TA06 · 3ème Chambre — 12 juin 2024

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 juin 2020 et 14 décembre 2022 sous le numéro 2002308, la société civile immobilière (SCI) Joje2, représentée par son gérant M. A, ayant pour avocat Me Gueneau, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, à hauteur de 18 576 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2019 pour les 52 parkings et 4 locaux à usage de réserve dont elle est propriétaire à Nice, sis 148, 150, 152 boulevard des Jardiniers et 27-29 avenue Auguste Verola, ou, à titre subsidiaire, sa réduction ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la destination du bien retenue par l'administration est erronée dès lors qu'il s'agit de biens destinés au stationnement de véhicules et non d'un entrepôt ;  
 - la valeur locative retenue est erronée en comparaison de celle retenue par l'administration fiscale pour d'autres locaux situés avenue Simone Veil à Nice ;  
 - la surface taxable des biens retenue par l'administration est erronée.  
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 2 décembre 2020 et 9 janvier 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que celle-ci n'est pas fondée. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 janvier et 12 décembre 2022 sous le numéro 2200134, la société civile immobilière (SCI) Joje2, représentée par son gérant M. A, ayant pour avocat la SCP Delplancke-Pozzo di Borgo-Rometti et associés, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, à hauteur de 17 061 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2020 pour les 52 parkings et 4 locaux à usage de réserve dont elle est propriétaire à Nice, sis 148, 150, 152 boulevard des Jardiniers et 27-29 avenue Auguste Verola, ou, à titre subsidiaire, sa réduction ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le calcul de la valeur locative révisée retenue par l'administration est erroné dès lors que la valeur de pondération à retenir est de 0,5 et non de 1 compte tenu de l'absence de potentiel commercial des parkings ; 
 - les droits de la défense ont été méconnus du fait de l'absence de communication des coefficients de localisation, de neutralisation et du montant de planchonnement retenus ;   
 - la surface taxable des biens retenue par l'administration est erronée. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er juillet 2022 et 12 décembre 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que celle-ci n'est pas fondée. 
 III. Par une requête et un mémoire enregistrés les 7 février et 12 décembre 2022 sous le numéro 2200632, la société civile immobilière (SCI) Joje2, représentée par son gérant M. A, ayant pour avocat la SCP Delplancke-Pozzo di Borgo-Rometti et associés, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer, à titre principal, la décharge, à hauteur de 16 761 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2021 pour les 52 parkings et 4 locaux à usage de réserve dont elle est propriétaire à Nice, sis 148, 150, 152 bd des Jardiniers et 27-29 avenue Auguste Verola, ou, à titre subsidiaire, sa réduction ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le calcul de la valeur locative révisée retenue par l'administration est erroné dès lors que la valeur de pondération à retenir est de 0,5 et non de 1 compte tenu de l'absence de potentiel commercial des parkings ; 
 - les droits de la défense ont été méconnus du fait de l'absence de communication des coefficients de localisation, de neutralisation et du montant de planchonnement retenus ;   
 - la surface taxable des biens retenue par l'administration est erronée.  
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er juillet 2022 et 12 janvier 2024, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que celle-ci n'est pas fondée. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Raison, rapporteure, 
 - et les conclusions de M. Ringeval, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière (SCI) Joje2 est propriétaire de 52 parkings et 4 locaux à usage de réserve situés au 148, 150, 152 boulevard des Jardiniers et 27-29 avenue Auguste Verola à Nice dépendant de l'ensemble immobilier dénommé Hibiscus cadastré section CA n° 342. La SCI Joje2 a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 pour un montant de 18 576 euros, au titre de l'année 2020 pour un montant de 17 061 euros, et au titre de l'année 2021 pour un montant de 16 761 euros. Par les présentes requêtes, la SCI Joje2 demande au tribunal de prononcer la décharge des taxes foncières sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2019, 2020 et 2021. 
 Sur la jonction : 
 2. Les requêtes n° 2002308, 2200134 et 2200632, introduites par la SCI Joje2, posent à juger des questions identiques ou similaires et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu, par suite, de les joindre pour y statuer par un seul jugement.  
 Sur le bien-fondé des impositions :  
 En ce qui concerne le cadre juridique :  
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / () - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II.B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. [2.] Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage ". 
 4. Il résulte de l'instruction que, pour calculer l'imposition litigieuse, l'administration a appliqué la méthode issue du champ de révision des valeurs locatives des locaux professionnels selon laquelle la valeur est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, ajusté d'un coefficient de localisation. La surface retenue est de 1370 m2, le coefficient de pondération est de 1, le tarif s'élève à 98,9 euros par m2, le coefficient de localisation est égal à 1, avant application des dispositifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage.  
 En ce qui concerne la destination des lieux :  
 5. La société requérante soutient que l'administration a commis une erreur de classement en calculant l'imposition contestée sur la base d'une destination des locaux qualifiée " d'entrepôt " alors que les biens dont s'agit doivent en réalité être imposés en considération de leur destination exacte, laquelle s'avère être celle de " stationnement de véhicules ". Il résulte cependant de l'instruction, notamment de la fiche d'évaluation foncière des propriétés bâties en date du 19 octobre 2020, que l'administration a classé les biens litigieux non pas dans une catégorie " entrepôt " mais dans la catégorie " Parc de stationnement couvert ". Elle s'est fondée pour ce faire sur la déclaration 6660-REV déposée par la SCI Zenith, alors propriétaire des biens litigieux, auprès du centre des impôts fonciers de Nice le 30 novembre 2018 aux termes de laquelle l'activité principale exercée dans le local est celle de " parc de stationnement couvert " correspondant à la catégorie DEP4. Dès lors, le moyen doit être écarté comme manquant en fait. 
