TA83 · 1ère chambre — 13 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 21 juin 2022, 15 juillet 2022, 16 décembre 2022 et 13 mars 2023, la SAS Stonehenge 43/6, représentée par Me Picard, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 20 décembre 2021 par laquelle le maire de la commune de Saint-Tropez a délivré un permis de construire à la SCI Poséidon I pour la construction d'une maison individuelle à usage d'habitation sur un terrain situé au 35 chemin de la Pierre Plantée et cadastré section BA n° 531 sur le territoire communal, et ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux du 22 avril 2022 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Tropez et du bénéficiaire du permis de construire une somme de 4 000 euros à lui verser de manière solidaire sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle dispose d'un intérêt à agir car elle est voisine immédiate du projet et la construction va avoir un impact sur les conditions d'occupation et de jouissance de son bien, en raison de la proximité du projet par rapport à ses parcelles, à l'implantation de la future construction, ainsi que de l'ampleur du projet ; 
 - la requête est recevable car le recours gracieux a été effectué dans le délai de recours contentieux ; en outre, il a correctement été notifié, conformément aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; en outre, le recours contentieux a également été introduit dans le délai de recours contentieux ; 
 - la décision attaquée est illégale et a fait l'objet d'une procédure irrégulière car il ne ressort pas des visas de celle-ci qu'un avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) aurait été émis sur ce projet ; le projet a pour effet de dénaturer un terrain situé dans un secteur particulièrement remarquable ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ; la notice du projet est insuffisante car elle ne présente pas le terrain initial ainsi que les constructions environnantes ; en outre, elle ne décrit pas suffisamment l'implantation, l'organisation et la composition des constructions nouvelles par rapport aux constructions environnantes ; la notice est insuffisante en ce qu'elle ne précise pas que des aménagements doivent être effectués en limite de terrain, et enfin car elle ne précise pas qu'une partie de la vigne va être supprimée pour accueillir le projet ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme en raison de l'insuffisance des photographies permettant d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes ; le dossier de demande de permis de construire ne comporte que deux photographies, qui ne sont pas suffisantes pour permettre d'apprécier le projet dans son environnement par rapport aux constructions avoisinantes ; 
 - les plans de masse sont insuffisants en ce qu'ils n'indiquent pas les points où ont eu lieu les prises de vues des photographies du dossier ; 
 - aucun permis de construire ne pouvait être délivré sur ce terrain car la décision de non-opposition à déclaration préalable, délivrée le 17 novembre 2020, qui a procédé à la division en deux lots de la parcelle initiale cadastrée BA n°6 contenait une prescription qui précisait qu'aucune construction ne devait être édifiée sur le lot A de cette division, correspondant à la parcelle sur laquelle doit s'implanter le projet en litige ; le permis de construire en litige méconnaît les règles du lotissement en ce que le détachement du terrain d'assiette n'a pas été autorisé, en méconnaissance des règles de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme ; l'opération aurait dû faire l'objet d'un permis d'aménager ; 
 - la décision attaquée méconnaît l'article UD 1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) car un permis de démolir a été délivré sur le terrain d'assiette du projet ; ainsi, le terrain était non bâti au moment du dépôt de la demande de permis de construire ; d'ailleurs le plan de masse état des lieux fait état d'un terrain non bâti composé de vignes et de végétation ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 2 du règlement du PLU ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 5 du règlement du PLU ; l'emprise au sol des différentes constructions représente une superficie de 453 mètres carrés, supérieure aux 300 mètres carrés d'emprise autorisée ; en outre, cette emprise correspond à environ 17 % de la superficie du terrain d'assiette, ce qui est supérieur aux 12 % autorisés par le règlement du PLU ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 9 du règlement du PLU ; le garage est distant de la maison centrale de 3,95 mètres, alors que les dispositions de l'article UD 9 du règlement du PLU fixent une distance minimale de 4 mètres entre les constructions ; en outre, la partie chambre n'est distante de la maison principale que de 1,89 mètres ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 10 du règlement du PLU ; l'architecte des bâtiments de France a émis le 20 décembre 2021 un avis par lequel il considère que le projet était de nature à porter atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;  
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 13 du règlement du PLU et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; l'accès au projet se fait depuis le chemin de la Pierre Plantée, juste après un virage ; les voitures devant accéder à la propriété devront s'arrêter au milieu de la voie le temps d'ouvrir le portail ; il n'est pas possible de connaître avec précision les conditions d'implantation du portail et les modalités d'accès au terrain ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme ; l'arrêté ne comprend aucune prescription permettant de s'assurer du respect de l'environnement ; l'arrêté en litige ne prévoit aucune prescription de nature à protéger la vigne comme de la végétation présente sur la parcelle ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 octobre 2022 et 23 mai 2023, la commune de Saint-Tropez, représentée par Me Antoine, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mise à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - les moyens soulevés par  la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire enregistré le 16 janvier 2023, la SCI Poséidon I, représenté par Me Planchet, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu'il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 21 avril 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 23 juin 2023 à 12 heures.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 9 janvier 2024 : 
 - le rapport de M. Bailleux ; 
 - les conclusions de M. Riffard, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Bachir, représentant la SAS Stonehenge 43/6 ; 
 - les observations de Me Chaussat, représentant la commune de Saint-Tropez ; 
 - et les observations de Me Planchet, représentant la SCI Poséidon I. 
