TA83 · 2ème chambre — 15 septembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 25 juillet 2022, le préfet du Var demande au tribunal d'annuler l'arrêté en date du 14 janvier 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à la SAS hôtel les Roches Rouges un permis de construire en vue de la démolition partielle et la réalisation de travaux sur une construction existante bâtie sur un terrain situé à Saint-Raphaël, ensemble la décision du 22 mai 2022 rejetant implicitement son recours gracieux en date du 21 mars 2022. 
 Il soutient que le permis de construire accordé : 
 - méconnaît les dispositions des articles L. 121-16 et L. 121-17 du code de l'urbanisme en ce que le projet consiste en la réalisation d'une construction nouvelle située dans la bande littorale des 100 mètres en dehors des espaces urbanisés ; 
 - méconnaît les dispositions générales du plan local d'urbanisme, ainsi que la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme en ce que projet de construction excèdera la hauteur maximale fixée à 3,50 mètres. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2022, la SAS hôtel les Roches Rouges, représentée par Me Raoul, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 6 000 euros soit mise à la charge de l'État au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 18 novembre 2022, la commune de Saint-Raphaël conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 3 mars 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 20 avril 2023.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 1er septembre 2023 : 
 - le rapport de M. Quaglierini, rapporteur ; 
 - les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique ; 
 - les observations de Me Raoul, représentant SAS hôtel les Roches Rouges, et celles de Mme A, représentant la commune de Saint-Raphaël. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 14 janvier 2022, le maire de la commune de Saint-Raphaël a délivré à la SAS hôtel les Roches Rouges un permis de construire valant permis de construire et  
 de démolir en vue de la démolition des structures présentes sur le domaine public maritime et de réhabiliter un bâtiment existant, situé sur la parcelle BC 144 et dénommé la " Carcasse ",  
 en 21 chambres d'hôtel, un restaurant, des espaces bien-être et réaménager les espaces extérieurs. Dans le cadre de son contrôle de légalité, le préfet du Var a adressé un recours gracieux le 21 mars 2022, reçu le 25 mars de la même année, au maire de la commune de Saint-Raphaël afin que ce dernier procède au retrait de son arrêté. En l'absence de réponse de ce dernier, une décision implicite de rejet est née le 25 mai 2022. Par cette requête, le préfet du Var entend contester les deux décisions susvisées. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 En ce qui concerne la méconnaissance des articles L. 121-16 et L. 121-17 du code de l'urbanisme : 
 2. Aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme : " En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés au 1° de l'article L. 321-2 du code de l'environnement ". Selon l'article  
 L. 121-17 du même code : " L'interdiction prévue à l'article L. 121-16 ne s'applique pas aux constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau () ". 
 3. Le préfet du Var soutient que le permis de construire accordé méconnaît les dispositions précités en ce que, d'une part, le terrain d'assiette du projet se situe en dehors d'un espace urbanisé et, d'autre part, la construction existante est inachevée de sorte qu'elle n'a pas d'existence et qu'en tout état de cause, elle n'avait pour seule destination que l'accès à la route et le stationnement de véhicules alors que le projet litigieux, en prévoyant notamment une activité d'hôtellerie et de restauration, créant une surface de plancher de 992m2, constitue une nouvelle construction.  
 4. Les défenderesses lui opposent que le plan local d'urbanisme, en accord avec le schéma de cohérence territoriale approuvé le 18 novembre 2018, identifie le terrain d'assiette du projet comme étant en zone UD, laquelle comprend des quartiers d'habitation de type résidentiel ainsi que des commerces et services afin de satisfaire à une demande de proximité. Elles relèvent également que le terrain d'assiette du projet est situé dans une zone déjà urbanisée, constituée de l'hôtel des Roches Rouges bâti à proximité immédiate de constructions au nord, à l'ouest et à l'est et que ledit terrain d'assiette est desservi par l'ensemble des réseaux. En outre, elles exposent que l'inachèvement de la construction est sans incidence sur la légalité du permis de construire attaqué et que la branche du moyen tirée de ce que la construction projetée doit être regardée comme une construction nouvelle est irrecevable en ce qu'elle n'est pas assortie de précisions suffisante pour en apprécier le bien-fondé. 
