TA64 · CHAMBRE 1 — 24 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 septembre 2022 et 22 février 2023, la société civile immobilière Jackson doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 d'un montant total en droits de 5 738 euros. 
 Elle soutient que : 
 - sa requête est recevable dès lors qu'elle a présenté chacune de ses réclamations contentieuses avant le 31 décembre de l'année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due sur le fondement des article L. 172, L. 173 et L. 174 du livre des procédures fiscales ; en réponse à sa réclamation du 4 avril 2019 dirigée contre la taxe de 2018 et celle du 14 janvier 2020 dirigée contre la taxe de 2019, le service des impôts des particuliers de Biarritz lui a indiqué que sa demande était en cours d'examen et nécessitait un délai supplémentaire, sans lui apporter la réponse attendue ; sa réclamation contre la taxe de 2020 a été présentée le 10 février 2021 et rejetée par décision du 1er août 2022 ;  
 - sa demande de dégrèvement de la taxe sur les logements vacants a été présentée à l'administration fiscale par courrier recommandé dans des délais non prescrits ;  
 - sa demande est fondée en application de l'article 1407 bis du code général des impôts dès lors que le local, mis en vente, est vide de meuble et ne peut être habité dans l'attente de sa vente ;  
 - le contrat de mise en vente, tacitement reconduit, est daté, ainsi que le montre la deuxième page du contrat ;  
 - la mention des voies et délais de recours n'a été portée à sa connaissance que par la décision de rejet du 1er août 2022, lui permettant de saisir immédiatement le présent tribunal ;  
 - elle a souhaité vendre ce bien car la fille des gérants a été victime d'un très grave accident l'ayant laissée lourdement handicapée et n'étant pas en état d'habiter au sein de l'appartement de Bidard qui n'est pas adapté ;  
 - elle n'arrive pas à vendre cet appartement car des infiltrations récurrentes par le plafond rendent ce bien insalubre, les murs sont humides et sources de multiples moisissures ; le problème est structurel et les syndics successifs n'ont pas pu régler le problème à ce jour ; le montant très élevé des charges de copropriété, et le coût des travaux à effectuer ont été dissuasifs jusqu'à présent, malgré un prix de vente bas, et non revu à la hausse ; elle persiste dans ses démarches de vente ; l'administration fiscale ne fait pas la démonstration du caractère volontaire de la vacance au sens des dispositions de l'article 232 du code général des impôts. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2023, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête. 
 Il oppose une fin de non-recevoir des conclusions aux fins de décharge au titre des années 2018, 2019 et 2020 tirée de leur tardiveté et soutient que les moyens de la société requérante ne sont pas fondés. 
 Un mémoire produit pour le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques a été enregistré le 27 février 2023.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Corthier ; 
 - et les conclusions de Mme Beneteau, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière Jackson, dont le siège social est situé dans la commune d'Idron, dans le département des Pyrénées-Atlantiques, est propriétaire d'un appartement localisé dans la commune de Bidart, dans le même département. Elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants pour ce bien immobilier au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 d'un montant total en droits de 5 738 euros. La société Jackson a demandé le dégrèvement de cette taxe au titre de ces quatre années par une réclamation contentieuse du       20 juin 2022, rejetée par décision du 1er août 2022. La société civile immobilière Jackson doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2021 d'un montant total en droits de 5 738 euros. 
 Sur les conclusions aux fins de décharge : 
 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts dans sa version applicable au litige : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. IV. - L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. VII. - Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.    VIII. - Le produit de la taxe est versé à l'Agence nationale de l'habitat dans la limite du plafond prévu au I de l'article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012. ". 
 En ce qui concerne la fin de non-recevoir des conclusions aux fins de décharge au titre des années 2018, 2019, et 2020 : 
 3. Aux termes de l'article L. 190 du livre des procédures fiscales : " Les réclamations relatives aux impôts, contributions, droits, taxes, redevances, soultes et pénalités de toute nature, établis ou recouvrés par les agents de l'administration, relèvent de la juridiction contentieuse lorsqu'elles tendent à obtenir soit la réparation d'erreurs commises dans l'assiette ou le calcul des impositions, soit le bénéfice d'un droit résultant d'une disposition législative ou réglementaire. () Ces actions sont introduites selon les règles de délais applicables aux réclamations mentionnées au premier alinéa et se prescrivent par deux ans, selon le cas, à compter de la mise en recouvrement du rôle, de la notification de l'avis de mise en recouvrement ou du titre de perception émis en application de l'article L. 255 A ou de l'article L. 256 B, de la date à laquelle le titre émis en application de l'article L. 256 D est rendu exécutoire ou, en l'absence de mise en recouvrement, du versement de l'impôt contesté ou de la naissance du droit à déduction. () ". Aux termes de l'article R. 190-1 du même livre : " Le contribuable qui désire contester tout ou partie d'un impôt qui le concerne doit d'abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l'imposition. () ". Aux termes de l'article R. 196-2 du même livre : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d'un avis de mise en recouvrement ou de l'émission d'un titre de perception ; b) De la réalisation de l'événement qui motive la réclamation ; ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l'article L. 190 ; c) De la réception par le contribuable d'un nouvel avis d'imposition ou d'un nouveau titre de perception réparant les erreurs d'expédition que contenait celui adressé précédemment ; d) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d'impôts directs établies à tort ou faisant double emploi ; e) Du versement de l'impôt contesté lorsque cet impôt n'a pas donné lieu à l'établissement d'un rôle, à la notification d'un avis de mise en recouvrement ou à l'émission d'un titre de perception. ". Aux termes de l'article R. 199-1 du même livre : " L'action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l'avis par lequel l'administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l'expiration du délai de six mois prévu à l'article R. 198-10. () ". Aux termes de l'article R. 421-5 du code de justice administrative : " Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision. ".  
