TA83 · 1ère chambre — 21 juillet 2023

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 29 août 2022, le 14 novembre 2022 et le 21 mars 2023, l'association syndicale libre (ASL) des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus, représentée par Me David, demande au Tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 30 mars 2022 par lequel le maire de Fréjus a délivré à la société civile immobilière (SCI) " Les Villages d'Or Fréjus " un permis de construire afin d'édifier une résidence pour séniors comportant des logements sociaux sur un terrain situé 906 chemin de Valescure ; 
 2°) d'annuler la décision du 28 juin 2022 par laquelle le maire de Fréjus a rejeté son recours gracieux ; 
 3°) de condamner la commune de Fréjus à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il est soutenu que : 
 - la requête est recevable, tant en ce qui concerne le délai de recours contentieux que l'intérêt pour agir ; 
 - le dossier de demande de permis de construire est incomplet ; d'une part, le plan de masse ne fait pas apparaître le raccordement des bâtiments aux réseaux publics ou à défaut les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement, en méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ; d'autre part, le plan des toitures est manquant, en méconnaissance du a) de l'article R. 431-10 de ce code ; ces insuffisances n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier le projet de construction dans son ensemble ; 
 - le permis de construire méconnaît l'article PE 3 des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) révisé approuvé le 4 juillet 2019 ; sachant que le terrain est grevé d'une servitude " espace vert à conserver " instaurée sur le fondement de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, il n'est pas possible de déterminer si moins de 25 % de cet espace est impacté par le projet de construction ; 
 - le permis de construire méconnaît, en ce qui concerne la façade ouest, l'article UB 4-B des dispositions spécifiques du règlement du PLU applicables dans le secteur UBc et qui imposent une hauteur maximale de 9 mètres (R+2) définie dans un plan gabarit et l'adaptation à la règle de hauteur n'est pas justifiée par les motifs prévus par l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme et n'entre dans aucune des hypothèses prévues par l'article L. 152-6 du même code ; 
 - le permis de construire qui comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables ne comporte aucune motivation, en méconnaissance de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ; 
 - le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UB 5A du règlement du PLU relatives aux aspects généraux des constructions ; l'absence de qualité architecturale des bâtiments est soulignée au regard notamment des constructions avoisinantes ; de même, le projet litigieux porte une atteinte manifeste au caractère et à l'intérêt des constructions voisines ainsi qu'à l'espace boisé classé et à l'espace naturel protégé avoisinants ; également, la société pétitionnaire n'a pas pris en considération la zone voisine naturelle indicée Nb dédiée à la protection de la canne de Pline, identifiée ZNIEFF terrestre de type II et bénéficiaire d'un plan de conservation ; enfin, le projet ne comporte aucune précision sur le respect des principes de construction applicables à toute opération d'aménagement d'ensemble ou construction de plus de 500 m² de superficie de plancher ; 
 - le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UB 6 du règlement du PLU relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions et en particulier l'alinéa 4 qui prévoit que : " La somme des arbres existants, et ceux devant être replantés ne devront pas être inférieurs à au moins un arbre de haute tige par tranche de 50 m² d'espaces verts " ; le projet ne comporte pas au moins 76 arbres ; 
 - le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UB 7 du règlement du PLU relatives au stationnement dès lors que font défaut 79 places de stationnement pour voitures et 86 places de stationnement pour les deux-roues ; en outre, le projet ne respecte pas plus l'exigence d'installer un dispositif de bornes de recharges pour véhicules électriques posé par les dispositions générales du règlement du PLU ; aucune adaptation mineure ou dérogation à la règle de l'article UB 7 n'est motivée au sein de l'arrêté querellé ; en outre, la non-conformité projetée par la société pétitionnaire à l'article UB 7 résulte de son propre chef et ne répond à aucune des possibilités offertes par le droit et la jurisprudence applicables ; au surplus, il ne semble pas que les auteurs du PLU de Fréjus aient envisagé une telle dérogation à l'article UB 7 ; enfin, l'application différenciée de la règlementation locale d'urbanisme au cas d'espèce constitue un détournement de pouvoir ; 
 - le permis de construire méconnaît les dispositions de l'article UB 9-4 du règlement du PLU ; le dossier ne comporte aucun élément sur le raccordement des constructions à une desserte très haut débit, ce qui n'a pas permis au service instructeur de vérifier la conformité du projet aux règles relatives à la télécommunication numérique ; 
 - le projet méconnaît l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme dès lors que le terrain d'assiette du projet est situé dans un " compartiment " naturel et s'avère coupé de l'urbanisation existante par l'avenue de Valescure ; par ailleurs, le classement même de ce terrain en zone urbaine par le PLU est également contestable par la voie de l'exception d'illégalité. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 octobre 2022, la commune de Fréjus représentée par Me Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de          1 500 euros soit mise à la charge de l'ASL du lotissement de La Corniche sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que la requête est irrecevable dès lors que l'ASL du lotissement de La Corniche ne dispose d'aucune capacité juridique pour agir en justice et qu'elle ne justifie d'aucun intérêt pour agir. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 9 novembre 2022 et le 18 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) " Les Villages d'Or Fréjus ", représentée par la SCP SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de l'ASL requérante sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que la requête est irrecevable dès lors que l'ASL du lotissement de La Corniche ne dispose d'aucune capacité juridique pour agir en justice et qu'elle ne justifie d'aucun intérêt pour agir. 
