TA44 · 1ère Chambre — 5 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 15 février 2022 et le 11 avril 2023 M. C D et Mme F E, épouse D, représentés par Me Moreau, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 14 janvier 2022 par lequel la maire de la Tranche-sur-Mer a décidé de préempter l'immeuble sis 1 bis rue Aristide Briand à la Tranche-sur-Mer au prix de 135 000 euros ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de la Tranche-sur-Mer le versement d'une somme de 5000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - l'arrêté de préemption a été signé par une autorité incompétente, le maire de la Tranche-sur-Mer ne justifiant pas d'une délégation de l'établissement public de coopération intercommunal ; 
 - la décision est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article L.213-1, L.213-2 et L.213-8 du code de l'urbanisme, en ce qu'il retire de manière irrégulière la décision du 19 novembre 2019 par laquelle le maire de la Tranche-sur-Mer a renoncé à exercer son droit de préemption ; 
 - l'arrêté méconnaît les dispositions des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme, la commune ne justifiant pas d'un projet réel. 
 Par des mémoires en défense enregistrés le 15 mars 2022 et le 14 avril 2023, la commune de la Tranche-sur-Mer, représentée par Me Marchand, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Brémond, premier conseiller, 
 - les conclusions de M. Marowski, rapporteur public, 
 - les observations de Me Léon, substituant Me Marchand, avocat de la commune de la Tranche-sur-Mer. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Monsieur et Madame D se sont portés acquéreurs auprès de la SCI JCV IMMO d'un ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation situé au 1 rue Aristide Briand à la Tranche-Sur-Mer sur la parcelle cadastrée section AK 636, d'une contenance de 90 m2. Un compromis de vente a été signé le 23 septembre 2019, pour un montant de 135 000 euros. Par une décision du 19 novembre 2019, le maire de la Tranche-sur-Mer a renoncé à l'exercice de son droit de préemption urbain. La signature de l'acte authentique de vente a été suspendue en raison de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la société JCV IMMO par un jugement du tribunal de commerce du Mans en date du 7 septembre 2021. Un mandataire judiciaire a été désigné pour exécuter le compromis de vente. A la suite de la transmission d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner par le notaire de la société JCV IMMO le 7 décembre 2021, le maire de la commune de la Tranche-sur-Mer a, par un arrêté du 14 janvier 2022 dont les requérants demandent l'annulation, décidé de préempter le bien objet de la vente au prix de 135 000 euros.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme : " () lorsqu'un établissement public de coopération intercommunale est compétent, de par la loi ou ses statuts, pour l'élaboration des documents d'urbanisme et la réalisation de zones d'aménagement concerté, cet établissement est compétent de plein droit en matière de droit de préemption urbain ".  Aux termes de l'article L 213-3 du même code : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement ". 
 3. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté attaqué a été signé par M. A B, maire de la commune de la Tranche-sur-Mer. Par une délibération du 23 février 2017, la communauté de communes Sud Vendée Littoral a délégué l'exercice du droit de préemption à la commune de la Tranche-sur-Mer qui l'a accepté par une délibération du 31 mars 2017. Par une délibération du 5 juin 2020, le conseil municipal de la commune de la Tranche-sur-Mer a donné pouvoir au maire pour exercer ce droit. Le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision contestée doit dès lors être écarté comme manquant en fait. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de l'arrêté litigieux : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
 5. Il ressort des termes de la décision contestée que la commune de la Tranche-sur-Mer a préempté la parcelle cadastrée section AK 636 pour permettre de favoriser le maintien du commerce en centre-ville en proposant des loyers moins élevés, sans faire apparaitre dans la décision la nature du projet et sans faire référence à une opération ou à une action en cours. En outre, la commune n'établit pas que la mise en œuvre du droit de préemption sur cette parcelle réponde à un intérêt général suffisant. Il suit de là que les requérants sont fondés à soutenir que la motivation retenue de la décision attaquée n'est pas conforme aux exigences de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. 