 Deux notes en délibéré 2024 présentées par Me Planchet pour la SCI Poséidon I ont été enregistrées le 12 janvier 2024. 
 Considérant ce qui suit : 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne les dispositions applicables sur le terrain d'assiette du projet au moment de la décision attaquée : 
 1. Aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date () ".  
 2. En l'espèce, la société pétitionnaire fait valoir que le projet de permis de construire a été approuvé après la délivrance d'une décision de non-opposition à déclaration préalable pour la création d'un lotissement le 17 novembre 2020. En outre, la commune fait valoir que la décision de non-opposition à déclaration préalable a été obtenue pour autoriser le lotissement par M. B. Cette décision de non-opposition à déclaration préalable, obtenue le 17 novembre 2020, a ensuite été transférée à M. A C par un arrêté du 31 mai 2021. Par ailleurs, un permis de construire a été délivré le 13 septembre 2021, sur le lot B, à la société KPMB et un autre permis de construire a été délivré à la SCI Poséidon I le 20 décembre 2021, sur le lot A. Ainsi que le fait valoir la commune de Saint-Tropez sans être utilement contestée, le transfert de propriété a eu lieu à la date du permis de construire litigieux. Par suite, les dispositions en vigueur au moment de la délivrance de la décision de non-opposition à déclaration préalable valant division, sont valables sur le terrain d'assiette du projet pendant une durée de cinq ans à compter de la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020, soit jusqu'au 17 novembre 2025. 
 3. Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société requérante, ce sont les dispositions du règlement du PLU dans sa version approuvée le 25 juin 2019, dans sa modification n° 3 et non les dispositions approuvées par la délibération du conseil municipal de la commune le 8 juillet 2021 qui sont applicables sur le terrain d'assiette du projet au moment de la décision attaquée et donc opposables au projet. 
 4. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, laquelle continue de s'appliquer aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021, comme c'est le cas de la demande déposée par la SCI Poséidon I, conformément au V de l'article 42 de cette même loi : " L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ". 
 5. Ainsi que le fait valoir la commune de Saint-Tropez, sans être utilement contestée sur ce point, les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, applicables au cas d'espèce, ne mentionnent pas la nécessité de recueillir l'avis de la commission départementale de la nature, de la préservation des sites (CNDPS). Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme imposeraient la consultation de ladite commission. Par suite, cette branche du moyen manque en droit et doit être écartée. 
 6. Ensuite, ainsi qu'il a été vu au point n° 3 de la présente décision, les dispositions invoquées par la société requérante de l'article UD 2 du règlement du PLU dans sa version applicable en juillet 2021 n'étaient pas opposables au cas d'espèce et la commune est donc fondée à faire valoir que la version du PLU approuvée le 27 juin 2013, alors applicable dans sa modification n° 3, n'imposait pas la consultation de la commission départementale de la nature, de la préservation des sites. Par suite, la branche tirée du défaut de demande d'avis par cette commission, qui serait imposée par les dispositions de l'article UD 2 du règlement du PLU manque également en droit et doit de ce fait être écartée. 
 7. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée serait illégale en l'absence de demande d'avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Ainsi, le moyen tiré du vice de procédure de la décision attaquée doit être écarté. 
 8. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date () ".  