 4. Il résulte de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales que, pour être recevable, une requête devant le tribunal tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants doit faire l'objet d'une réclamation préalable présentée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle est intervenue la mise en recouvrement de cette imposition. 
 5. En premier lieu, il résulte de l'instruction que la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2018 d'un montant de 1 402 euros et celle au titre de l'année 2019 d'un montant de 1 433 euros auxquelles a été assujettie la société Jackson ont été mises en recouvrement respectivement le 31 octobre 2018 et le 31 octobre 2019. Par courriers du 4 avril 2019 et du       21 novembre 2019, la société Jackson a demandé son exonération de la taxe sur les logements vacants au titre de laquelle elle a été assujettie pour les années 2018 et 2019, dans le délai de réclamation fixé par l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales précité. Par courriers du    9 décembre 2019, l'administration fiscale l'a informée que l'examen de ses demandes en cours par les services nécessitaient un délai supplémentaire. Par courrier du 19 décembre 2019, l'administration fiscale lui a demandé de lui communiquer une copie du mandat de vente daté. En réponse, par courrier du 14 janvier 2020, la société a transmis un mandat de vente. Par courrier du 28 janvier 2020, l'administration fiscale a rejeté la réclamation présentée par la société Jackson contre la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018 et 2019, en portant à sa connaissance les modalités de recours contentieux contre cette décision. Si l'administration fiscale ne justifie pas de la date de réception de ce courrier par la société requérante, cette dernière a confirmé sa bonne réception par courrier du 1er octobre 2020. Les conclusions de la requête portant sur la taxe sur les logements vacants de 2018 sont donc irrecevables. Concernant la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2019, elle pouvait encore former une nouvelle réclamation jusqu'à l'expiration le 31 décembre du délai de réclamation fixé par l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales. Si la société Jackson produit un courrier daté du 30 décembre 2020, la preuve de dépôt qu'elle produit est celle relative à son courrier du 1er octobre 2020. Elle n'établit donc pas qu'elle aurait formé une nouvelle réclamation avant le 31 décembre 2020 portant sur la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2019. La circonstance que la société requérante se soit adressée au conciliateur fiscal est sans incidence dès lors que ce n'est qu'une faculté de conciliation portée à sa connaissance par l'administration par la décision de rejet du 28 janvier 2020, précisant qu'une telle saisine n'interrompt pas le délai de recours contentieux. Dans ces conditions, la nouvelle réclamation formée devant l'administration par la société requérante le 20 juin 2022 était tardive pour ce qui concerne les taxes sur les logements vacants au titre des années 2018 et 2019. Dès lors les conclusions de la requête tendant à la décharge de cette taxe au titre de ces deux années enregistrées plus de deux mois après la réception de cette décision du 28 janvier 2020 par la société requérante sont tardives et, ainsi que le fait valoir l'administration fiscale, ne peuvent qu'être rejetées.  
 6. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2020 d'un montant de 1 450 euros a été mise en recouvrement le 31 octobre 2020. Par décision du 29 janvier 2021, l'administration fiscale a rejeté la réclamation présentée le 17 décembre 2020 par la société Jackson contre la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2020. Elle comportait également la mention des voies et délais de recours contre cette décision, dont la société Jackson a accusé réception par courrier du 10 février 2021. La circonstance que la société requérante ait saisi le médiateur fiscal est sans incidence dès lors que la décision du 29 janvier 2021 précisait qu'une telle saisine facultative n'avait pas pour effet de proroger le délai de recours contentieux. Si la société requérante pouvait former une nouvelle réclamation contre cette taxe au titre de l'année 2020 jusqu'à l'expiration le 31 décembre 2021 du délai prévu à l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales, il est constant qu'elle n'a présenté une nouvelle réclamation que par courrier du 20 juin 2022.  Dès lors, l'administration fiscale est fondée à soutenir que les conclusions de la requête tendant à la décharge de cette taxe au titre de l'année 2020 sont tardives et doivent être rejetées. Il y a lieu d'accueillir la fin de non-recevoir opposée en défense. 
