l'objection du défendeur, tirée ce que le local-type préconisé par la société requérante ne pourrait constituer un terme de comparaison pertinent en raison de sa vacance doit être écartée. 
 7. Enfin pour fixer la valeur locative des locaux dont la société requérante est propriétaire au numéro 187A de la rue Raymond Losserand à Paris 14° à usage de clinique chirurgicale, l'administration fiscale propose de retenir le local-type n° 15 du procès-verbal " Maisons Exceptionnelles " du quartier 54 pour un tarif de 13,72 euros le mètre carré et pour une surface pondérée de 1841 mètres carrés, ensemble immobilier au sujet duquel elle ne fournit aucune information et dont elle ne donne pas l'adresse. Par suite, ce local type ne peut être retenu. 
 8. Dans ces conditions, eu égard aux caractéristiques, non contestées par l'administration, de cet immeuble, dont l'affectation est identique et la surface pondérée comparable - étant précisé que la superficie de la clinique Arago n'est plus contestée par le service - il y a lieu de regarder le local-type n° 16 comme approprié pour la détermination de la valeur locative des biens en litige. La valeur locative servant de base aux impositions contestées doit dès lors être fixée à 9,60 euros le mètre carré pondéré au 1er janvier 1970. Par suite la requérante est fondée à demander la réduction de la base de la taxe foncière à acquitter au titre des années 2019 et 2020 à raison de cette valeur locative. Il en est de même s'agissant de ses conclusions relatives à la taxe spéciale d'équipement. 
 Sur les conclusions tendant à la réduction de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères : 
 9. Aux termes de l'article 1520 du code général des impôts : " I. Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service () ". Aux termes de l'article 1521 du même code : " I. La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées ainsi que sur les logements des fonctionnaires ou employés civils et militaires visés à l'article 1523 / () III. 1.  Les conseils municipaux déterminent annuellement les cas où les locaux à usage industriel ou commercial peuvent être exonérés de la taxe. (). / () 4. Sauf délibération contraire des communes ou des organes délibérants de leurs groupements, les locaux situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement des ordures sont exonérés de la taxe ". 
 10. La requérante a demandé la réduction de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères à raison de la réduction des bases de taxe foncière qu'elle a obtenue sur le fondement des points précédents du présent jugement et qui en résulte nécessairement. Par suite, il y a lieu de faire droit à la réduction de la taxe qui résulte de la réduction de l'assiette de la taxe foncière obtenue. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Clinique Arago est fondée à obtenir que sa cotisation de taxe foncière soit réduite ainsi que sa cotisation de taxe locale d'équipement et sa cotisation de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, à raison de la substitution du local type qu'elle préconise, à celui retenu par l'administration fiscale, compte-tenu des textes en vigueur aux 1er janvier 2019 et 1er janvier 2020, s'agissant de l'ensemble des locaux en litige de la Clinique Arago soit les locaux du 187A rue Raymond Losserand. 
 Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 12. Dans les circonstances de l'espèce il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020, la valeur locative des immeubles à usage de l'activité de chirurgie situés 187A rue Raymond Losserand à Paris 14ème est fixée à 9,60 euros le mètre carré pondéré. 
 Article 2 : La société Clinique Arago est déchargée de la différence entre, d'une part, les montants de taxe foncière, de taxe spéciale d'équipement et de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères auxquels elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 pour ses locaux à usage de chirurgie, et, d'autre part, ceux qui résultent de la fixation d'une valeur locative à 9,60 euros le mètre carré telle qu'elle résulte de l'article précédent. 
 Article 3 : L'Etat versera à la société Clinique Arago la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Clinique Arago et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Y. COZ 
 La greffière, 
 C. EL HOUSSINE  
 La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision./2-3