 9. Ainsi que le fait valoir la commune, et comme vu précédemment aux points 2 et 3 de la présente décision, les dispositions en vigueur au moment de la délivrance de la décision de non-opposition à déclaration préalable valant division, sont valables sur le terrain d'assiette du projet pendant une durée de cinq ans à compter de la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020. Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société requérante, les dispositions invoquées de l'article UD 1, UD 2, UD 5 et UD 9 du règlement du PLU dans sa version applicable le 8 juillet 2021 n'étaient pas opposables au cas d'espèce, la commune faisant valoir à juste titre que la version du PLU approuvée le 27 juin 2013, alors applicable dans sa modification n° 3 était applicable, et que dans cette version du PLU, le terrain d'assiette du projet était classé en zone UD 1 et non en zone UD 1'.  Par suite, il y a lieu d'écarter les moyens soulevés par la société requérante et tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UD 1, UD 2, UD 5 et UD 9 du règlement du PLU de la zone UD1' du PLU approuvé le 8 juillet 2021, comme étant inopérants. 
 10. En troisième lieu, selon les dispositions de l'article UD 8 du règlement du PLU, dans sa version applicable en l'espèce, du 25 juin 2019 : " la distance entre deux constructions (à l'exception des piscines) sur une même propriété ne pourra être inférieure à 4 mètres ". 
 11. La commune fait valoir, sans être contestée utilement sur ce point, que la construction projetée ne constitue qu'un ensemble, et non trois constructions séparées. Les trois parties de la maison, à savoir la maison principale, la partie chambre et le garage n'étant pas disjointes mais étant reliées par une partie de surface de plancher, ainsi qu'il apparaît sur les différents plans du dossier de demande de permis de construire. La notice du projet indique ainsi sur ce point : " la maison est composée de deux parties : - la première branche du L comportant l'entrée, le garage et les pièces à vivre ; - la seconde branche du L correspond à la partie chambre ".  
 12. Il ressort donc des pièces du dossier, que la société requérante ne peut utilement soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article UD 8 du règlement du PLU, dans sa version approuvée le 25 juin 2019 et applicable au cas d'espèce. 
 13. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". 
 14. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 15. D'abord, si la société requérante soutient que la notice du projet ne fait pas mention de la vigne existante, il ressort au contraire de ladite notice, que celle-ci indique que : " la maison sera une maison dans les vignes " et " les vignes seront au maximum conservées ". En outre, il ressort des mêmes pièces du dossier que les photographies de l'environnement proche PCMI 7, ainsi que le plan de masse projet PCMI 2 font apparaître ladite vigne. Si la société requérante poursuit en soutenant qu'une partie de la vigne va être supprimée pour permettre la réalisation du projet, ainsi que cela ressort des pièces du dossier, le seul fait que la notice ne mentionne pas cette suppression d'une partie de la vigne ne signifie pas pour autant que la décision attaquée serait illégale. En tout état de cause, la société requérante ne mentionne pas avec quelles dispositions d'urbanisme le service instructeur n'aurait pas été en mesure de vérifier la conformité du permis de construire en litige. 
 16. Ensuite, la société requérante poursuit en soutenant que la notice du projet est insuffisante car elle ne présente pas le terrain initial ainsi que les constructions environnantes. Il ressort du plan de masse état des lieux, que deux petites constructions sont existantes sur le terrain d'assiette du projet. En effet, en bordure de la parcelle cadastrée section BA n° 531 se trouvent deux constructions, une au nord et l'autre au sud. Ces constructions n'apparaissent plus ensuite et ne sont pas décrites dans la notice du projet, car elles ont fait l'objet d'une démolition, avant même la demande de permis de construire. En outre, la notice du projet indique au sujet du terrain : " Situation et caractéristiques du terrain. Le terrain se situe sur la commune de Saint-Tropez, au 35 Chemin de la Pierre Plantée. La parcelle 000 BA 531 de superficie totale de 2 530 m2.  Le terrain a un accès existant direct sur le chemin de la Pierre Plantée ". Le dossier de demande de permis de construire contient en outre des extraits de plan cadastral qui montrent la situation du terrain d'assiette du projet au niveau de la commune de Saint-Tropez. Il ressort également du dossier de demande de permis de construire, qui contient un extrait de plan cadastral, intitulé plan de situation, qui permet de visualiser les constructions environnantes du projet de constructions, sur les parcelles situées aux alentours du projet. En tout état de cause, la société requérante ne mentionne pas les dispositions d'urbanisme avec lesquelles le service instructeur n'aurait pas été en mesure de vérifier la conformité. 
