TA75 · 4e Section - 3e Chambre — 6 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 24 décembre 2021, la société civile de construction vente (SCCV) Paris XV, représentée par Me Braud, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 3 novembre 2021 par laquelle la maire de Paris  a décidé de préempter l'immeuble cadastré section AQ n° 64, situé au 28 rue Fizeau à Paris (75015) ; 
 2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision attaquée est entachée d'incompétence, la secrétaire générale de la Ville de Paris ne disposant ni d'une délégation de compétence, ni d'une délégation de signature ; en outre, elle ne pouvait cumuler ces deux types de délégation et prendre la décision attaquée tant en son nom qu'en celui de la maire de Paris ; 
 - elle est entachée d'un vice de procédure, faute pour son auteur d'avoir recueilli l'avis du service des domaines préalablement à son édiction, conformément à l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme ; ce vice de procédure l'a privée, ainsi que l'auteur de la décision attaquée, d'une garantie ; 
 - elle est entachée d'un vice de forme, tiré de son insuffisante motivation, en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'une erreur de droit, dès lors qu'elle repose sur le programme local de l'habitat de la ville de Paris adopté en 2011 et révisé en 2015 qui n'était plus en vigueur à la date de la décision attaquée ; 
 - elle est entachée d'une erreur de fait et d'une erreur d'appréciation, dans la mesure où le taux de logements sociaux qu'elle mentionne est obsolète et non justifié ; 
 - elle est entachée d'une erreur d'appréciation dans la mesure où l'opération n'est pas justifiée par l'intérêt général ; premièrement, la réalité du projet n'est pas justifiée ; deuxièmement, son coût global, qui implique la prise en compte de l'achat de la parcelle préemptée, la démolition du bâti existant et l'édification d'un nouvel immeuble, sera nécessairement très élevé et n'a fait l'objet d'aucune étude. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 septembre 2022, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient qu'aucun des moyens n'est fondé.  
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Grandillon, premier conseiller, 
 - les conclusions de Mme de Schotten, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Padilou est propriétaire d'un immeuble cadastré section AQ n° 64, situé au 28 rue Fizeau à Paris (75015). La société civile de construction vente (SCCV) Paris XV est titulaire d'une promesse de vente concernant ce bien, en substitution de la société à responsabilité limitée (SARL) Pierreval Ingénierie. Par une décision du 3 novembre 2021, la maire de Paris a décidé de préempter cet immeuble. La SCCV Paris XV demande l'annulation de cette décision. 
 Sur la légalité externe : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : () 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire () ". En vertu de l'article L. 2511-27 du même code : " Le maire de la commune ou le maire de Paris peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services de la mairie ou de la Ville de Paris et aux responsables de services communaux. () ". La secrétaire générale de la Ville de Paris est au nombre des responsables des services communaux auxquels le maire peut, par arrêté, donner, sous sa surveillance et sa responsabilité, délégation de signature. 
 3. D'une part, par une délibération du conseil de Paris, du 3 juillet 2020, publié au Bulletin officiel de la ville de Paris du vendredi 10 juillet 2020, la maire de Paris a reçu délégation pour exercer les droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme, au nom de la Ville de Paris. D'autre part, par un arrêté du 15 février 2021 transmis au contrôle de légalité le même jour et régulièrement publié au bulletin officiel de la Ville de Paris du 23 février 2021, la maire de Paris a donné délégation de signature à Mme Marie Villette, secrétaire générale de la Ville de Paris, pour signer en son nom, notamment, les décisions de préemption. En l'espèce, et contrairement à ce que soutient la société requérante, la décision attaquée a été prise au nom de la maire de Paris, titulaire d'une délégation de compétence du conseil de Paris, par la secrétaire générale de la Ville de Paris, titulaire d'une délégation de signature de la maire de Paris. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que la décision attaquée est entachée de l'incompétence de son auteur ou de son signataire. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / () / L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition. (). ". 
 5. Il ressort des pièces du dossier que la Ville de Paris a consulté le 14 septembre 2021 le service des domaines de la direction régionale des Finances publiques d'Ile-de-France et de Paris, lequel a rendu un avis le 11 octobre 2021, antérieurement à la décision de préemption attaquée, datée du 3 novembre 2021. Le moyen tiré du défaut de consultation du service des domaines, qui manque en fait, doit donc être écarté. 
 6. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut () se référer aux dispositions de cette délibération () ". 
 7. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe. 
 8. En l'espèce, la décision attaquée, qui mentionne notamment l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, indique qu'elle est prise sur le fondement de la délibération n°2011 DLH 89 des 28, 29 et 30 mars 2011, et la délibération n° 2015 DLH 19 des 9 et 10 février 2015, approuvant et modifiant le programme local de l'habitat en vigueur ainsi que le cadre des actions à mettre en œuvre pour le mener à bien. Par ailleurs, elle précise que la préemption de l'immeuble en cause a été décidée en vue de réaliser un programme comportant environ 12 logements locatifs sociaux, afin d'accroître la part de logements sociaux du 15ème arrondissement de Paris, dans le but de se rapprocher du seuil de 25% fixé par l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Dans ces conditions, la décision attaquée est suffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de l'insuffisante motivation de la décision attaquée doit être écarté. 
