TA14 · 3ème Chambre — 17 novembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 15 décembre 2022, le 27 janvier 2023, le 13 octobre 2023, le 16 octobre 2023 et le 19 octobre 2023, M. A D, représenté par Me Launay, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 14 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de Douvres-la-Délivrande a accordé un permis de construire une résidence services séniors de 128 logements à la SAS Vinci Immobilier Nord-Est ainsi que les arrêtés du 23 janvier 2023 et du 20 février 2023 par lesquels le maire de Douvres-la-Délivrande a délivré des permis de construire modificatifs à la société pétitionnaire ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens, soit la somme de 303,20 euros.  
 Il soutient que :  
 - il justifie de son intérêt à agir ; 
 - le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ; le plan de masse ne mentionne pas les modalités de raccordement des bâtiments aux réseaux publics ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme dès lors que le projet aurait dû être précédé de la délivrance d'un permis d'aménager ;    
 - il méconnaît les dispositions de l'article U3 du règlement du plan local d'urbanisme et celles de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;  
 - il méconnaît les dispositions de l'article U4 du règlement du plan local d'urbanisme et des articles R. 111-8 et R. 111-9 du code de l'urbanisme ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article U7 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article U8 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - il méconnaît les dispositions de l'article U12 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - les illégalités dont est entaché le permis de construire ne peuvent donner lieu à régularisation après application des articles L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l'urbanisme ; 
 - les permis de construire modificatifs des 23 janvier 2023 et 20 février 2023 n'ont pas pour effet de régulariser l'atteinte portée par le permis initial aux dispositions des articles U3 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme ; 
 - ils méconnaissent l'article U12 du règlement du plan local d'urbanisme. 
 Par des mémoires en défense enregistrés le 23 décembre 2022, le 10 mai 2023 et le 19 octobre 2023, la SAS Vinci Immobilier Nord-Est, représentée par Me Duteil, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de M. D au titre des frais d'instance. 
 Elle soutient que : 
 - le requérant est dépourvu d'intérêt à agir ; 
 - les conclusions dirigées contre les deux permis modificatifs délivrés le 23 janvier et le 20 février 2023 sont irrecevables du fait, d'une part, de leur tardiveté, d'autre part, de l'absence de notification conformément aux dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; 
 - les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 18 octobre 2023, la commune de Douvres-la-Délivrande, représentée par Me Gorand, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5-1 ou L. 600-5 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. D au titre des frais d'instance. 
 Elle soutient que :  
 - le requérant est dépourvu d'intérêt à agir ; 
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Remigy, 
 - les conclusions de Mme C,  
 - et les observations de Me Launay, représentant M. D, de Me Vincent, représentant la commune de Douvres-la-Délivrande, et de Me Roche, représentant la SAS Vinci Immobilier Nord Est.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. A D est propriétaire d'un ensemble immobilier, comprenant une maison d'habitation, situé 13 rue du Père B à Luc-sur-Mer. La SAS Vinci immobilier Nord-Est a déposé une demande de permis de construire une résidence services sénior de 128 logements sur un terrain situé 10 place de la Basilique sur la commune de Douvres-la-Délivrande. Par un arrêté du 14 octobre 2022, le maire de Douvres-la-Délivrande lui a accordé le permis sollicité, permis modifié par deux arrêtés du 23 janvier 2023 et du 20 février 2023, portant respectivement sur la création de huit places de stationnement supplémentaires et l'implantation d'un panneau " tourner à droite " à la sortie de la résidence située rue de la Halte. M. D demande l'annulation des arrêtés des 14 octobre 2022, 23 janvier 2023 et 20 février 2023.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation des permis de construire : 
 En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et des articles U3 et U12 du règlement du plan local d'urbanisme : 
 2. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l'absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. 