 17. Par ailleurs, si la société requérante soutient que la notice ne fait pas mention de l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles par rapport aux constructions existantes et aux paysages environnants, il ressort toutefois des autres pièces du dossier de demande de permis de construire que l'implantation l'organisation et la composition des futures constructions sont visibles sur les autres pièces du dossier (PA 1 à PA 5 notamment). 
 18. Enfin, la société requérante soutient que la notice ne précise pas quels sont les aménagements prévus en limite de terrain, et que la notice ne donne aucune précision sur le bassin censé être aménagé en limite sud-ouest du terrain. Toutefois, d'une part, ainsi que le soutient d'ailleurs elle-même la commune, les fiches PCMI 2.1, PCMI 2.2 et PCMI 3 bis donnent des détails sur ce bassin. En tout état de cause, la société requérante n'indique pas avec quelles dispositions d'urbanisme le service instructeur n'aurait pas été en mesure de vérifier la conformité du permis de construire. 
 19. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. Par suite, ce moyen tiré de l'incomplétude du dossier et de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté en toutes ses branches. 
 20. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ". 
 21. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 22. Premièrement, en l'espèce, il est constant que le dossier de demande de permis de construire contient deux documents graphiques d'insertion (documents PCMI 6 et PCMI 6 bis), et non un seul comme l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme le recommande. En outre, si la société requérante soutient que ces documents sont insuffisants en ce qu'ils ne permettent pas d'apprécier l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, la commune en réplique fait valoir que la configuration des lieux empêche de faire apparaître une construction voisine sur cette vue d'insertion. La commune poursuit ensuite en indiquant que de chaque côté du chemin de la Pierre Plantée, les propriétés sont entourées de haies très hautes masquant les constructions. 
 23. En outre, et contrairement à ce que soutient la société requérante, les dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme n'imposent nullement d'avoir dans le dossier de demande de permis de construire une insertion lointaine ou une projection latérale du projet. 
 24. Deuxièmement, la société requérante soutient que ni le plan de masse existant, ni le plan de masse projet ne font apparaître les points et angles de vues d'où sont prises les photographies présentes dans le dossier de demande de permis de construire, ainsi que l'exigent les dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. Toutefois, s'il s'avère que le dossier de demande de permis de construire, en particulier le plan de masse ne fait pas apparaître les points et angles de vues, ces points et angles de vues sont reportés sur un plan de masse reproduit à proximité des photographies de l'environnement proche et lointain (planches PCMI 7 et PCMI 8). Au surplus, l'examen du dossier dans son ensemble permettait de déterminer les endroits à partir desquels ces documents photographiques avaient été pris. 
 25. Troisièmement, la circonstance que le juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, ait considéré, dans son ordonnance n° 2201793 du 21 juillet 2022, que les moyens tirés de la méconnaissance des c) et d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme étaient de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire, n'a pas d'incidence sur l'appréciation qui est faite dans la présente décision, car cette ordonnance revêt un caractère provisoire. 
 26. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté en ses deux branches. 
 27. En sixième lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". En outre, l'article R. 442-1 du même code dispose que : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; b) Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ; c) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ; d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R*431-24 ; e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; f) Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ; g) Les détachements de terrain par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ; h) Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ; i) Les détachements de terrains résultant de l'application de l'article L. 332-10 dans sa rédaction en vigueur avant la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, ou de l'application de l'article L. 332-11-3 ". 
 28. L'illégalité d'un acte administratif, qu'il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative que si cette dernière a été prise pour son application ou s'il en constitue la base légale. 
 29. En l'espèce, la société requérante soutient que la décision de non-opposition à déclaration préalable de lotissement du 17 novembre 2020 est illégale car la division du terrain nécessitait l'obtention d'un permis d'aménager et non d'une décision de non-opposition à déclaration préalable. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire en litige n'a pas été pris pour l'application de la décision de non-opposition à déclaration préalable que le maire de Saint-Tropez a délivré, le 17 novembre 2020, à M. B, et dont il est constant qu'elle a fait l'objet d'un transfert à M. A C en date du 31 mai 2021. Par suite, la société requérante ne peut utilement soutenir que la décision en litige serait illégale car la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020 n'aurait pas procédé à la division du terrain, faute d'avoir demandé et obtenu un permis d'aménager en lieu et place d'une décision de non-opposition à déclaration préalable. 
