TA59 · 4ème Chambre — 24 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 1er février 2022 et le 13 février 2023, la société civile immobilière (SCI) Dupret-Delauney, représentée par Me Forgeois, demande, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) la décharge de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune de Valenciennes à raison d'un immeuble situé boulevard Watteau ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que l'immeuble ne peut être imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties selon les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dès lors que le logement loué n'est pas meublé, que le bail de colocation ne prévoit aucune prestation de services para-hôtelier, que les services à la personne dont peuvent bénéficier les locataires sont réalisés par une autre personne morale de droit privé et résultent du libre choix des locataires et que l'appartement loué aux personnes âgées, qui constitue un habitat inclusif au sens de l'article L. 281-1 du code de l'action sociale et des familles, est un logement de droit commun et non un établissement de santé qui relèverait des établissements recevant du public. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 septembre 2022 et un mémoire enregistré le 14 avril 2023 qui n'a pas été communiqué, le directeur régional des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Dupret-Delauney ne sont pas fondés. 
 Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que les conclusions tendant à la décharge de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021, d'un montant de 10 639 euros, sont partiellement irrecevables compte tenu du dégrèvement de cette imposition à hauteur de 6 050 euros par décision du 23 septembre 2021. 
 Par un mémoire, enregistré le 5 mars 2025, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord a présenté des observations en réponse au moyen d'ordre public.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de l'action sociale et des familles ; 
 - la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bergerat, première conseillère ; 
 - les conclusions de Mme Courtois, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Stienne-Duwez, substituant Me Forgeois, représentant la SCI Dupret-Delauney. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière Dupret-Delauney a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 à raison d'un immeuble situé boulevard Watteau à Valenciennes. Le 17 septembre 2021, elle a formé une réclamation préalable qui a été rejetée le 1er décembre 2021. La SCI requérante demande la décharge de ladite cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie. 
 Sur la recevabilité : 
 2. Il résulte de l'instruction que, par décision du 23 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord a dégrevé l'imposition contestée à hauteur de 6 050 euros. Par suite, les conclusions de la SCI Dupret-Delauney tendant à la décharge, à hauteur de cette somme, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 étaient dépourvues d'objet dès l'introduction de la requête. Ces conclusions sont par suite irrecevables et ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 3. D'une part, aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". En outre, aux termes de l'article 1494 de ce code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 du même code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ". Aux termes de l'article 1496 de ce code : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. () ". Enfin, aux termes de l'article 1498 du même code : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. () ". 
 4. D'autre part, aux termes de l'article L. 281-1 du code de l'action sociale et des familles : " L'habitat inclusif est destiné () aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d'un mode d'habitation regroupé, entre elles ou avec d'autres personnes () et assorti d'un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national fixé par arrêté des ministres chargés des personnes âgées, des personnes handicapées et du logement. Ce mode d'habitat est entendu comme : 1° Un logement meublé ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée, loué dans le cadre d'une colocation telle que définie au I de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou à l'article L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation () ". En outre, aux termes du I de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  
 n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : " La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ". 
 5. Il résulte de l'instruction que la SCI Dupret-Delauney, gérée par M. A, est propriétaire d'un immeuble situé boulevard Watteau à Valenciennes composé de deux appartements, l'un occupant le rez-de-chaussée et le premier étage, le second, le deuxième étage de l'immeuble. Le premier appartement est occupé par six personnes, dont M. A et cinq personnes âgées, liées à la SCI requérante par un bail de colocation. Il résulte de l'instruction que le contrat de colocation conclu entre les occupants s'inscrit dans le cadre d'un habitat inclusif au sens des dispositions précitées de l'article L. 281-1 du code de l'action sociale. Si les cinq colocataires précités ont par ailleurs conclu un contrat de prestations de services tels que le ménage, l'entretien du linge, l'assistance administrative, la restauration et de la téléassistance, avec la société Watt'home gérée également par M. A, il résulte toutefois de l'instruction que les colocataires sont libres de recourir aux intervenants de leur choix pour les services à la personne dont ils auraient besoin. Enfin, à supposer que la chambre meublée louée par M. A serait mise en sous-location par la société Watt'home en tant que chambre d'hôte et si la société Watt'home, référencée sur des sites internet spécialisés comme maison de retraite non médicalisée ou comme établissement semi-médicalisé, a apposé une plaque sur la façade de l'immeuble litigieux, ces circonstances ne sont pas de nature à établir que le logement occupé par les colocataires précités ferait l'objet d'une exploitation commerciale qui lui aurait fait perdre sa qualité de local d'habitation. Par suite, c'est à tort que l'administration fiscale, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble en litige, a retenu les règles fixées à l'article 1498 du code général des impôts. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative à retenir pour la détermination de la taxe foncière en litige doit être déterminée par les règles prévues à l'article 1496 du code général des impôts. Par suite, eu égard au caractère réel des impositions foncières, la SCI Dupret-Delauney, qui conteste la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 à laquelle elle a été assujettie, est seulement fondée à en demander la réduction à hauteur de la différence entre le montant de la cotisation à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 et le montant qui résultera de la détermination de la valeur locative par les règles prévues à l'article 1496 du code général des impôts. 
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Dupret-Delauney et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les conclusions de la SCI Dupret-Delauney tendant à la décharge, à hauteur de  
 6 050 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 sont rejetées comme irrecevables. 
 Article 2 : La base de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de  
 l'année 2021 est réduite de la différence entre le montant de la cotisation sur les propriétés bâties à laquelle la SCI Dupret-Delauney a été assujettie au titre de l'année 2021 et le montant qui résultera de la détermination de la valeur locative par les règles prévues à l'article 1496 du code général des impôts. 
 Article 3 : La SCI Dupret-Delauney est déchargée de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 correspondant à la réduction de la base d'imposition définie à l'article 2. 
 Article 4 : L'Etat versera à la SCI Dupret-Delauney une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Dupret-Delauney et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord. 
 Délibéré après l'audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Riou, président, 
 - Mme Bergerat, première conseillère,  
 - Mme Célino, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé  
 S. Bergerat 
 Le président, 
 Signé  
 J.-M. RiouLa greffière, 
 Signé  
 S. Ranwez 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
   
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,