 3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes de l'article U3 du règlement du plan local d'urbanisme : " l - ACCES : / Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur le fonds voisin, ce passage aura une largeur minimale de 3 m. S'il est destiné à la desserte de plus de trois logements ou s'il a plus de 50m de longueur, il aura les caractéristiques applicables aux voies (voir ci-dessous). / La disposition des accès doit assurer la sécurité des usagers et leurs abords doivent être dégagés de façon à assurer la visibilité et la sécurité lors des manœuvres d'entrée et de sortie du terrain. Ils doivent être adaptés aux caractéristiques des constructions et équipements et apporter la moindre gêne possible à la circulation publique. / Lorsqu'un terrain est bordé de plusieurs voies, l'accès pourra être imposé sur l'une d'elles pour des questions de sécurité. / Il -VOIRIE : / Les constructions et les installations doivent être desservies par des voies dont les caractéristiques seront définies en fonction de l'importance du trafic et de la destination des constructions. Elles seront adaptées à l'approche et à l'accès des véhicules de lutte contre l'incendie, d'enlèvement des ordures ménagères. Les nouvelles voies ouvertes à la circulation automobile auront une emprise minimale de 6m. () ". 
 4. Il ressort des pièces du dossier que l'accès principal au terrain d'assiette du projet se fera à partir du portail existant rue de la Halte dont la largeur doit être portée à cinq mètres, permettant ainsi aux véhicules d'entrer et de sortir simultanément sans difficulté. Contrairement à ce que soutient M. D, la circonstance que cet accès soit encadré par un mur de clôture en pierre n'est pas de nature à empêcher toute visibilité, compte tenu tant de la largeur du portail dont le projet prévoit l'agrandissement que de la présence d'un trottoir précédant l'entrée sur la voie, qui permettront ainsi aux véhicules de se rendre visibles et de s'y engager en sécurité. En outre, il ressort des pièces du dossier, notamment des photos produites par M. D, que bien qu'étant situé à proximité d'un carrefour sur lequel figure un passage piéton, l'accès à la résidence donne sur une voie droite relativement large, où la vitesse est limitée à 30 km/h, et à l'issue de laquelle est implanté un feu tricolore qui précède le passage des piétons et permet ainsi d'assurer leur sécurité. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment des quelques photographies versées par M. D, que l'importance de la circulation sur la rue de la Halte serait de nature à faire obstacle au projet contesté, alors, au demeurant, que le permis de construire, tel que modifié par les permis modificatifs délivrés le 23 janvier 2023 et le 20 février 2023, prévoit l'implantation d'un panneau " tourner à droite " à la sortie de l'accès, de sorte que les véhicules sortants ne pourront pas s'engager directement sur la voie par la gauche mais seront contraints de s'engager dans le sens de circulation de la voie, ce qui limitera la gêne susceptible d'être occasionnée sur le trafic. Eu égard à la configuration des lieux et à la destination du projet de construction, qui a vocation à accueillir des personnes âges dont les déplacements seront favorisés par une navette par voie de bus depuis la résidence, l'accès situé rue de la Halte n'est pas de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Enfin, s'agissant de l'accès situé rue du Père B, qui est un accès secondaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que son usage serait de nature à gêner la circulation publique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U3 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 5. En second lieu, d'une part, aux termes de l'article U12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être assuré en dehors des voies. / () Hébergement hôtelier (dont résidence-service/ résidence de tourisme) :1 place de stationnement par chambre ou unité de logement ; Le nombre sera arrondi au chiffre supérieur ; () ". D'autre part, le glossaire figurant dans le règlement du plan local d'urbanisme définit la résidence-service comme " un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (Accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L'acquisition des logements peut y faire l'objet d'un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc. ". 
 6. Il ressort des pièces du dossier que le projet, qui consiste en l'édification d'une résidence-service de 128 logements, prévoit, conformément aux dispositions précitées, 128 places de stationnement. En outre, il ne ressort pas du règlement du plan local d'urbanisme que le pétitionnaire devait prévoir des places de stationnement supplémentaires, notamment pour le personnel exerçant dans la résidence ou pour les visiteurs. Par ailleurs, il ressort des permis modificatifs du 23 janvier 2023 et du 23 février 2023 que le maire a autorisé la création de huit places de stationnement supplémentaires. Dans ces conditions, et alors même que le parking aurait vocation à être mutualisé avec les membres de l'association Louis B, le projet autorisé est conforme aux exigences posées à l'article U12 du règlement du plan local d'urbanisme. Ce moyen doit, par suite, être écarté. 