 30. En outre, la société requérante soutient encore que la décision de non-opposition à déclaration préalable en date du 17 novembre 2020 interdisait toute construction sur le lot A. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l'architecte des bâtiments de France a émis un avis favorable sur la demande de déclaration préalable en date du 22 octobre 2020, sous réserve de ne pas construire de construction sur le lot A et de préserver les vignes. La commune sur ce point fait valoir que la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020 autorise la division pour le projet tel que décrit dans la demande conformément aux plans annexés à ladite demande, et qu'elle n'a pas pour objet d'interdire toute construction sur le lot A. La commune poursuit en faisant valoir que la référence à l'avis de l'architecte des bâtiments de France dans la décision de non-opposition à déclaration préalable est relative à l'aspect extérieur des constructions. Il ressort donc des pièces du dossier que le maire n'a pas entendu, par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020, interdire toute construction sur le lot A. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision en litige méconnaitrait la décision de non-opposition à déclaration préalable en ce que cette dernière n'autoriserait pas de construction sur le lot A manque en fait et doit être écarté. 
 31. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que la société requérante ne peut utilement exciper de l'illégalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 novembre 2020 et n'est pas fondée à soutenir que le permis de construire en litige ne respecterait pas ladite décision de non-opposition à déclaration préalable, qui n'autoriserait pas de construction sur le lot A. Il suit de là qu'il y a lieu d'écarter le moyen en ses deux branches. 
 32. En septième lieu, l'article UD 11 du PLU dans sa version applicable à l'espèce, dispose que : " Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". 
 33. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels ou urbains avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. 
 34. Il est constant que le terrain d'assiette du projet, étant situé dans la presqu'île de Saint-Tropez, est inclus dans le site inscrit de la presqu'île de Saint-Tropez. La société pétitionnaire fait valoir toutefois qu'il est nécessaire de prendre en compte, dans un premier temps, la qualité du site d'implantation de la construction, avant, dans un second temps, d'apprécier l'impact de ladite construction sur le site d'implantation. En outre, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est également situé au sein du secteur UD 1 du PLU en vigueur qui concerne les quartiers " Valfère-Les Canoubiers " au sein de la zone urbaine UD qui correspond à la deuxième couronne périphérique résidentielle, moyennement dense de Saint-Claude aux Salins, zone à caractère d'habitat, de services et d'équipements moyennement dense. 
 35. La société requérante se réfère exclusivement à l'avis de l'architecte des bâtiments de France, qui fait état d'un espace agricole ouvert pour qualifier le secteur d'implantation du projet en litige. Toutefois, sur ce point, la commune fait valoir que la parcelle en litige sur laquelle doit s'implanter la future construction, est entourée de constructions. Ainsi, bien que situé au sein de la presqu'île de Saint-Tropez, dans le site inscrit de la presqu'île de Saint-Tropez, le terrain en litige ne revêt pas de caractère particulier ni exceptionnel. 
 36. En ce qui concerne l'impact de cette construction sur le paysage avoisinant, la société pétitionnaire fait valoir d'une part que le projet a fait l'objet d'une réflexion, afin que la construction s'intègre au paysage à la fois par sa volumétrie et ses aménagements extérieurs, et d'autre part que la hauteur est maîtrisée, au plus de 5 mètres et que le garage est situé en contrebas du terrain, par rapport à la terrasse. Dans son mémoire en défense, la société pétitionnaire fait ainsi valoir que : " Il convient d'ailleurs d'indiquer, comme l'architecte du projet en atteste, qu'un dialogue a été engagé en amont avec le requérant afin d'aboutir, précise-t-il à ce que l'implantation de la maison créée allait être approximativement identique à la maison existante et que le niveau RDC allait se trouver à 1,20 m en dessous du terrain naturel afin d'encastrer la maison dans ce TN, de créer un vallon de vigne et surtout afin d'éviter toute nuisance visuelle ". 
