TA13 · 4ème Chambre — 12 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 25 janvier 2022, la société par action simplifiée (SAS) Euromeditrade, représentée par Me Chevallier-Maupou, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 24 août 2021 par laquelle le maire de la commune de Marseille a exercé le droit de préemption prévu à l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme sur une cession du droit au bail consentie par la SARL Vacquier pour des locaux situés 9 cours Jean Ballard (13001) ; 
 2°) de condamner la commune de Marseille à lui verser une somme de 4 087 140, 87 euros au titre des différents préjudices subis ;   
 3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision attaquée est entachée de vices de procédure, d'une part, en l'absence de transmission de la déclaration préalable au directeur départemental et d'un avis de l'autorité compétente de l'Etat en méconnaissance de l'article L. 1311-9 et suivants du code de l'urbanisme et, d'autre part, en l'absence de versement de la consigne de 15 % en vertu de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'une insuffisance de motivation ; 
 - elle est entachée d'une erreur manifeste d'appréciation. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2022, la commune de Marseille, représentée par Me Phelip, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ;  
 - le code de l'urbanisme ;  
 - l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Fayard, rapporteure, 
 - les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Rivière, représentant la commune de Marseille.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. Le 4 juin 2021, la SARL Vacquier a cédé à la SAS Euromeditrade un droit au bail pour des locaux situés au 9 cours Jean Ballard à Marseille. La déclaration d'intention d'aliéner relative à cette cession a été reçue en mairie le 29 juin 2021. Par la décision attaquée du 24 août 2021, la commune de Marseille a exercé le droit de préemption prévu à l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme sur la cession de ce droit au bail. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 214-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la déclaration préalable porte sur un terrain défini au b de l'article R. 214-3, le maire transmet copie de la déclaration dès sa réception au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis ". En outre, aux termes de l'article R. 214-3 du même code : " b) Les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l'article L. 752-3 du code de commerce, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ". 
 3. Il ressort des pièces du dossier que la surface de vente du local en litige est d'environ 79 m². Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 214-4-1 du code de l'urbanisme, qui ne s'applique qu'aux surfaces de vente comprises entre 300 et 1000 m², est inopérant.  
 4.En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques ".  
 5. Les dispositions précitées ont vocation à s'appliquer lorsque le juge de l'expropriation a été saisi en cas de défaut d'accord amiable sur la préemption d'un bien. Par suite, alors qu'il ressort des pièces du dossier qu'un accord a été trouvé entre le cédant et la commune, ce moyen est inopérant.  
 6. En troisième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales : " Les projets d'opérations immobilières mentionnés à l'article L. 1311-10 doivent être précédés, avant toute entente amiable, d'une demande d'avis de l'autorité compétente de l'Etat lorsqu'ils sont poursuivis par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ". L'article L. 1311-10 du même code dispose que : " Ces projets d'opérations immobilières comprennent : 1° Les baux, accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location d'immeubles de toute nature d'un loyer annuel, charges comprises, égal ou supérieur à un montant fixé par l'autorité administrative compétente ; / () ". L'article R. 1311-4 de ce code précise que : " Les montants mentionnés aux 1° et 2° de l'article L. 1311-10 sont fixés par arrêté du ministre chargé du domaine ". 
 7. D'autre part, aux termes de l'article 1er de l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : " Les montants prévus au 1° de l'article L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales () sont fixés à 24 000 euros ".  
 8. A supposer les dispositions précitées du code général des collectivités territoriales applicables à la cession d'un droit au bail, il ressort des pièces du dossier que le bail préempté était d'un montant de 17 700 euros charges comprises. Si les requérants exposent que certaines taxes fiscales n'auraient pas été incluses, il ne ressort pas des dispositions précitées que ces taxes devraient être prises en compte et qu'en tout état de cause, celles-ci dépasseraient le seuil des 24 000 euros. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales doit être écarté.  
 9. En quatrième lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme : " Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. / () Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. () ". L'article L. 214-2 du même code prévoit que : " Le titulaire du droit de préemption doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat, en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. Ce délai peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal. L'acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d'inexécution par le cessionnaire du cahier des charges. / () La rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur. () ". 
 10. D'autre part, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre " - au sein duquel figurent les dispositions citées au point précédent - " sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets () d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques (). ". 
 11. Il résulte des dispositions citées au point précédent que les collectivités titulaires du droit de préemption peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l'occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Enfin, la circonstance que l'acquéreur évincé exercerait une activité conforme à l'objectif poursuivi par la décision de préemption est sans incidence sur la légalité de celle-ci. 
 12. D'abord, il ressort des pièces du dossier que le conseil municipal de Marseille a délimité, par une première délibération du 6 février 2017, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité puis l'a étendu par une deuxième délibération du 5 octobre 2020. Afin de diversifier les activités commerciales présentes dans le secteur du cours Jean Ballard, la commune a d'ores-et-déjà acquis 2 locaux commerciaux en mars et juin 2022. Elle produit également une étude préalable analysant la situation du commerce et de l'artisanat dans ce secteur de février 2017 ainsi que des articles de presse sur l'action de la ville pour la diversification des commerces. Par suite, la commune justifie de la réalité du projet de protection de la diversité commerciale dans ce secteur. Si la société requérante se prévaut de la circonstance que son projet correspondrait aux objectifs fixés, celle-ci est en toutes hypothèses sans incidence sur la légalité de la décision attaquée. 
 13. Ensuite, la décision attaquée mentionne ce périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et indique que le droit de préemption est exercé afin " d'améliorer l'attractivité économique du quartier de l'Opéra " et que la commune souhaite " apporter une offre peu présente ou un concept novateur en relation avec les tendances de consommations actuels ". Eu égard à ces éléments, la décision de préemption fait apparaître la nature du projet.  
 14. Enfin, l'objectif de diversifier les activités commerciales et de favoriser celles moins présentes dans le secteur afin de dynamiser et de renforcer l'attractivité du secteur répond à un objectif d'intérêt général.  
 15. Par suite, la commune de Marseille justifie, à la date de la décision de préemption contestée, de la réalité d'un projet d'aménagement, de la nature et de l'intérêt d'un projet conformément aux dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Par suite, les moyens tirés de l'erreur d'appréciation ainsi que de l'insuffisance de motivation ne peuvent qu'être écartés. 
 16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions indemnitaires présentées par la société Euromeditrade doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés à l'instance :  
 17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société requérante sur ce fondement. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société Euromeditrade une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Marseille sur le fondement des mêmes dispositions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Euromeditrade est rejetée. 
 Article 2 : La SAS Euromeditrade versera la somme de 1 500 euros à la commune de Marseille au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Euromeditrade et à la commune de Marseille. 
 Délibéré après l'audience du 21 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Salvage, président, 
 M. Cabal, conseiller ; 
 Mme Fayard, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 A. FAYARD 
 Le président, 
 Signé 
 F. SALVAGE        La greffière 
 Signé 
 S. BOUCHUT 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière,