TA95 · 8ème Chambre — 7 novembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 21 janvier et 31 mai 2022, M. B A et Mme C A, représentés par Me Jorion, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 10 décembre 2021 par laquelle le maire de la commune de Rueil-Malmaison a décidé d'exercer le droit de préemption urbain et d'acquérir pour un montant de 520 000 euros, un pavillon situé 41, boulevard de Richelieu, sur la parcelle cadastré section AP n°290 ; 
 2°) d'enjoindre à la commune de Rueil-Malmaison de proposer d'acquérir le bien préempté aux vendeurs, puis aux acquéreurs évincés, au prix auquel elle l'aura elle-même acquis dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge la commune de Rueil-Malmaison le versement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - la décision en litige a été prise par une autorité incompétente ; 
 - cette décision est entachée d'un vice de procédure dès lors qu'il n'est pas justifié que l'avis du service des domaines ait été sollicité ; 
 - elle est insuffisamment motivée ; 
 - elle est illégale en l'absence d'institution régulière d'un droit de préemption urbain sur la commune de Rueil-Malmaison ; 
 - elle est tardive dès lors qu'elle a été prise à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; 
 - elle méconnaît les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors que la réalité du projet d'aménagement envisagé par la commune n'est pas établie. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 19 mai 2022, la commune de Rueil-Malmaison, représenté par Me Cotillon, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir qu'aucun des moyens invoqués n'est fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ;  
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Weiswald, rapporteur ; 
 - les conclusions de Mme Chabrol, rapporteure publique ;  
 - les observations de Me Favain, substituant Me Jorion, représentant M. et Mme A ; 
 - et les observations de Me Bakkali, substituant Me Cotillon, représentant la commune de Rueil-Malmaison. 
 Une note en délibéré a été présentée pour la commune de Rueil-Malmaison le 20 octobre 2022. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un courrier reçu le 20 octobre 2021, M. B A et Mme C A, titulaires d'une promesse de vente, ont adressé à la commune de Rueil-Malmaison une déclaration d'intention d'aliéner un pavillon situé 41, boulevard de Richelieu, sur la parcelle cadastré section AP n°290. Par une décision du 10 décembre 2021, le maire de la commune de Rueil-Malmaison a exercé le droit de préemption urbain sur cette parcelle au prix de 520 000 euros. M. et Mme A, acquéreurs évincés, demandent l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier, d'une part, que par des délibérations des 4 février et 29 septembre 2020, le conseil de territoire de l'établissement public territorial Paris Ouest La Défense - établissement qui a compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain depuis la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 codifiée à l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme et dont fait partie la commune de Rueil-Malmaison -, a délégué l'exercice du droit de préemption à son président ainsi que la possibilité de déléguer ce droit sous certaines conditions et, d'autre part, que par un arrêté du 20 octobre 2021, ce président a délégué sa signature à la 6ème vice-présidente de l'établissement et l'a autorisée à signer, pour la période allant du 2 au 5 novembre 2021 inclus, les décisions pour lesquelles il dispose de délégations accordées par le conseil des territoires. Par arrêté, du 5 novembre 2021, la 6ème présidente de l'établissement a, sur le fondement de l'arrêté du 20 octobre 2021, délégué l'exercice du droit de préemption urbain à la commune de Rueil-Malmaison. Toutefois, la délégation de pouvoirs qui résulte des délibérations des 4 février et 29 septembre 2020 ne pouvait être accordée que par le président de l'établissement lui-même et non par le bénéficiaire d'une délégation de signature qui, s'il est habilité à exercer les pouvoirs du délégant, n'est pas autorisé à en disposer. Par suite, la 6ème vice-présidente de l'établissement n'était pas compétente pour déléguer, par sa décision du 5 novembre 2021, l'exercice du droit de préemption urbain à la commune de Rueil-Malmaison. Il s'ensuit qu'en raison de l'illégalité de la délégation de pouvoir consentie à la commune par à la 6ème vice-présidente, le moyen tiré de l'incompétence du maire de Rueil-Malmaison pour signer la décision de préemption du 10 décembre 2021 doit être accueilli. 
 3. En second lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser () ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, si elles justifient à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date. Le juge de l'excès de pouvoir vérifie si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit. 
