TA06 · Magistrat M. RINGEVAL — 4 juillet 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés le 10 mai 2022 et le 12 janvier 2024, la société en nom collectif (SNC) Hôtel Nice Californie, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 12 990 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un hôtel et d'un restaurant sous l'enseigne Ibis Budget sis 56 avenue de la Californie à Nice (06) dont elle est propriétaire ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article  
 L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - l'immeuble étant à usage d'hôtel, sa valeur locative doit être évaluée selon les règles prévues pour l'évaluation des locaux professionnels et issues de la révision foncière mise en place par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 ;  
 - la valeur locative 2016 de l'immeuble a été déterminée de manière irrégulière, la différence architecturale justifiant un abattement sur la valeur locative. En outre, les locaux types qu'elle propose sont adaptés pour l'évaluation de la valeur locative 1970 de son établissement. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 novembre 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - la requête n'est recevable que dans la limite du quantum de la réclamation ; 
 - les moyens soulevés par la SNC Hôtel Nice Californie ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Ringeval pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Ringeval ; 
 - et les conclusions de M. Beyls, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SNC Hôtel Nice Californie est propriétaire d'un immeuble situé 56 avenue de Californie, à Nice, où elle exploite un hôtel et un restaurant sous l'enseigne " Hôtel Ibis Budget Nice Californie ". Elle demande la décharge partielle à hauteur de 12 990 euros des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021. 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel () ". Le I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. " Enfin, l'article 324 AA de l'annexe III au même code alors en vigueur dispose que :  
 " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 
 Sur l'étendue du litige : 
 3. Aux termes de l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : " Le contribuable qui désire contester tout ou partie d'un impôt qui le concerne doit d'abord adresser une réclamation au service territorial () de l'administration des impôts () dont dépend le lieu d'imposition " ; et qu'aux termes de l'article R. 200-2 du même livre : " () Le demandeur ne peut contester devant le tribunal administratif des impositions différentes de celles qu'il a visées dans sa réclamation à l'administration ". Il résulte de ces dispositions qu'un requérant n'est recevable à contester une imposition le concernant que dans la limite du quantum de sa réclamation devant l'administration. 
 4. Il résulte de l'instruction que, par sa réclamation préalable introduite le 12 novembre 2021, la SNC Hôtel Nice Californie a sollicité la réduction des impositions susvisées pour le seul local constituant l'hôtel à l'exclusion du restaurant. Par suite, les conclusions de la requérante excédant le quantum de 6 497 euros ne sauraient, dès lors, être accueillies. 
 Sur le surplus des conclusions :  
 5. Pour justifier de l'évaluation de la valeur locative de la partie hôtelière du bien immobilier, le service a retenu le local type n° 28 du procès-verbal de la commune de Nice, qui correspond à l'hôtel " Flots d'Azur ", situé 101, promenade des Anglais à Nice. Pour motiver ce choix, elle met en avant que les deux établissements, situés dans un même environnement géographique, à 650 mètres l'un de l'autre dans le quartier Est de la ville de Nice, sont à trois kilomètres du centre-ville, accessibles par différents modes de transport en commun, à proximité de la gare et de l'aéroport et dotés d'une vue sur la mer, et que l'hôtel " Flots d'Azur " est situé directement sur la promenade des Anglais, subissant une pollution sonore plus importante que l'hôtel à évaluer. L'administration fait également valoir que si l'hôtel pris en référence possède trois étoiles, alors que l'hôtel à évaluer n'en présente que deux, celui-ci présente les caractéristiques essentielles d'un hôtel trois étoiles, telles que des chambres équipées de sanitaires privés et un accueil disponible sur une large plage horaire, et que les deux hôtels, qui ont fait l'objet de rénovations récentes, proposent des prestations semblables à des tarifs proches, ce que ne conteste pas la société requérante. Si celle-ci souligne une différence dans les choix décoratifs des chambres, qui ne ressort d'ailleurs pas des deux seules photographies produites, il ne résulte pas de l'instruction que l'aménagement et le standing des chambres présenteraient des caractéristiques différentes de l'immeuble de référence, compte tenu des rénovations effectuées. Par suite, compte tenu des nombreuses similitudes entre le local à évaluer et le local-type n° 28, le choix de ce dernier comme terme de comparaison, bien que d'une architecture plus classique que l'hôtel en litige, était approprié. 
 6. Par ailleurs, l'administration a pris en compte l'ensemble des différences entre les termes de comparaison par l'application d'un abattement de 20 % sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. Compte tenu de l'application de cet abattement et de ce qui a été dit au point 5, la SNC Hôtel Nice Californie n'est pas fondée à demander l'application d'un abattement supplémentaire afin de tenir compte des différences architecturales entre son établissement et le local-type retenu.   
 7. Enfin, la SNC Hôtel Nice Californie demande, à titre subsidiaire, que soit retenu le local type n° 285, correspondant à l'hôtel Monet sis 8 boulevard Carnot au tarif de 5,03 euros le m². Toutefois, il résulte de l'instruction que cet établissement ne dispose que d'une seule étoile et est situé à l'Est de la ville, près du port, soit à plus de 10 kilomètres de l'aéroport.  
 8. La requérante demande également que soit retenu le local type n°1381, correspondant à l'" Hôtel Helvétique ", 47 rue de l'hôtel des postes à Nice. Toutefois, cet hôtel situé en centre-ville ne bénéficie pas de la proximité des plages, de la gare et de l'aéroport ni d'un accès facile par les transports en commun. En outre, l'administration indique en défense, sans être contredite, que les prestations proposées par l'" Hôtel Helvétique " ne sont pas plus proches de celles de l'hôtel " Ibis Budget Nice Californie " que ne le sont celles de l'hôtel " Flots d'Azur ", et que les chambres, quant à elles, se révèlent d'un standing supérieur. Par suite, le terme de comparaison proposé n'est pas approprié. 
 9. S'agissant du Grand Hôtel Aston correspondant au local type n°1421 sis 12 avenue Felix Faure, le tarif de 19,51 euros est supérieur à celui retenu par l'administration égal à 7,80 euros le m². 
 10. Enfin, si la SNC Hôtel Nice Californie demande que soit retenu à titre subsidiaire le local type n°3 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Nice situé 3 rue Sainson au tarif de 7,16 euros le m², les caractéristiques de cet établissement apparaissent trop éloignées de celles de l'hôtel Ibis Budget. Il ne comporte que 10 chambres contre 129 pour l'Ibis Budget et est destiné à une clientèle à prédominance touristique plutôt que d'affaire. 
 11. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale n'a pas procédé à un abattement sur la valeur locative 2016 et a assujetti la SNC Hôtel Nice Californie à raison de l'hôtel Ibis Budget situé sur la commune de Nice à une cotisation de taxes foncières sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe sur les ordures ménagères de 27 314 euros au titre de l'année 2021. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SNC Hôtel Nice Californie est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Hôtel Nice Californie et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.  
 Le magistrat délégué, 
 signé  
 B. RingevalLa greffière, 
 signé  
 O. Mouloud  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière 
 N°2202275