 Sur la légalité interne : 
 9. En premier lieu, la société requérante soutient que c'est à tort que la Ville de Paris a mis en œuvre le programme local de l'habitat pour la période 2011-2016 alors que la décision attaquée date du 3 novembre 2021. Toutefois, l'article 51 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique prévoit que " La métropole du Grand Paris est considérée, jusqu'à ce que le plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement soit rendu exécutoire () comme dotée d'un programme local de l'habitat exécutoire reprenant les orientations et le programme d'action des programmes locaux de l'habitat approuvés au 31 décembre 2015 ". Or, à la date de la décision attaquée, le plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement n'ayant pas été rendu exécutoire, c'est sans entacher sa décision d'une erreur de droit que la maire de Paris s'est notamment fondée sur le programme local de l'habitat de Paris entre 2011 et 2016 pour prendre la décision attaquée. 
 10. En second lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () ". En vertu de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre () une politique locale de l'habitat ". Il résulte de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Par ailleurs, il résulte également de cet article L. 210-1 que la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre tant aux finalités mentionnées à l'article L. 300-1 de ce code qu'à un intérêt général suffisant. Si le montant auquel le titulaire du droit de préemption se propose d'acquérir un bien préempté peut constituer l'un des éléments permettant d'apprécier si la préemption répond à de telles finalités ou à un intérêt général suffisant, le caractère insuffisant ou excessif du prix de ce bien au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur cette légalité. 
 11. D'une part, l'existence d'un projet de construction de logements sociaux s'inscrit dans le cadre du programme local de l'habitat en vigueur ainsi que le cadre des actions à mettre en œuvre pour le mener à bien. Ce programme, qui vise à atteindre 25 % de logements sociaux en 2025 parmi les résidences principales à Paris et 30% en 2030, précise que pour y parvenir, la Ville continuera d'user de son droit de préemption urbain sur tous les arrondissements, pour l'acquisition de terrains et d'immeubles. Le programme d'action spécifique du 15ème arrondissement mentionne que cet arrondissement demeure déficitaire, si bien que dans un objectif de rééquilibrage territorial de l'offre de logement social à Paris, la priorité sera donnée au développement de l'offre de logements locatifs sociaux, notamment par le recours au droit de préemption urbain. 
 12. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement des dernières données publiées pour le 15ème arrondissement par l'atelier parisien d'urbanisme en mars 2021 qu'au 1er janvier 2019, le taux de logements locatifs sociaux était de 18,8 % dans le 15ème arrondissement. Comme l'indique la Ville de Paris en défense sans être contestée, la part de 19,3 % de logements locatifs sociaux dans ce même arrondissement au 1er janvier 2020 mentionnée dans la décision attaquée correspond à des informations transmises par l'Etat chaque année pour la période N - 1. En outre, si ce taux a certainement légèrement augmenté depuis, il demeure néanmoins très en deçà de l'objectif de 25 % cité au point précédent.  
 13. Enfin, il ressort des pièces du dossier qu'avant de décider de préempter le bien en cause, la Ville de Paris a sollicité une étude de faisabilité de son projet qui a été établie le 26 octobre 2021 par la direction du logement et de l'habitat. Celle-ci décrit l'état existant de la parcelle, donne les informations relatives au permis de construire déposé par la société requérante relatif au bâtiment à R + 6 qu'elle envisageait de construire en lieu et place du bien préempté et propose, pour réaliser le projet, soit de reprendre pour l'essentiel ce permis de construire en modifiant le rez-de-chaussée et le rez-de-jardin pour y implanter des commerces ou des bureaux, soit de conserver le bâti existant et de surélever l'ensemble d'un niveau, soit enfin, d'opter pour un projet intermédiaire qu'elle privilégie, et visant à créer une nouvelle construction à R + 4 seulement, dont le coût total s'élèverait à 10 447 euros par m2. Par ailleurs, le service local du domaine de Paris, saisi pour avis par la maire de Paris, a estimé le 11 octobre 2021 que le montant de 3 476 000 euros indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner pouvait être accepté. Ainsi, il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'auteur de la décision attaquée justifie de la réalité de son projet de création de logements sociaux qui vise à mettre en œuvre une politique locale de l'habitat au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. En outre, compte tenu du besoin de logements sociaux dans le 15ème arrondissement de Paris et eu égard au prix global de l'opération réalisée en fonction du scénario intermédiaire décrit ci-dessus, celle-ci répond à un intérêt général suffisant. Dans ces conditions, la décision attaquée n'est entachée ni d'erreur de fait, ni d'erreur d'appréciation. 
 14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SCCV Paris XV tendant à l'annulation de la décision de préemption du 3 novembre 2021 doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société civile de construction vente Paris XV est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de construction vente Paris XV, à la Ville de Paris et à la Société Padilou. 
 Délibéré après l'audience du 16 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Simonnot, président, 
 M. Grandillon, premier conseiller, 
 Mme Berland, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2023. 
 Le rapporteur, 
 J. GRANDILLON 
 Le président, 
 J-F. SIMONNOT 
 Le greffier, 
                                           S. RAHMOUNI 
 La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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