TA59 · 4ème Chambre — 24 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 16 mars 2022, la société à responsabilité limitée (SARL) Prima Holding, représentée par Me Fasseu demande : 
 1°) la réduction de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la dérogation prévue à l'article 239 sexies D était applicable à l'ensemble de l'opération de cession dans la mesure où le contrat de crédit-bail conclu en 2002 a " les effets d'un avenant au contrat initial du 5 décembre 1997 " ; 
 - l'acte de cession du 1er juin 2015 confirme que l'opération de crédit-bail envisagée portait sur deux tranches indivisibles correspondant aux deux contrats conclus les 5 décembre 1997 et le 29 janvier 2002 ; 
 - la cotisation étant mal-fondée, les intérêts de retard ne sont pas justifiés. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 18 août 2022, la directrice spécialisée de contrôle fiscal Nord conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la SARL Prima Holding ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Jaur, 
 - et les conclusions de Mme Courtois, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Prima Holding a fait l'objet d'un examen de comptabilité au titre de la période du 16 avril 2018 au 4 juin 2018 à l'issue duquel elle a été assujettie à une cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes. Les rectifications résultant de ce contrôle ont été notifiées à la société dans le cadre d'une proposition de rectification n° 2126 du 6 juin 2018. A la suite des observations formulées par la société, le service a maintenu les rehaussements par lettre n° 3926 du 24 août 2018. Les impositions ont été mises en recouvrement le 28 février 2020. Par un courrier reçu le 26 août 2021, la société Prima Holding a sollicité la réduction de cette imposition. Cette réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet le 19 janvier 2022. La société Prima Holding demande la réduction de cette imposition, ainsi que des pénalités correspondantes. 
 2. D'une part, aux termes de l'article 39 du code général des impôts, alors en vigueur : " 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : / () / 2° Sauf s'ils sont pratiqués par une copropriété de navires, une copropriété de cheval de course ou d'étalon, les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation et compte tenu des dispositions de l'article 39 A, sous réserve des dispositions de l'article 39 B. / Les décrets en Conseil d'Etat prévus à l'article 273 fixent les conséquences des déductions prévues à l'article 271 sur la comptabilisation et l'amortissement des biens () ".  
 3. D'autre part, aux termes de l'article 239 sexies du code général des impôts : " I. - Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39. / Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d'au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire () ". Aux termes de l'article 239 sexies D du même code : " Par dérogation aux dispositions du I de l'article 239 sexies et à celles de l'article 239 sexies B, les locataires répondant aux conditions des a et b de l'article 39 quinquies D sont dispensés de toute réintégration à l'occasion de la cession d'immeubles à usage industriel et commercial pris en location par un contrat de crédit-bail d'une durée effective d'au moins quinze ans. / Ces dispositions s'appliquent aux opérations conclues entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 pour la location, par un contrat de crédit-bail, d'immeubles situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de revitalisation rurale définies au II de l'article 1465 A () ". Aux termes de l'article 239 sexies D du code général des impôts : " Par dérogation aux dispositions du I de l'article 239 sexies et à celles de l'article 239 sexies B, les locataires répondant aux conditions des a et b de l'article 39 quinquies D sont dispensés de toute réintégration à l'occasion de la cession d'immeubles à usage industriel et commercial pris en location par un contrat de crédit-bail d'une durée effective d'au moins quinze ans. / Ces dispositions s'appliquent aux opérations conclues entre le  
 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2015 pour la location, par un contrat de crédit-bail, d'immeubles situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de revitalisation rurale définies au II de l'article 1465 A. / Pour les immeubles neufs situés dans les zones de revitalisation rurale, le bénéfice de la dispense de réintégration est subordonné au respect de l'article 17 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission, du 17 juin 2014, déclarant certaines catégories d'aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité. Pour les immeubles neufs situés dans les zones d'aide à finalité régionale, le bénéfice de la dispense de réintégration est subordonné au respect de l'article 14 du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission, du 17 juin 2014, précité. Pour les autres immeubles situés dans ces zones, le bénéfice de l'exonération est subordonné au respect du règlement (UE)  
 n° 1407/2013 de la Commission, du 18 décembre 2013, relatif à l'application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides de minimis ". 