 5. En l'espèce, pour justifier la réalité de l'opération d'aménagement qu'elle envisage, la commune de Rueil-Malmaison s'est fondée sur les circonstances que le bien litigieux se trouve sur un emplacement réservé de la collectivité ayant pour objet la réalisation de travaux d'élargissement de la route départementale n° 39, que cet emplacement répond au thème n°4 du projet d'aménagement et de développement durable (PADD) de la commune intitulé " Mieux se déplacer " prévoyant " l'aménagement de l'espace public pour donner de la place aux piétons, aux deux-roues, aux transports en commun, et à la voiture " et que ce projet d'élargissement du boulevard Richelieu porté par la commune et le département, qui est ancien, a été relancé récemment. Toutefois, la commune de Rueil-Malmaison ne justifie pas de l'antériorité et de la réalité d'un quelconque projet d'aménagement sur cette portion de la route départementale n° 39 alors qu'il ressort des pièces du dossier, notamment du courrier du 18 mai 2022 adressé par le président du conseil départemental des Hauts-de-Seine au maire de la commune de Rueil Malmaison, qu'en l'absence d'études opérationnelles complémentaires existantes et nécessaires, les échanges entre ces deux collectivités territoriales sur un éventuel projet de réaménagement de la route départementale 39, stoppé depuis 2015 à une centaine de mètres en amont de la parcelle en litige au niveau de la rue de Gênes, n'ont été relancés que postérieurement à la date de la décision de préemption attaquée. En outre, ni les orientations générales du PADD, ni la reprise en 2015 par la commune de Rueil-Malmaison de l'emplacement réservé institué par le département sur la parcelle du bien préempté ne permettent d'établir l'antériorité du projet d'aménagement allégué sur cette portion de la route départementale ou que celui-ci s'insérerait dans une politique cohérente conduite par la municipalité, rendant ainsi sa réalisation hautement probable. Dans ces conditions, la commune de Rueil-Malmaison ne justifie pas, à la date de la décision attaquée, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. 
 6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par les requérants n'est, en l'état du dossier, susceptible d'entraîner l'annulation de la décision contestée. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction et d'astreinte : 
 7. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public () prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution () ". Aux termes de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme : " () Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n'est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner ". Aux termes de l'article L. 213-11-1 du même code : " " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4. A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ". Enfin, aux termes de l'article L. 213-14 de ce code : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption (), le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique () ". 
 8. En l'espèce, il ne résulte pas de l'instruction que le transfert de propriété soit intervenu, au sens des dispositions de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, en application des dispositions précitées de l'article L. 213-8 du même code, le présent jugement a pour effet, dès lors que le transfert de propriété n'a pas eu lieu, de redonner la possibilité au propriétaire du bien préempté d'en disposer librement, sans être tenu par les prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner, et sans que le titulaire du droit de préemption puisse à nouveau préempter ce bien dans un délai d'un an. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions des époux A tendant à ce qu'il soit enjoint sous astreinte à la commune de Rueil-Malmaison, dont il n'est pas établi qu'elle serait propriétaire du bien en litige, de proposer d'acquérir le bien préempté aux vendeurs, puis aux acquéreurs évincés, au prix auquel elle l'aura elle-même acquis. Par suite, leurs conclusions aux fins d'injonction sous astreinte ne peuvent qu'être rejetées. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que la décision litigieuse du 10 décembre 2021 doit être annulée dans toutes ses dispositions. 
 Sur les frais liés au litige : 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, la somme que la commune de Rueil-Malmaison demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Par ailleurs, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière la somme que demande les époux A sur le fondement des mêmes dispositions.  
 D É C I D E : 
 Article 1er : La décision du 10 décembre 2021 par laquelle le maire de la commune de Rueil-Malmaison a décidé d'exercer le droit de préemption urbain et d'acquérir le bien situé au 41 boulevard de Richelieu, sur la parcelle cadastré section AP n°290 est annulée. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à Mme C A et à la commune de Rueil-Malmaison. 
 Délibéré après l'audience du 14 octobre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Féral, président, M. D et M. E, premiers conseillers, assistés de Mme Khalfaoui, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2022. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 J.-B. E 
 Le président, 
 signé 
 R. FéralLa greffière, 
 signé 
 M. F 
 La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour ampliation 
 Le Greffier