 37. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée est illégale en méconnaissance des dispositions de l'article UD 11 du règlement du PLU. Ainsi, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation du maire de la commune à avoir délivré le permis de construire en méconnaissance des dispositions de l'article UD 11 du règlement du PLU doit être écarté. 
 38. En huitième lieu, aux termes de l'article UD 3 du PLU dans sa version approuvée le 25 juin 2019 : " 1 - Desserte Les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble de constructions qui y seront édifiées. 2 - Accès Toute construction nouvelle à usage d'habitation doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, sécurité des usagers des voies publiques, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères,  La réalisation d'aménagements particuliers peut être imposée pour assurer les conditions de sécurité, de desserte ou autre. ". En outre, l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose que : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". 
 39. La société requérante critique, à l'aune de ces dispositions, l'imprécision du projet sur l'implantation du portail permettant l'accès à la voie publique, le chemin de la Pierre Plantée, et sur la configuration dangereuse de cet accès situé au droit de la voie juste après un virage dès lors que les véhicules devant accéder à la propriété doivent stationner au milieu de la route le temps d'ouvrir le portail. Elle poursuit en soutenant que la prescription figurant dans le permis de construire, tenant à un recul de 5 mètres du portail à l'intérieur du terrain d'assiette, afin de rendre le projet plus conforme à ces dispositions, n'est pas suffisamment précise. 
 40. Toutefois, selon les pièces jointes à la demande de permis de construire, un accès véhicules au terrain d'assiette existe déjà à l'ouest sur le chemin de la Pierre Plantée et un accès secondaire est prévu pour permettre à un tracteur de pénétrer sur le terrain pour l'entretien des vignes. S'il est difficile de positionner précisément l'accès existant sur la voie publique, les plans de l'état actuel du terrain (plan de masse de l'état des lieux PCMI 2) ne matérialisant aucun accès direct au lot A mais seulement, au sud-ouest, l'accès initial à la parcelle BA n° 9 dont sont issus les lots A et B et qui constitue désormais l'accès privé au seul lot B situé à l'arrière et sur lequel la SCI Poséidon I souhaite disposer d'une servitude de passage afin de permettre à un engin agricole de pénétrer, via un portail situé à l'angle sud-est du terrain, pour l'entretien de ses vignes. Il ressort donc de la consultation des plans du dossier de demande de permis de construire, en particulier du plan de façade ouest (PCMI 5-2 bis), qu'un nouvel accès au terrain sur le chemin de la Pierre Plantée soit prévu à l'angle nord-ouest, au droit du garage. 
 41. En tout état de cause, cet accès n'est pas situé au droit du virage présent au sud, mais à une cinquantaine de mètres et il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la société requérante, que la configuration des lieux représenterait un danger particulier, la commune indiquant sans être contredite que cet accès mesure plus de 10 mètres de largeur. En outre, bien que le règlement du PLU en vigueur ne pose aucune obligation en la matière, le maire a assorti le permis de construire d'une prescription tenant au retrait du portail de 5 mètres de la limite de propriété, ce qui est de nature à réduire l'atteinte à la sécurité publique résultant des conditions de circulation sur la voie publique. 
 42. Il ressort donc des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les dispositions de l'article UD 3 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l'urbanisme auraient été méconnues. Par suite, il y a lieu d'écarter le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et UD 3 du règlement du PLU, dans sa version applicable en l'espèce, telle qu'approuvée par délibération du conseil municipal du 25 juin 2019. 
 43. En neuvième lieu, l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme dispose que : " Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l'article R. 181-43 du code de l'environnement ". 
 44. En l'espèce, la société requérante se borne à soutenir que quelques pieds de vignes vont être arrachés pour permettre la réalisation du projet en litige. Tout d'abord, les pièces jointes à la demande de permis de construire, en particulier le plan de masse état des lieux ainsi que les photographies, font apparaître des rangées de pieds de vigne non entretenus, envahis par l'herbe, principalement sur la moitié est du terrain et la notice mentionne que " les vignes seront au maximum conservées ". La commune sur ce point fait valoir que si quelques pieds de vignes vont effectivement être détruits, il s'agit d'un nombre très limité d'entre eux. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la vigne présente sur le terrain d'assiette soit recensée par le PLU au titre des Espaces Boisés Classés (EBC) ou des éléments écologiques à préserver ni ne bénéficie d'une protection au titre du code de l'environnement. Enfin, si la société requérante produit à l'instance une vue aérienne du terrain d'assiette prise par drone en juin 2022, soit postérieurement à la date de la décision attaquée, la commune fait valoir, sans être utilement contestée sur ce point, que cette photographie porte sur la conformité des travaux, et non sur la légalité du permis de construire, qui s'apprécie au moment où ce permis de construire a été délivré. 