 En ce qui concerne les autres moyens : 
 7. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () ". 
 8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 9. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte un plan des réseaux permettant, notamment, de comprendre le traitement des eaux usées et l'adduction d'eau potable ainsi qu'une notice relative au dimensionnement d'un bassin de rétention et d'infiltration des eaux pluviales. Ce moyen doit, dès lors, être écarté. 
 10. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / -ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; () ". D'autre part, aux termes de l'article L. 442-1 du même code : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; () ". 
 11. Il résulte des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l'urbanisme que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1, dite "division primaire", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire. 
 12. En l'espèce, il est constant que le terrain d'assiette du projet appartient à l'association catholique Louis B et qu'il n'a vocation à faire l'objet d'une division en propriété que postérieurement à la délivrance du permis de construire sollicité. Le permis ayant été délivré en vue d'une division primaire, la construction projetée ne saurait être regardée comme constituant un lotissement au sens des dispositions de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, le projet n'avait pas à être précédé de la délivrance d'un permis d'aménager. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme ne peut, dès lors, qu'être écarté. 
 13. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme : " L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur. ". Aux termes de l'article R. 111-9 du même code : " Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d'habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d'eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics. ". Enfin, aux termes de l'article U4 du règlement du plan local d'urbanisme : " I - EAU POTABLE le branchement sur le réseau d'eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau. / Il - ASSAINISSEMENT : / a) Eaux usées : le raccordement au réseau d'assainissement est obligatoire pour toutes constructions ou installations nouvelles. () / c) Eaux pluviales : Les aménageurs et constructeurs réaliseront sur leur terrain et à leur charge les aménagements appropriés et proportionnés permettant l'évacuation des eaux pluviales dans le respect du droit des propriétaires des fonds inférieurs. / Le raccordement au réseau existant est limité à sa capacité. / Si la hauteur de la nappe phréatique le permet, les aménagements réalisés sur tout terrain favoriseront l'infiltration des eaux pluviales sur l'unité foncière. () ". 
 14. Ainsi qu'il a été dit au point 9, le dossier de demande de permis de construire comportait un plan des réseaux ainsi qu'une notice relative au dimensionnement d'un bassin de rétention et d'infiltration des eaux pluviales, selon laquelle " l'ouvrage sera dimensionné afin de permettre la rétention et l'infiltration des eaux pluviales pour une pluie d'occurrence centennale ". En outre, il n'est pas allégué que les aménagements prévus ne seraient pas adaptés. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut qu'être écarté. 
 15. En quatrième lieu, aux termes de l'article U7 du règlement du plan local d'urbanisme : " En Ua, Uap et Ub : Les constructions sont implantées : / soit à une distance de la limite séparative de propriété au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point le plus bas et le plus proche de la limite ; Cette distance sera au moins égale à 3m. / soit en limite séparative de propriétés si au moins une des conditions suivantes est remplie : / la construction ou partie de construction est implantée à l'alignement; / la construction ou extension de construction vient s'implanter en adossement à une construction préexistante sur le fond voisin dans la limite de son héberge ; / la construction ou extension de construction vient s'implanter en adossement à un mur de maçonnerie traditionnelle en pierre de Caen d'une hauteur supérieure à 2m, qui préexiste ; elle aura alors une hauteur sur la limite séparative de propriétés inférieure à 3,5m à l'égout ou à l'acrotère; cette hauteur pourra être portée à 5m au faitage pour un mur pignon. ". 