 En ce qui concerne la surface retenue pour l'établissement des impositions contestées : 
 6. En vertu de l'article 1406 du code général des impôts, le contribuable doit, lorsqu'il constate un changement de consistance ou d'affectation, déposer une déclaration dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive. En application du 1 du I de l'article 1517 du même code, relatif à la mise à jour annuelle des changements affectant les propriétés, l'administration est en droit de modifier la valeur locative des biens lorsqu'ils ont fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation. Le contribuable est également en droit, s'il constate de tels changements, de demander une modification de la valeur locative. Le changement de consistance s'entend de la transformation apportée à la composition d'un local préexistant afin d'en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". 
 7. La société requérante sollicite la réduction du montant de la taxe foncière en litige au motif que la surface réelle du bien est de 1200 m2 alors que l'administration a calculé l'imposition en retenant comme base de calcul une superficie de 1370 m2. Au soutien de ses allégations, la SCI Joje2 produit un document intitulé " plan d'intérieur-parkings en sous-sol " concernant des locaux situés boulevard des Jardiniers établi par le cabinet de géomètre expert Alta Vision le 8 décembre 2022 dont il résulte que la surface des biens identifiés F01 à F43 s'élève à 713 m2 et la surface dite de circulation s'élève à 491 m2, soit un total de 1202 m2. Il est cependant constant qu'à la date d'établissement de l'imposition litigieuse, aucun élément relatif à une modification de la superficie déclarée n'a été porté à la connaissance de l'administration de telle sorte que c'est à bon droit que celle-ci, retenant la superficie de 1370 m2 déclarée par la SCI Zenith le 30 novembre 2018 dans la déclaration modèle 6660-REV au centre des impôts fonciers de Nice, a pu établir l'imposition contestée. Le moyen sera donc rejeté. 
 En ce qui concerne la pondération de la surface des locaux : 
 8. La société requérante soutient que le coefficient de pondération retenu de 1 est erroné dès lors que les biens dont s'agit sont utilisés exclusivement à des fins de parking réservé au stationnement du personnel justifiant qu'ils soient considérés comme une surface secondaire couverte à laquelle devrait être appliqué un coefficient de pondération égal à 0,5. Or, il résulte de l'instruction que la classification des espaces de stationnement en aires de stationnement conduit à retenir, selon la grille tarifaire établie par secteur départemental, la qualité de surfaces principales au bien concerné, dès lors qu'il n'existe pas de surfaces secondaires pour les espaces de stationnement, qu'ils soient couverts ou découverts. C'est dès lors à juste titre que l'administration a retenu un coefficient de pondération égal à 1 concernant la surface litigieuse.  
 En ce qui concerne le respect du principe général des droits de la défense :  
 9. La requérante soutient que l'absence de communication des coefficients de pondération, de neutralisation et de la méthode retenue au titre du planchonnement ne lui a pas permis de présenter utilement ses observations relatives à la contestation des taxes foncières 2020 et 2021. Il résulte cependant de l'instruction que l'administration fiscale a communiqué à la SCI Joje2 la fiche d'évaluation foncière des propriétés bâties le 26 mars 2021 concernant la taxe d'habitation 2020 qui mentionne la surface retenue, le tarif au m2, le coefficient de localisation et le secteur d'évaluation du bien. Les mêmes informations ont été adressées à la requérante en cours de procédure, notamment lors du rejet de la réclamation préalable concernant la taxe d'habitation 2021, par la communication d'une fiche du calcul détaillé de sa cotisation qui comprend, en outre, le coefficient de neutralisation et la méthode de planchonnement mise en œuvre, permettant ainsi à la SCI joje2 de connaître les bases d'imposition retenues et la méthode de calcul utilisée pour chacune des années imposées. Par suite, il ne saurait être reproché à l'administration un défaut de communication susceptible d'affecter les droits de la défense de la requérante. 
 En ce qui concerne la comparaison avec d'autres biens :  
 10. Si la société requérante conteste le bien-fondé de l'imposition en comparaison avec d'autres locaux situés avenue Simone Veil à Nice, elle ne produit aucun élément relatif à la superficie desdits locaux, ni aucun détail concernant leurs caractéristiques propres de telle sorte que faute d'établir la réalité des termes de comparaison et leur pertinence, le moyen sera écarté. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de défendeur, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que la SCI Joje2 demande au titre des frais qu'elle a exposés. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : Les requêtes n° 2002308, 2200134 et 2200632 de la SCI Joje2 sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Joje2 et à la direction départementale des finances publiques. 
 Délibéré après l'audience du 22 mai 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Emmanuelli, président, 
 - Mme Raison, première conseillère, 
 - Mme Bergantz, première conseillère, 
 assistés de Mme Katarynezuk, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 L. RAISONLe président, 
 Signé 
 O. EMMANUELLI 
 La greffière, 
 Signé 
 N. KATARYNEZUK 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 Ou par délégation la greffière, 
 N° 2002308-2200134-220063