TA34 · 1ère chambre — 10 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant-dire droit en date du 2 mai 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n°2201693, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la SCCV Îlot Natura pour régulariser les vices entachant le permis de construire et les permis de construire modificatifs délivrés les 18 octobre 2021, 13 juillet 2023 et 22 août 2023 par le maire d'Agde pour la démolition et la construction d'une résidence de tourisme de 78 appartements. 
 Par des mémoires enregistrés les 26 juillet et 20 septembre 2024, la commune d'Agde et la société civile de construction-vente Îlot Natura, représentées par CGCB Avocats et Associés, concluent, dans le dernier état de leurs écritures : 
 - à titre principal, au rejet de la requête ; 
 - à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer pour permettre la régulation des vices éventuellement relevés par le tribunal ; 
 - et demandent la condamnation des requérantes à leur verser à chacune la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elles font valoir la délivrance d'un permis de construire modificatif n°3 régularisant le vice retenu dans le jugement avant-dire droit du 2 mai 2024. 
 Par un mémoire enregistré le 30 août 2024, le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, représenté par Me Passet : 
 1°) maintient ses précédentes conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire du 18 octobre 2021 ainsi que des arrêtés portant permis de construire modificatif des 20 juin 2022 et 22 août 2023 ; 
 Et demande en outre au tribunal : 
 2°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 16 juillet 2024 ; 
 3°) de mettre à la charge solidaire de la commune d'Agde et de la SCCV Îlot Natura la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
 Il soutient qu'en ce qui concerne les vices propres du permis de construire de régularisation, il est illégal par voie d'exception du plan local d'urbanisme qui ne prévoit pas de prescriptions suffisantes en matière de stationnement des vélos, en méconnaissance des dispositions combinées des articles L 151-30 du code de l'urbanisme,  L. 113-18 et R. 113-11 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 30 juin 2022 relatif à la sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 mars 2025 :  
 - le rapport de Mme Crampe, première conseillère ;  
 - les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Passet, représentant le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H et celles de Me Crétin, représentant la commune d'Agde et la société Îlot Natura. 
 Considérant ce qui suit : 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 1. Par arrêtés des 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, le maire d'Agde a délivré à la société Îlot Natura un permis de construire puis un permis de construire modificatif, pour la démolition et la construction d'une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nos 53, 84, et 86. 
 2.  Par un premier jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que les moyen tirés de l'absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, de la méconnaissance de la règle de hauteur, de l'absence d'une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et de l'insuffisance des emplacements de stationnement étaient de nature à entraîner l'annulation du permis de construire en litige a décidé, après avoir écarté les fins de non-recevoir opposées en défense ainsi que les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire. 
 3. Par un second jugement avant-dire droit en date du 2 mai 2024, le tribunal a constaté la régularisation des vices relevés par le jugement avant-dire droit du 25 mai 2023 par un arrêté portant permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023, et a retenu un vice propre à cet arrêté, tenant en la méconnaissance des dispositions de l'article UB13 par la réduction d'un espace paysager à usage collectif. 
 4. Le maire de la commune d'Agde a délivré à la société Îlot Natura un permis de construire modificatif du 16 juillet 2024, portant régularisation du permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023. 
 En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial : 
 5. A titre liminaire, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. 
 6. Selon l'article L. 600-5-1  du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ". Ainsi, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. 
 7. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit.  
 8. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. 
 En ce qui concerne la régularisation : 
 9. Aux termes de l'article UB13 du règlement du plan local d'urbanisme, consacré aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : " () En toutes zones : / Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () / En zone UB3 : / Les espaces paysagers (parcs et jardins) à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie sera conservée en l'état. Les jardins privatifs ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 25%. Les autres espaces libres ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 10% ". 
 10. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de régularisation rétablit, sur la parcelle cadastrée section KA n°86, l'espace paysager à usage collectif qui avait été supprimé par le permis de construire de régularisation délivré le 22 août 2023. Dans ces conditions, le vice propre affectant le permis de construire de régularisation, délivré le 22 août 2023 et retenu par le jugement avant dire droit du 2 mai 2024 a été régularisé par l'autorisation accordée le 16 juillet 2024. 
 En ce qui concerne les vices propres au permis de construire de régularisation : 
 11. La requérante soutient que l'implantation d'un local dédié au stationnement des vélos de 37,37 m2 ne permet pas d'assurer la conformité du projet avec les obligations issues des articles L 151-30 du code de l'urbanisme,  L. 113-18 et R. 113-11 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 30 juin 2022 relatif à la sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments, et invoque, par voie d'exception, l'illégalité du plan local d'urbanisme en ce qu'il ne fixe pas des prescriptions de stationnement des vélos conformes à ces dispositions. 
 12.  Toutefois, l'objet du permis de construire de régularisation délivré le 16 juillet 2024 , est de supprimer l'allée de circulation et l'aire de stationnement et d'aménager un espace paysager à usage collectif sur la parcelle cadastrée KA n°86, de supprimer 9 logements et 11 places de parking, 26 emplacements de stationnement extérieurs en rez-de-chaussée et un emplacement en R+1, et de créer une place extérieure n°17 au rez-de-chaussée et 15 places en R+2, enfin, de mettre à jour la façade Nord. Il n'est pas dans l'objet du permis de construire de régularisation de créer un local vélo. Il ressort d'ailleurs des pièces du dossier qu'un tel local de 37 mètres carrés était déjà prévu par le permis de construire initial. Il en résulte que le moyen tiré de l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme en tant qu'il n'impose pas d'obligations relative au stationnement des vélos doit, être écarté comme inopérant. 
 13. Au surplus, alors qu'il ne peut être utilement soutenu qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal qu'à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions du document d'urbanisme immédiatement antérieur, le syndicat requérant n'a pas fait valoir une telle méconnaissance par le projet modifié du document d'urbanisme immédiatement antérieur. 
 14. Il résulte de ce qui précède que les conclusions du syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H tendant à l'annulation de l'arrêté de permis de construire de régularisation délivré le 16 juillet 2024 doivent être rejetées. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que les permis de construire de régularisation, délivrés le 22 août 2023 et 16 juillet 2024, emportent régularisation des vices relevés par le tribunal par les jugements avant-dire droit des 25 mai 2023 et 2 mai 2024. Les conclusions en annulation dirigées vers le permis de construire initialement délivré à la société le 18 octobre 2021 et les permis de construire modificatifs des 20 juin 2022 et 22 août 2023 doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. ". La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre. 
 17.  Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais d'instance. 
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête du syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d'Agde et la société Îlot Natura au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, à la commune d'Agde et à la SCCV Îlot Natura. 
 Délibéré après l'audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Corneloup, présidente, 
 Mme Crampe, première conseillère, 
 M. A, première conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025. 
 La rapporteure 
 S. Crampe       La présidente, 
 F. Corneloup        
 La greffière, 
    M. B 
 La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 10 avril 2025 
 La greffière,  
 M. B