TA54 · Juge unique (Chambre 2) — 4 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 6 mai 2022, la société anonyme (SA) Décathlon, représentée par Me Dumez, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Dié-des-Vosges ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local dont elle est propriétaire était initialement évalué par comparaison au local-type n° 121 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Dié-des-Vosges, affecté à une activité de supermarché exploité sous l'enseigne Lidl ; 
 - le service propose que soit retenu le local-type n° 21 du procès-verbal de la commune de Sainte-Marguerite avec un ajustement à la hausse de 10 % pour tenir compte de la différence de situation géographique et probablement de la différence de surface ; 
 - ce local n'apparaît toutefois pas plus pertinent que le premier : il s'agit d'un supermarché Cora qui, contrairement à un magasin spécialisé, nécessite de nombreux aménagements spécifiques à cette activité ; il est situé sur une commune différente de celle du local à évaluer alors qu'il n'est pas établi qu'il n'y aurait pas de local de référence comparable sur la commune ; 
 - le local qu'elle propose, le local-type n° 141, est situé sur la commune, présente exactement le même type d'aménagement et, en terme de situation, est proche du terme de comparaison proposé par le service ; 
 - à titre subsidiaire, si le local-type proposé par le service devait être retenu, il y aurait lieu d'appliquer un abattement de 20 % pour tenir compte des différences notables d'aménagements.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 12 janvier 2023, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Coudert, vice-président, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendu au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Coudert, 
 - et les conclusions de M. Gottlieb, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SA Decathlon a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021 à raison d'un local sis 13 rue Emile Durkheim à Saint-Dié-des-Vosges (Vosges). Par réclamation préalable du 31 décembre 2021, la société a demandé le dégrèvement partiel de ces impositions à concurrence de la somme de 10 819 euros au titre de l'année 2020 et de 10 186 euros au titre de l'année 2021. Par décision du 7 mars 2022, le service départemental des impôts fonciers d'Epinal a partiellement fait droit à sa demande en lui accordant des dégrèvements de 3 307 euros et 3 116 euros. Par la requête susvisée la SA Decathlon demande au tribunal de prononcer la réduction, à concurrence des montants complémentaires de 7 512 euros et 7 070 euros, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige. 
 2. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales à compter du 1er janvier 2017. Il résulte de ces dispositions, qui ont notamment été codifiées à compter du 1er janvier 2018 aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de cette révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, alors en vigueur : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 4. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 5. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinente et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 6. Enfin, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 
 7. Il résulte de l'instruction que le local dont la SA Decathlon est propriétaire était initialement évalué par comparaison avec le local-type n° 121 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Dié-des-Vosges. Le service départemental des impôts fonciers d'Epinal a admis, au stade de la réclamation de la société, que ce local était inadapté et a retenu le local-type n° 21 du procès-verbal de la commune de Sainte-Marguerite en appliquant un ajustement à la hausse de 10 %. 
 8. En premier lieu, si la société requérante soutient que le local-type n° 141 constituait un terme de comparaison plus adapté que celui retenu par le service, il résulte de l'instruction, ainsi que le fait valoir l'administration en défense sans être contestée, que ce local a subi de nombreuses modifications consistant, d'une part, en une augmentation de sa surface pondérée, passée de 701 m2 à 964 m2 puis 1 232 m2, et, d'autre part, en une division en 2011 entre une surface commerciale et un restaurant. Il suit de là que, conformément au principe énoncé au point 4 du présent jugement, le local-type n° 141 ne peut plus servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative du local de la SA Decathlon. 
 9. En deuxième lieu, si la société requérante soutient que le service ne pouvait se référer à un terme de comparaison situé dans une autre commune que celle de Saint-Dié-des-Vosges, il ne résulte pas de l'instruction que d'autres termes de comparaison puissent être trouvés dans la commune, le local-type n° 141 proposée par la requérante ne pouvant, ainsi qu'il vient d'être dit, être retenu. Il résulte en outre de l'instruction que la commune de Sainte-Marguerite dans laquelle se situe le local-type n° 21 est limitrophe à celle de Saint-Dié-des-Vosges et présente, du point de vue économique, une situation analogue. Il suit de là que le service pouvait valablement retenir un terme de comparaison situé sur le territoire de la commune de Sainte-Marguerite. 
 10. En dernier lieu, s'il existe une différence de superficie entre le local-type, d'une surface pondérée de 5 182 m2, et l'immeuble dont la société Decathlon est propriétaire, d'une surface pondérée de 2 968 m2, une telle différence ne fait pas, par elle-même obstacle à ce que le local-type n° 121 soit valablement retenu comme terme de comparaison, mais justifie, ainsi que le service l'a estimé, un ajustement à la hausse de la valeur locative. Le service était également fondé à estimer, compte-tenu de la proximité du local à évaluer avec la RN 59, que celui-ci bénéficie d'une situation plus favorable par rapport au local-type, plus éloigné de cet axe de circulation. En revanche, ainsi que le fait valoir la requérante, les aménagements spécifiques dont est pourvu le terme de comparaison, à la différence du local en litige, justifiaient un ajustement à la baisse. Toutefois, au regard de l'ensemble de ces circonstances, il résulte de l'instruction que le service a fait une exacte application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en ajustant la valeur locative du local-type n° 21 en appliquant à la hausse un coefficient de 10 %. 
 11. Il résulte de ce qui précède que la SA Decathlon n'est pas fondée à demander la réduction des impositions qu'elle conteste. Ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées par voie de conséquence.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Decathlon est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Decathlon et au directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2024. 
 Le magistrat désigné, 
 B. Coudert 
 La greffière, 
 M. A 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.