 6. En troisième lieu, aux termes de l'article L.213-1 du code de l'urbanisme : " Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres : / 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce () ". Aux termes de l'article L 213-2 du même code : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix. / () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption ". Il résulte de ces dispositions que la réception d'une déclaration d'intention d'aliéner ouvre à l'autorité titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme la possibilité d'exercer légalement ce droit, alors même, sauf lorsque le code de l'urbanisme en dispose autrement, qu'elle aurait renoncé à en faire usage à la réception d'une précédente déclaration d'intention d'aliéner du même propriétaire portant sur la vente du même immeuble aux mêmes conditions. 
 7. Il ressort des pièces du dossier qu'à la suite de la transmission d'une déclaration d'intention d'aliéner la parcelle AK 636 par la société JCV IMMO le 25 septembre 2019, le maire de la Tranche-sur-Mer a expressément renoncé à exercer son droit de préemption urbain et à acquérir le bien concerné, par une décision du 19 novembre 2019, entérinée par une délibération du conseil municipal du 28 novembre 2019. Toutefois, la société JCV IMMO a transmis à la commune une nouvelle déclaration d'aliéner le 7 décembre 2021, ouvrant ainsi à nouveau la possibilité pour la commune d'exercer légalement son droit de préemption en application des dispositions précitées. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision du 19 novembre 2019 par laquelle le maire avait renoncé à exercer son droit de préemption aurait été retirée de manière irrégulière.  
 8. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement ". Aux termes de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme : " " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations ". 
 9. L'arrêté attaqué justifie l'usage du droit de préemption par l'objectif de favoriser le maintien du commerce en centre-ville en proposant des loyers moins élevés, sans préciser la nature exacte du projet et sans faire référence à une opération ou à une action en cours. Si la commune de La Tranche-sur-Mer fait valoir que la décision attaquée ne constituerait pas une opération isolée mais ferait partie d'une stratégie foncière qu'elle aurait déclinée dans le projet d'aménagement et de développement durable de son plan local d'urbanisme depuis au moins 2010, les mentions très générales de ce document sur l'objectif de maintien des commerces de proximité ne suffisent pas à établir la réalité d'une opération d'aménagement. En outre, la circonstance que la commune ait autorisé la création d'un centre commercial en centre-ville en 2010 et ait ponctuellement fait usage de son droit de préemption en 2014 dans le but de conserver une boucherie existante ne permet pas non plus d'identifier la nature du projet d'aménagement à la réalisation duquel la décision en litige est censée contribuer. Il en résulte que les requérants sont fondés à soutenir que l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions des articles L 210-1 et L.300-1 précitées.  
 10. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 14 janvier 2022 par lequel la maire de la Tranche sur Mer a décidé de préempter l'immeuble sis 1 bis rue Aristide Briand sur la parcelle cadastrée section AK 636 à la Tranche sur Mer doit être annulé. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées à ce titre par la commune de la Tranche-sur-Mer. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de celle-ci le versement aux requérants de la somme de 1 500 euros au même titre. 
 D E C I D E : 
   
 Article 1er : L'arrêté du 14 janvier 2022 par lequel la maire de la Tranche-sur-Mer a préempté l'immeuble sis 1 bis rue Aristide Briand sur la parcelle cadastrée section AK 636 à la Tranche sur Mer est annulé. 
 Article 2 : La commune de la Tranche-sur-Mer versera à M. et Mme D la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de la Tranche-sur-Mer au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
   
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C D et Mme F E épouse D, ainsi qu'à la commune de la Tranche-sur-Mer. 
 Copie en sera adressée à la SELARL MJ Corp, ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI JCV Immo. 
 Délibéré après l'audience du 7 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Durup de Baleine, président, 
 Mme Thomas, première conseillère, 
 M. Brémond, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 E. BREMOND 
 Le président, 
 A. DURUP de BALEINE 
 La greffière, 
 L. LÉCUYER 
 La République mande et ordonne 
 au préfet de la Vendée 
 en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce 
 requis en ce qui concerne les voies de droit commun 
 contre les parties privées, de pourvoir 
 à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,