 16. Les dispositions précitées ont vocation à règlementer la distance à laquelle les façades d'une construction doivent être implantées par rapport à la limite séparative de propriété définie par le glossaire du plan local d'urbanisme comme la " limite séparative latérale (qui joint l'alignement en un point et qui sépare le terrain des terrains mitoyens) et limite de fond de parcelle (qui joint deux limites latérales) ". Il ressort des pièces du dossier que la façade Nord-Ouest est située le long de la rue du Père B, qui constitue une voie publique, et n'est donc pas implantée en limite séparative mais à l'alignement, c'est-à-dire à la limite entre les voies ou emprises publiques et les propriétés privées. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'article U7 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté. 
 17. En dernier lieu, aux termes de l'article U8 du règlement du plan local d'urbanisme : " En Ua et Uap : / Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la hauteur à l'égout ou à l'acrotère de la plus élevée des deux, avec un minimum de 4m. /  Cette distance peut être réduite sans pouvoir être inférieure à 2m entre une annexe dont la hauteur à l'égout ou à l'acrotère est inférieure à 3m et sa construction principale ou entre deux annexes dont les hauteurs à l'égout ou à l'acrotère sont inférieures à 3m, sous réserve, dans les deux cas, que les parties de façades en vis à-vis ne comportent pas de baies principales. () ". 
 18. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation, que le projet litigieux a pour objet la construction d'une résidence s'organisant autour d'un bâtiment principal, composé de deux parties symétriques reliées par un hall d'accueil, chacune de ces deux parties étant prolongée par une aile, le tout formant un bâtiment en " U ". Si certains documents du dossier de demande de permis de construire font référence à " des " constructions, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que le projet porterait sur des bâtiments non contigus, les différents plans révélant que les deux composantes du bâtiment principal sont reliées entre elles par un hall d'accueil fermé, qui permet l'accès à chacune des deux parties du bâtiment principal, les deux ailes de la construction étant également pleinement rattachées au corps principal par des espaces qui ne peuvent être que couverts, l'espace reliant l'aile droite comportant d'ailleurs une chambre. Dans ces conditions, le projet doit être regardé comme consistant en la construction d'un bâtiment unique. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article U8 du règlement du plan local d'urbanisme, applicables aux constructions de bâtiments non contigus, ne peut, dès lors, qu'être écarté. 
 19. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. D n'est pas fondé à demander l'annulation des permis délivrés le 14 octobre 2022, le 23 janvier 2023 et le 20 février 2023.  
 Sur les frais liés au litige :  
 20. En premier lieu, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Douvres-la-Délivrande, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M. D au titre des frais qu'il a exposés pour la présente instance. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de M. D la somme de 1 500 euros à verser tant à la société Vinci Immobilier Nord-Est qu'à la commune de Douvres-la-Délivrande. 
 21.  En second lieu, aux termes de l'article R. 761-1 du code de justice administrative : " Les dépens comprennent les frais d'expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'État. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante (). ".  
 22. Les frais résultants, pour l'une des parties, de la production d'un constat d'huissier ne sont pas compris dans les dépens. Par suite, les conclusions de la requête fondées sur l'article R. 761-1 du code de justice administrative et tendant au remboursement d'une somme de 303,20 euros, afférente à l'établissement d'un constat d'huissier, ne peuvent, en tout état de cause, qu'être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. D est rejetée.  
 Article 2 : M. D versera la somme de 1 500 euros tant à la société Vinci Immobilier Nord-Est qu'à la commune de Douvres-la-Délivrande en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D, à la société Vinci Immobilier Nord-Est et à la commune de Douvres-la-Délivrande. 
 Délibéré après l'audience du 24 octobre 2023 à laquelle siégeaient : 
 - Mme Macaud, présidente, 
 - Mme Créantor, conseillère, 
 - Mme Remigy, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2023.  
 La rapporteure, 
 SIGNÉ  
 J. REMIGY 
 La présidente,  
 SIGNÉ  
 A. MACAUD 
 La greffière, 
 SIGNÉ  
 E. BLOYET 
 La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
  La greffière, 
    E. Bloyet