TA34 · 6ème Chambre — 21 mai 2024

Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendu au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Teuly-Desportes ; 
 - les conclusions de M. Lafay, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Renaudin représentant M. A ; 
 - et les observations de Me Vigo représentant la commune de Sorède.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. A, propriétaire de deux parcelles contiguës sur le territoire de la commune de Sorède pour une superficie totale de 2 099 m², a adressé au maire une déclaration d'intention d'aliéner sur ces deux parcelles au prix de 449 000 euros. Par une délibération en date du 25 juillet 2018, le conseil municipal de la commune de Sorède a décidé d'acquérir par voie de préemption une portion de 128 m² de cette unité foncière avec une proposition de prix de 10 240 euros. Le 10 septembre 2018, M. A a formé un recours gracieux contre la décision de préemption. La commune a alors renoncé à poursuivre la procédure de préemption. Excipant de l'illégalité de cette décision partielle de préemption et invoquant également le régime de responsabilité sans faute pour rupture d'égalité devant les charges publiques, M. A, après avoir présenté, le 15 novembre 2021, une réclamation préalable, implicitement rejetée, recherche la responsabilité de la commune de Sorède.  
 Sur les conclusions à fin d'indemnisation présentées à titre principal :  
 En ce qui concerne l'illégalité de la décision de préemption :  
 2. Aux termes de l'article L. 231-2-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. ". 
 3. D'une part, sauf exception prévue par la loi, une décision de préemption ne peut avoir pour objet ou pour effet de modifier l'unité foncière faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner. Les dispositions de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme n'ont introduit une telle exception que dans l'unique hypothèse où l'unité foncière considérée est seulement pour partie comprise dans une zone où le droit de préemption urbain a été institué, auquel cas, lorsque la réalisation de l'opération d'aménagement projetée le justifie, le titulaire du droit de préemption peut ne préempter que la fraction de l'unité foncière comprise à l'intérieur d'une telle zone. 
 4. D'autre part, une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. 
 5. Il résulte de l'instruction que M. A est propriétaire des parcelles cadastrées section AK n° 72 et AK n° 73, que ces parcelles sont contiguës et qu'elles constituent une unité foncière. Il est constant que la commune de Sorède, qui avait institué, lors de la révision du plan local d'urbanisme, un emplacement réservé n° 12, a toutefois institué le droit de préemption urbain dans l'ensemble des zones urbaines et à urbaniser du plan local d'urbanisme et que l'unité foncière de M. A, qui est entièrement comprise en zone urbaine UB de ce document d'urbanisme, est située à l'intérieur du périmètre dans lequel le droit de préemption urbain a ainsi été institué.  
 6. Eu égard aux dispositions de l'article L. 231-2-1 du code de l'urbanisme rappelées au point 2 et aux principes énoncés aux points 3 et 4, quand bien même elle avait institué un emplacement réservé de 123 m2 sur ces parcelles, la commune de Sorède ne pouvait, conformément aux dispositions de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, que renoncer à l'exercice du droit de préemption ou acquérir la totalité de l'unité foncière. Dans ces conditions, M. A est fondé à exciper de l'illégalité de la décision de préemption, qui ne porte que sur une partie de son unité foncière, et est donc entachée d'une erreur de droit. 
 En ce qui concerne le préjudice :  
 S'agissant de la différence entre le prix initial et la valeur vénale du bien :  
 7. D'une part, à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Pour l'évaluation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant cette valeur vénale si un délai raisonnable sépare la vente de la renonciation, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne s'écarte pas anormalement de cette valeur vénale. En revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation. 
 Quant au caractère certain du préjudice :  
 8. Il résulte de l'instruction et notamment des stipulations de la promesse de vente qu'aucune condition suspensive d'obtention d'un prêt n'était fixée, le vendeur ayant recours à des deniers propres pour le financement. Dans ces conditions, la vente des deux parcelles doit être regardée comme suffisamment probable à la date qui était prévue par le compromis de vente, soit le 14 septembre 2018, date prévue d'établissement de l'acte authentique.  
 Quant à son montant :  
 9. Il est constant que le prix figurant dans la promesse vente initiale, établie le 28 mai 2018, est de 445 150 euros, déduction faite des meubles vendus et intégrés dans ce prix. La commune de Sorède doit, en l'espèce, être regardée avoir renoncé à exercer son droit, en l'absence de saisine du juge de l'expropriation, à l'expiration du délai de quinze jours à compter de la réception de la lettre du 14 septembre 2018 par laquelle M. A indique maintenir le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, conformément à l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme, soit le 29 septembre 2018. Le prix auquel le bien a été vendu en définitive, le 3 février 2021, est de 417 520 euros déduction faite des meubles vendus dans le même temps, soit un prix qui révèle une baisse de 6 % de la valeur vénale du bien mais qui n'apparaît pas anormalement bas par rapport à la valeur vénale.  