 4. Il résulte de l'instruction que par un contrat du 27 novembre 1997, la société Batinorest a consenti à la société Primaplast devenue la société Prima Holding, un crédit-bail immobilier d'une durée de quinze ans portant sur un premier bâtiment identifié " lot n° 7 " d'un ensemble immobilier à usage commercial et industriel situé Z.A. des Portes du Nord à Libercourt. L'investissement avait pour objet l'achat d'un terrain d'une superficie de 9 489 m² et la construction d'un bâtiment d'environ 1 100 m² pour un montant de 3 314 000 francs. Par un second acte intitulé " contrat de crédit-bail immobilier " du 12 février 2002, la société Batinorest a consenti à la société Prima Holding, un crédit-bail immobilier d'une durée de douze ans portant sur un second bâtiment identifié " lot n° 7 bis " de 1 479 m2 de l'ensemble immobilier à usage commercial et industriel situé Z.A. des Portes du Nord à Libercourt, pour un montant de 826 274 euros. Par acte notarié du 1er juin 2015, la société Prima Holding a levé l'option prévue par le contrat de crédit-bail auprès de la société Batinorest devenue société Batilease et a acquis l'ensemble immobilier au prix de quinze centimes d'euro hors taxe. L'administration a réintégré dans le bénéfice de la société Prima Holding la somme de 306 198 euros correspondant à la différence entre la valeur de l'immeuble ayant fait l'objet du contrat conclu le 12 février 2002 (soit 678 373 euros) et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date (soit 372 174 euros), diminuée du prix de cession de l'immeuble (soit 0,15 euro), dans les conditions posées par les dispositions de l'article 239 sexies du code général des impôts. 
 5. Pour contester le supplément d'imposition mis à sa charge, la société Prima Holding soutient que le contrat de crédit-bail signé en 1997 et l'avenant signé en 2002 concernent le même ensemble immobilier situé sur un même terrain, constituent un seul et même contrat et que, par suite, lors de la levée d'option, le crédit-bail résultait d'un contrat unique ayant une durée supérieure à quinze ans, que le deuxième alinéa de l'article 239 sexies du code général des impôts devait s'appliquer. 
 6. Toutefois, il résulte de l'instruction que chaque contrat vise une opération et une série d'obligations différentes : le contrat conclu le 27 novembre 1997 concerne le bâtiment identifié " lot n° 7 " alors que le contrat conclu le 12 février 2002 concerne le bâtiment identifié " lot n° 7 bis " ; l'assiette définitive hors taxe du crédit-bail sur laquelle sont calculés les loyers a été fixée pour chaque contrat à hauteur d'un montant différent correspondant au prix de revient du programme d'investissement concerné. Chaque contrat a donné lieu au versement de loyers distincts ; le contrat du 12 février 2002 prévoit le paiement d'une commission d'ouverture de crédit-bail ; ce qui confirme qu'il s'agit d'un nouveau contrat distinct du premier. Les deux contrats ont été conclus pour des durées différentes : quinze ans pour le premier et douze ans pour le second avec des prises d'effet respectives différentes au 1er décembre 1998 et au  
 1er juin 2013. L'article 12 du contrat signé le 12 février 2002 prévoit d'ailleurs que ce dernier ne sera pas soumis à la formalité de la publicité foncière dès lors qu'il a été conclu pour une durée inférieure à douze ans. Force est de constater que le contrat du 12 février 2002 porte sur une opération juridique différente de celle prévue par le contrat du 27 novembre 1997 et ne saurait donc être considéré comme un avenant à ce dernier contrat. Le fait que les parties aient prévu dans le contrat conclu le 12 février 2002 que " la levée d'option d'achat par le crédit preneur ne pourra être exercée que pour toutes les opérations en même temps " constitue une simple condition qui ne saurait avoir pour effet de modifier la nature juridique de ce contrat. Le notaire ayant rédigé l'acte de cession du 1er juin 2015 fait référence à " deux opérations de crédit-bail " et à deux baux distincts et non à une opération indivisible comme le prétend la société requérante. Enfin, la circonstance que les deux bâtiments constituant les lots nos 7 et 7 bis sont en copropriété et forment un même ensemble immobilier ne remet pas en cause le fait qu'ils ont fait l'objet de deux opérations de crédit-bail différentes. Dès lors que la durée du contrat de crédit-bail signé le 12 février 2002 est inférieure à quinze ans, la société ne peut pas se prévaloir de la dérogation prévue à l'article 239 sexies D du CGI. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a réintégré dans les bénéfices du preneur, la société Prima Holding, la somme de 306 198 euros correspondant à la différence entre la valeur de l'immeuble ayant fait l'objet du contrat conclu le 12 février 2002 (soit 678 373 euros) et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date (soit 372 174 euros), diminuée du prix de cession de l'immeuble (soit 0,15 euros), dans les conditions posées par les dispositions de l'article 239 sexies du code général des impôts. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la société Prima Holding n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes. Ses conclusions à fin de réduction doivent donc être rejetées, ainsi que par voie de conséquence, celles qu'elle a présentées au titre de l'article L. 761 1 du code de justice administrative.  
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La requête de la société Prima Holding est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Prima Holding et à la directrice spécialisée de contrôle fiscal Nord. 
 Délibéré après l'audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Riou, président, 
 - Mme Jaur, première conseillère, 
 - Mme Célino, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé  
 A. JaurLe président, 
 Signé  
 J.-M. Riou 
 La greffière, 
 Signé  
 S. Ranwez 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,