 Par une ordonnance du 14 avril 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 9 mai 2023 à 12h00. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ; 
 - l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ; 
 - le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 juin 2023 : 
 - le rapport de M. Riffard ; 
 - les conclusions de M. Cros, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Monflier, représentant la SCI " Les Villages d'Or Fréjus ". 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Le 8 octobre 2021, la SCI " Les Villages d'Or Fréjus " représentée par M. B A a déposé une demande de permis de construire afin d'édifier une résidence pour séniors comportant 86 logements dont 41 logements sociaux répartis dans deux bâtiments et 56 places de stationnement, l'ensemble créant 4 527 m² de surface de plancher sur un tènement de 6 675 m² détaché de la parcelle cadastrée section AW n° 44 située 906 chemin de Valescure au sein de la zone UBc du plan local d'urbanisme révisé de la commune de Fréjus. Par un arrêté du 30 mars 2022, le maire de Fréjus a délivré le permis de construire sollicité. Après avoir formé le 9 mai 2022 un recours gracieux à l'encontre de cette autorisation d'urbanisme réceptionné le lendemain, l'association syndicale libre (ASL) des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus demande principalement au Tribunal d'annuler l'arrêté du 30 mars 2022 portant permis de construire et la décision du 28 juin 2022 par laquelle le maire de Fréjus a rejeté son recours gracieux. 
 Sur les fins de non-recevoir opposée en défense : 
 2. En premier lieu, l'article 2 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires dispose que : " Les associations syndicales de propriétaires sont libres, autorisées ou constituées d'office. / Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé régies par les dispositions du titre II de la présente ordonnance. () ". Aux termes de l'article 5 de cette ordonnance : " Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 ", l'article 8 régissant les formalités de publicité applicables aux associations syndicales libres. Le deuxième alinéa du I de l'article 60 de cette ordonnance a imposé la mise en conformité des statuts des associations syndicales de propriétaires dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62, intervenue le 5 mai 2006. Le troisième alinéa du même I, dans sa rédaction issue de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, prévoit toutefois que : " Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée ". Il résulte de ces dispositions que le législateur a entendu que les associations syndicales libres puissent recouvrer les droits mentionnés à l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, au-delà du délai prévu au deuxième alinéa du I de l'article 60 de cette ordonnance, dès la mise de leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci, sous la seule réserve de l'absence de remise en cause des décisions passées en force de chose jugée. Il en est ainsi même si l'association syndicale libre recouvre ces droits en cours d'instance, de sorte que sa requête se trouve, le cas échéant, régularisée. 
 3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'ASL des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus aurait mis ses statuts, adoptés le 30 décembre 1986, en conformité dans les délais prévus par l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 par le dépôt en préfecture contre récépissé des modifications statutaires et une insertion au Journal officiel, comportant un extrait des statuts modifiés. A cet égard, l'ASL ne justifie pas du contenu du courrier recommandé qu'elle a adressé au préfet du Var le 2 décembre 2005, soit du reste avant l'intervention du décret du 3 mai 2006 portant application de l'ordonnance du 1er juillet 2004, et le seul extrait des statuts modifiés approuvés le 12 novembre 2005 par le bureau de l'association syndicale ne saurait tenir lieu de l'ensemble des formalités exigées par les dispositions précitées. Par suite, l'ASL des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus n'a pas régularisé sa capacité pour agir en justice. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-1 du code de l'urbanisme : " Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ". Pour apprécier l'intérêt à agir d'une association, seules les modifications de ses statuts déposées en préfecture avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire sont prises en compte par le juge. 
 5. L'ASL des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus n'établit pas que ses statuts modifiés approuvés le 12 novembre 2005 ont bien été déposés en préfecture au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, soit le 12 octobre 2021. 
 6. En troisième lieu, selon l'article 2.01 de ses statuts, l'ASL du lotissement de La Corniche a pour objet : " - L'acquisition, la gestion et l'entretien des parties communes du lotissement, particulièrement des voies créées, installations, ouvrages, réseaux et espaces communs jusqu'à leur classement éventuel dans la voirie communale, - L'entretien, la conservation et la surveillance générale du lotissement ou de certains éléments de celui-ci, principalement les espaces verts, - la charge des prestations d'entretien et gestion pour le compte de ses membres et à leurs frais ". Aucune stipulation de ses statuts ne lui donne pour objet de défendre les intérêts collectifs de ses membres. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire accordé à la SCI " Les Villages d'Or Fréjus ", dont le terrain d'assiette n'est pas situé dans le périmètre du lotissement mais de l'autre côté de la voie publique dénommé chemin de Valescure, aurait pour effet d'affecter les parties communes de ce lotissement. Dans ces conditions, et ainsi que l'opposent également la commune de Fréjus et la SCI " Les Villages d'Or Fréjus ", l'ASL du lotissement de La Corniche ne justifie pas d'un intérêt à demander l'annulation du permis de construire litigieux. 
 7. Il s'ensuit que la requête de l'ASL du lotissement de La Corniche est entachée d'irrecevabilité et doit être rejetée comme telle. 
 Sur les frais du litige :  
 8. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge respective des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. 
 DECIDE 
 Article 1er : La requête de l'ASL des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions de la commune de Fréjus et de la SCI " Les Villages d'Or Fréjus " tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l'ASL des propriétaires du lotissement de La Corniche à Fréjus, à la commune de Fréjus et à la SCI " Les Villages d'Or Fréjus ". 
 Délibéré après l'audience du 20 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Privat, président,  
 M. Riffard, premier conseiller, 
 M. Bailleux, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 21 juillet 2023.  
 Le rapporteur, 
 Signé : 
 D. RIFFARD 
 Le président, 
 Signé : 
 J-M. PRIVAT La greffière, 
 Signé : 
 G. RICCI 
 La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.