 45. Il ressort des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-26 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 46. En dixième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, laquelle continue de s'appliquer aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 : " L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ". A ce titre, l'autorité administrative s'assure de la conformité d'une autorisation d'urbanisme avec l'article L. 121-8 de ce code compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCoT) applicable, déterminant les critères d'identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu'elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral. En outre, constituent des agglomérations et villages existants au sens des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, les secteurs caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions. 
 47. D'abord, la société requérante soutient que le SCoT approuvé en 2019 ne classait pas le secteur de la Pierre Plantée au sein des agglomérations. La société pétitionnaire ainsi que la commune font valoir toutefois, sans être utilement contestées sur ce point, que ledit SCoT a fait l'objet, suite à un courrier du préfet de décembre 2019, d'une suspension et qu'il n'est donc pas opposable.  Par suite, il y a lieu de vérifier la conformité de l'autorisation d'urbanisme accordée par le maire de Saint-Tropez directement par rapport à l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. 
 48. Ensuite, le terrain d'assiette du projet est situé dans le secteur de la Pierre Plantée sur la commune de Saint-Tropez, à environ 2,7 kilomètres au sud-est du centre-ville de la commune de Saint-Tropez. La société requérante soutient que le terrain d'assiette est situé en continuité avec un espace agricole ouvert d'environ 4 hectares et de ce fait n'est pas situé en continuité des villages et agglomérations existants. La société pétitionnaire fait valoir en réponse, en produisant à l'instance une vue aérienne provenant du site Geoportail, montrant que la parcelle objet du projet est située en continuité avec un ensemble immobilier composé d'une cinquantaine de constructions, qui occupent une partie importante des parcelles sur lesquelles elles sont implantées, ainsi que la présence de nombreuses annexes, créant ainsi une densité. La société pétitionnaire poursuit en faisant valoir que la parcelle litigieuse est entourée de ses quatre côtés par des constructions imposantes. En outre, elle poursuit en indiquant que la construction projetée va se substituer à deux constructions existantes, une construction à usage d'habitation et une construction à usage de garage. 
 49. Enfin, il ressort des vues Geoportail, accessibles aisément tant au juge qu'aux parties, que dans l'environnement de la future construction se trouvent environ 10 maisons dans un rayon de 100 mètres et environ 35 à 40 constructions dans un rayon de 200 mètres. Ainsi, il ressort des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet ne serait pas situé en continuité des agglomérations et villages existants, au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. 
 50. Il ressort donc de l'ensemble des pièces du dossier que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Par suite, cet ultime moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 51. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que l'ensemble des moyens de la requête ayant été écartés, il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d'annulation de la présente requête à l'encontre de la décision susvisée du maire de la commune de Saint-Tropez par laquelle il a délivré un permis de construire à la SCI Poséidon I. 
 Sur les conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 52. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Saint-Tropez ou de la SCI Poséidon I, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, quelque somme que ce soit au titre de ces dispositions. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SAS Stonehenge 43/6 une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Saint-Tropez et une somme de 2 000 euros à verser à la SCI Poséidon I sur le fondement de ces dispositions. 
 DECIDE 
 Article 1er : La requête de la SAS Stonehenge 43/6 est rejetée. 
 Article 2 : La SAS Stonehenge 43/6 versera une somme de 2 000 (deux mille) euros à la commune de Saint-Tropez sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : La SAS Stonehenge 43/6 versera une somme de 2 000 (deux mille) euros à la SCI Poséidon I sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SAS Stonehenge 43/6, à la commune de Saint-Tropez et à la SCI Poséidon I. 
 Délibéré après l'audience du 9 janvier 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Privat, président, 
 M. Bailleux, premier conseiller,  
 Mme Le Gars, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 février 2024.  
 Le rapporteur, 
 Signé : 
 F. BAILLEUX 
 Le président, 
 Signé : 
 J.-M. PRIVAT La greffière, 
 Signé : 
 G. RICCI 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.