TA21 · 1ère chambre — 22 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 3 janvier 2022 et un mémoire complémentaire enregistré le 15 mars 2023, la SCI Cour du Château, représentée par Me Grenier, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 5 novembre 2021 par laquelle le maire de La Charité-sur-Loire a exercé le droit de préemption urbain sur un bien immobilier sis 8 quai Maréchal Foch, cadastré sous la section AW n° 26 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de La Charité-sur-Loire la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 A titre subsidiaire, sur la légalité externe : 
 - la décision est entachée d'incompétence, sauf à justifier d'une habilitation conférée au maire par le conseil municipal ; 
 - elle est insuffisamment motivée, tant en droit qu'en fait ;  
 A titre principal, sur la légalité interne : 
 - elle est entachée d'erreur de droit dès lors qu'il n'est pas justifié de l'existence d'un acte instituant le droit de préemption urbain et définissant son périmètre ;  
 - elle méconnaît les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, la commune ne justifiant d'aucune action ou opération d'aménagement et ayant même indiqué, par le passé, n'être aucunement intéressée par le bien immobilier en cause. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 mai 2022 et le 28 mars 2023, la commune de La Charité-sur-Loire, représentée par Me Corneloup, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Cour du Château la somme de 3 000 euros en application de l'article  
 L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'environnement ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme F, 
 - les conclusions de Mme Ach, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Grenier, représentant la SCI Cour du Château, et de Me De Mesnard, représentant la commune de La Charité-sur-Loire. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par décision du 5 novembre 2021, le maire de La Charité-sur-Loire a exercé le droit de préemption urbain sur une maison d'habitation sise au 8 quai Maréchal Foch, cadastrée sous la section AW n° 26, mise en vente par ses propriétaires, les consorts H. La SCI Cour du Château, acquéreur évincé, demande l'annulation de cette décision, après en avoir obtenu la suspension par décision du juge des référés du tribunal administratif de Dijon du 19 janvier 2022. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 210-1, dans sa version alors en vigueur : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone./Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme inclut : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, (), de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti () ".  
 3. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
  4. En premier lieu, la décision du 5 novembre 2021 ne mentionne aucun projet et ne fait aucune référence à une délibération relative à un programme local de l'habitat. Si la commune de La Charité-sur-Loire soutient que le courrier de notification de la décision de préemption mentionnait l'objet en vue duquel elle a décidé d'exercer le droit de préemption, ce courrier se borne à indiquer  que " la ville est intéressée par l'acquisition de ce bien afin de pouvoir offrir des logements de qualité aux charitois à l'accession ou à la location", sans autre précision. Il n'est en outre apporté aucune preuve de la notification de ce courrier, qui n'était adressé qu'au seul notaire des vendeurs, simultanément à la décision du 5 novembre 2021. Ce courrier ne saurait dès lors tenir lieu de motivation de la décision en litige, dont la SCI Cour du Château est fondée à soutenir qu'elle est insuffisamment motivée, faute de mentionner l'objet pour lequel le droit de préemption est exercé.  
 5. En second lieu, la commune produit le diagnostic et le cahier des charges préalables au lancement d'une étude pré-opérationnelle d'opération programmée d'amélioration de l'habitat, ainsi que la délibération du 1er février 2021 autorisant le lancement de cette étude. Il ressort de ces documents de travail que l'immeuble en litige est bien inclus dans le périmètre identifié comme secteur d'étude. La délibération du 1er février 2021 fait d'ores et déjà mention " entre autres de quelques priorités, dont la lutte contre l'habitat indigne et très dégradé, l'efficacité énergétique des logements et le maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées ", et identifie deux ilots qui devront faire l'objet " d'une attention particulière ", dont le quartier bas de Loire où est implanté le bâtiment préempté. Pour autant, aucun autre élément ne permet de considérer qu'un projet de réhabilitation par la commune de l'immeuble faisant l'objet de la décision de préemption était envisagé, quand bien même cet immeuble aurait fait l'objet d'une procédure de péril. Si l'étude du 22 mars 2022 produite en défense comporte sur ce point des éléments plus précis, cette étude, postérieure à la décision en litige, ne peut être prise en considération pour établir, à la date de cette décision, la réalité du projet en vue duquel la commune a décidé d'exercer son droit de préemption.  
 6. Il résulte de ce qui précède que la SCI Cour du Château est fondée à soutenir que la décision attaquée méconnaît les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme. 
 7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen invoqué n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'acte attaqué. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI Cour du Château, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la commune de La Charité-sur-Loire d'une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de La Charité-sur-Loire le versement à la SCI Cour du Château d'une somme de 1 500 euros en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La décision du 5 novembre 2021 du maire de La Charité-sur-Loire portant exercice du droit de préemption urbain sur la maison sise 8 quai Maréchal Foch est annulée. 
 Article 2 : La commune de La Charité-sur-Loire versera à la SCI Cour du Château une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de La Charité-sur-Loire au titre de l'article  
 L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cour du Château, à la commune de La Charité-sur-Loire, à M. C G, à Mme B E, à M. A E et à Mme D E. 
 Délibéré après l'audience du 6 juin 2023 à laquelle siégeaient : 
 M. Olivier Rousset, président, 
 Mme Marie-Eve Laurent, première conseillère, 
 Mme Océane Viotti, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023. 
 La rapporteure, 
 M-E F 
 Le président, 
 O. Rousset 
 La greffière, 
 C. Chapiron 
 La République mande et ordonne au préfet de la Nièvre en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition, 
 La greffière,