 5. Il est constant que le terrain d'assiette du projet se situe dans la bande des 100 mètres définie par l'article L. 121-16 précité. Mais, à supposer même que la route départementale et la voie ferrée constituent une rupture d'urbanisation tel que le prétend le préfet, il ressort des pièces du dossier que la bordure entre la mer et ces voies, sur laquelle se situe le terrain d'assiette du projet, contient de nombreuses constructions à l'est et à l'ouest de la parcelle litigieuse. Cette dernière est située ainsi, à l'est de la zone, à proximité immédiate de l'hôtel des Roches Rouges ainsi que d'un groupe d'habitations de type pavillonnaire, puis, elle jouxte un garage, un parking et un autre groupe d'habitations à l'ouest. Dès lors, compte tenu de la densité urbaine de la zone dans lequel le projet se situe, de sa desserte par les réseaux tel qu'il ressort des avis d'ENEDIS et de VEOLIA joints au dossier, de son accès immédiat à la route départementale, ainsi que de son classement en zone UDC par le plan local d'urbanisme, le terrain d'assiette du projet doit être regardé comme étant situé dans un espace urbanisé.  
 6. Par ailleurs, bien qu'il soit constant que la construction litigieuse soit inachevée et qu'elle se trouve dans un état de délabrement nécessitant des travaux de consolidation, ces circonstances ne sont pas, pour autant, de nature à ce qu'elle soit considérée comme une ruine de sorte que la réhabilitation projetée serait une construction nouvelle densifiant significativement l'espace urbanisé dans lequel elle se situe.  
 7. Ainsi, en délivrant à la SAS hôtel les Roches Rouges un permis de construire pour la réhabilitation de la construction litigieuse, le maire de la commune de Saint-Raphaël n'a pas méconnu les dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme ni, par voie de conséquence, celles de l'article L. 121-17 du même code. 
 En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions générales et de la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme. 
 8. En premier lieu, aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme, la réhabilitation concerne : " les travaux d'amélioration générale ou de mise en conformité avec les normes en vigueur, réalisés dans le volume d'une construction existante ". Selon l'article DG15 4° : " Prescriptions particulières aux bâtiments existants : Lorsqu'un bâtiment existant n'est pas conforme aux dispositions édictées par le règlement, le permis de construire pour le modifier ne peut être accordé que pour des travaux de réhabilitation ou d'extension qui ont pour objet d'améliorer la conformité de cet immeuble avec lesdites règles ou sont sans objet à leur égard ". 
 9. En second lieu, aux termes de l'article UD3.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Les modalités d'application de la règle relative au calcul de la hauteur sont définies à l'article DG 14-2 des dispositions générales. () Dans le secteur UDc, la hauteur maximale est fixée à 3 m 50 ". 
 10. Le requérant soutient que compte tenu de l'activité du projet de construction accordé, les travaux ne correspondent pas à une réhabilitation du bâtiment mais à une nouvelle construction. En outre, en tout état de cause, la construction projetée excède la hauteur maximale de 3,50 mètres prévue par les dispositions précitées. 
 11. Néanmoins, d'une part, il ne résulte pas des dispositions du plan local d'urbanisme que la réhabilitation d'une construction existante doit être limitée à la destination de cette dernière. En outre, les dispositions générales de la zone UD du règlement du plan local d'urbanisme prévoient expressément que " les commerces et les services sont admis dans la zone afin de satisfaire à une demande de proximité ". Enfin, il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par arrêté du 18 décembre 1963 projetait d'aménager ultérieurement les locaux afin de les destiner à des " cabines de bain, garages à bateau, boîte de nuit et bar " de sorte qu'elle n'avait pas pour seule vocation d'être à destination d'infrastructure routière tel que le prétend le préfet du Var.  
 12. D'autre part, la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions. Or, il ressort des pièces du dossier que la construction existante litigieuse s'élève à une hauteur actuelle comprise entre 6,39 mètres et 13,71 mètres et qu'elle s'élèvera après travaux à une hauteur comprise entre 6,27 mètres et 13,35 mètres. Bien que la différence de hauteur soit très limitée, il apparaît que les travaux permettront de rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions règlementaires méconnues de sorte que le préfet du Var ne peut utilement en contester le bien-fondé.  
 Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'État une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SAS hôtel les Roches Rouges et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête du préfet du Var est rejetée. 
 Article 2 : L'État versera à la SAS hôtel les Roches Rouges la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet du Var, à la commune de Saint-Raphaël et la SAS hôtel les Roches Rouges. 
 Délibéré après l'audience du 1er septembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Sauton, président, 
 M. Quaglierini, premier conseiller, 
 Mme Martin, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 B. Quaglierini        
 Le président, 
 signé 
 JF. Sauton        
 Le greffier, 
 signé 
 P. Bérenger 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 P/ la greffière en chef, 
 Le greffier,