 10. Pour autant, alors que la commune de Sorède a renoncé à la réalisation de l'opération seulement deux mois après la décision de préemption illégale du bien, il résulte de l'instruction que le propriétaire, qui a certes tenté de négocier avec elle, dès le dernier trimestre de l'année 2018, la vente d'une partie de la parcelle d'une superficie de 125 m2, opération qui n'avait, au demeurant, pas le même objet que la promesse de vente, n'a confié son bien à un mandataire unique pour une vente à un prix de 499 950 euros et pour une durée de deux ans, que le 18 juin 2019, soit près de neuf mois après la renonciation de la collectivité et ne peut être regardé comme ayant effectué les diligences attendues d'un vendeur souhaitant céder son bien  rapidement. Dans ces conditions, le délai de trente-trois mois qui s'est écoulé depuis la promesse de vente initiale peut être qualifié de déraisonnable. Compte tenu du caractère déraisonnable du délai et en application des principes définies au point 6, il y a lieu de prendre en compte comme terme de la période d'indemnisation la date du 28 septembre 2018 qui est celle de la renonciation de la commune. A cette date, compte tenu du faible laps de temps entre la promesse de vente, conclue le 28 mai 2018 et la date de renonciation, le 28 septembre 2018, il sera fait une juste appréciation de la valeur vénale du bien en la fixant à la somme de 436 246,10 euros, soit une baisse de 2 % et non la baisse effective de 6 %. Compte tenu de la valeur ainsi retenue à la date de la renonciation, le manque à gagner pour M. A est de 8 902,90 euros.  
 S'agissant des frais accessoires liés à la gestion du bien immobilier :  
 11. D'une part, compte tenu de la circonstance que M. A, qui, au demeurant, était propriétaire du bien à la date du 1er janvier 2018, fait générateur de la taxe en application de l'article 1415 du code général des impôts, n'a pas effectué les diligences attendues du vendeur souhaitant vendre rapidement son bien, il n'est fondé à solliciter le paiement ni des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de la période entre le compromis de vente et la vente définitive du bien immobilier pour un montant total de 6 069,25 euros, ni des primes destinées à assurer le bien à hauteur de 2 282,18 euros, le transfert de propriété ayant été fixé au 14 septembre 2018, soit seulement quinze jours avant la date de renonciation correspondant au terme de la période d'indemnisation.  
 12. D'autre part, si M. A sollicite également le versement de la somme de 3 358,37 euros correspondant aux cotisations de taxe d'habitation, le paiement de ces cotisations, qui dépendent des conditions de l'affectation du bien immobilier et ne sont pas exclusivement liées à sa seule propriété, ne peut être regardé comme en lien direct et certain avec la faute de l'administration. Il en va de même des frais liés au remboursement de l'emprunt et des factures d'électricité et d'eau pour la même période, qui sont respectivement nées du seul contrat de prêt conclu par M. A ou des conditions d'occupation du bien.  
 13. Compte tenu de ce qui a été dit aux points 10 à 12, ce poste de préjudice n'a pas à être indemnisé.  
 S'agissant des frais de justice : 
 14. Les frais de justice, s'ils ont été exposés en conséquence directe d'une faute de l'administration, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive imputable à l'administration. Toutefois, lorsque l'intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. Il n'en va autrement que dans le cas où le demandeur ne pouvait légalement bénéficier de ces dispositions. Dans ces conditions, M. A n'est pas fondé à demander le remboursement des frais d'instance liés à la procédure indemnitaire et notamment à la réclamation indemnitaire préalable rédigée par son conseil.  
 S'agissant du préjudice moral :  
 15. En se bornant à soutenir qu'il a été confronté à des tracas administratifs et qu'il n'a pu vendre son bien que plus de trois ans plus tard, le 3 février 2021, alors qu'il résulte de l'instruction que la commune de Sorède doit être regardée comme ayant renoncé à l'acquisition de son bien, le 30 septembre 2018, soit un peu plus de deux mois après la délibération mettant en œuvre la préemption, M. A ne justifie ni d'un préjudice moral ni de troubles dans les conditions d'existence, qui n'apparaissent pas suffisamment caractérisés. En conséquence, ce poste de préjudice ne sera pas indemnisé. 
 16. Compte tenu de ce qui a été dit aux points 7 à 15, le préjudice subi par M. A s'établit à la somme totale de 8 902,90 euros. 
 17. Il résulte de tout ce qui précède que M. A est seulement fondé à demander la condamnation de la commune de Sorède à lui verser cette somme de 8 902,90 euros. 
 Sur les conclusions à fin d'indemnisation présentées à titre subsidiaire : 
 18. M. A ayant obtenu satisfaction sur sa demande principale, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions à fin d'indemnisation qu'il présente à titre subsidiaire.  
 Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :  
 19. D'une part, la somme de 8 902, 90 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021, date de la réception de la demande indemnitaire préalable par la commune de Sorède. 
 20. D'autre part, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée par M. A dans sa requête, enregistrée le 17 mars 2022. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 17 novembre 2022, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date. 
 Sur les frais liés au litige :  
 21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que sollicite la commune de Sorède au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Sorède la somme de 1 500 euros que sollicite le requérant sur ce même fondement.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La commune de Sorède versera à M. A la somme de 8 902,90 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021. Les intérêts sur cette somme seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts à la date du 17 novembre 2022 et à chaque échéance annuelle ultérieure.   
 Article 2 : La commune de Sorède versera la somme de 1 500 euros à M. A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions subsidiaires présentées par M. A. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Sorède en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la commune de Sorède.  
 Délibéré à l'issue de l'audience du 7 mai 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Encontre, présidente, 
 Mme Teuly-Desportes, première conseillère, 
 M. Rousseau, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. 
 La rapporteure, 
 D. Teuly-DesportesLa présidente, 
 S. EncontreLa greffière, 
 L. Rocher 
 La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme 
 Montpellier, le 21 mai 2024, 
 L. Rocherdl