 7. En troisième lieu, il résulte de l'instruction que par la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021 d'un montant de 1 453 euros a été mise en recouvrement le       31 octobre 2021. Par courrier du 1er août 2022, l'administration fiscale a rejeté la réclamation de la société requérante présentée le 20 juin 2022 dirigée contre son assujettissement à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021. Si les conclusions de la requête tendant à la décharge de cette taxe au titre de l'année 2021 sont recevables, ce qui n'est pas contesté en défense, la société Jackson n'est pas fondée à soutenir que le rejet de ses demandes portant sur les années 2018 à 2020 par la décision du 1er août 2022 doivent être regardées comme ne rendant pas tardives les conclusions correspondantes dès lors que ses nouvelles réclamations ont été présentées dans un délai excédant celui prévu par l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales précitées ainsi qu'il a été dit précédemment.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'accueillir les fins de non-recevoir dirigées contre les conclusions tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018 à 2020 auxquelles la société requérante a été assujettie. Par suite, les conclusions de la requête aux fins de décharge de la taxe sur les logements vacants au titre des années 2018, 2019 et 2020 sont rejetées. 
 En ce qui concerne les conclusions aux fins de décharge de l'année 2021 : 
 9. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; () ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ".  
 10. Il appartient au contribuable d'établir que la vacance de son logement au titre de l'année d'imposition est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché. 
 11. Il est constant que l'appartement en litige, dont la société Jackson est propriétaire est libre de toute occupation depuis 2012, de sorte qu'il était vacant depuis au moins une année au 1er janvier 2021. Pour contester son assujettissement à la taxe en cause, la société Jackson soutient que la vacance de cet appartement est indépendante de sa volonté dès lors qu'elle a accompli toutes les diligences pour vendre son bien en le mettant en vente depuis 2012 à un prix inférieur au marché inchangé depuis cette date, par mandat de mise en vente confié annuellement par tacite reconduction à une étude notariale, pour la somme de 296 000 euros et que les potentiels acheteurs renoncent à leur projet d'achat en raison du coût des charges et du caractère insalubre du bien nécessitant de nombreux travaux. Cependant, il résulte de l'instruction que les deux mandats de vente non paginés produits par la société requérante ne comprennent que la première page, laquelle permet d'identifier le bien, et la dernière page comportant la mention manuscrite " Bon pour accord - A Pau le 10 décembre 2013 " ou " Bon pour accord - A Pau le 10 décembre 2021 " mais sans qu'il soit possible d'établir que cette page concerne bien l'appartement en litige à défaut de mention en ce sens. En outre, un seul courrier d'un potentiel acheteur daté du 9 mars 2018 est versé au dossier, lequel, après ses visites de l'appartement, demande l'établissement d'un document sous seing privé afin d'entreprendre les démarches auprès de sa banque pour obtenir un prêt, sans qu'il ne soit établit les raisons pour lesquelles ce projet d'achat n'a pas abouti. Il suit de là que ces pièces n'établissent pas le désintérêt des acquéreurs alors que l'appartement se situe à quelques centaines de mètres de la plage. La société Jackson n'établit pas non plus l'état insalubre du bien, ni dans quelle mesure les travaux permettant de remettre ce bien en état ne lui incombent pas. Aucune pièce n'étaie les allégations de la société quant aux infiltrations récurrentes du plafond provoquant des moisissures, aux démarches menées en vain par elle ou le syndic de copropriété pour remédier à ce dommage, au montant très élevé des charges de copropriété, à la nature et au montant des travaux qu'il conviendrait de mener pour rendre le logement habitable, à supposer qu'il ne le soit pas. En outre, la société Jackson ne justifie pas des caractéristiques essentielles du bien, notamment sa surface, de sorte qu'il n'est pas possible d'apprécier son niveau de prix de vente par rapport au prix du marché. Par ailleurs, la circonstance que la fille des gérants de la société ait eu un grave accident en 2007, justifiant d'un taux de handicap de 80 %, aussi regrettable soit-elle, est sans incidence sur l'assujettissement de la société à la taxe sur les logements vacants. Enfin, la société Jackson ne peut utilement soutenir que le logement n'est pas meublé et ne peut être habité en attente de sa vente dès lors que les articles 1407 et 1407 bis du code général des impôts qu'elle cite au soutien de ses prétentions sont applicables à une autre taxe que la taxe sur les logements vacants, à savoir la taxe d'habitation. Dès lors, la société Jackson n'est pas fondée à soutenir que la vacance de l'appartement en litige serait indépendante de sa volonté. Par suite, les conclusions de la requête aux fins de décharge de la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021 ne peuvent qu'être rejetées. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société Jackson doit être rejetée.  
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société civile immobilière Jackson est rejetée. 
 Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société civile immobilière Jackson, et au directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques. 
 Délibéré après l'audience du 2 mai 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Sellès, présidente, 
 Mme Corthier, conseillère, 
 Mme Crassus, conseillère. 
 Rendue publique par mise à disposition au greffe le 24 mai 2024. 
 La rapporteure, 
 Z. CORTHIER        
 La présidente, 
 M. SELLES        
 La greffière, 
 M. A 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition : 
 La greffière,