TA83 · 4ème chambre — 6 janvier 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 19 octobre 2022 et 10 mars 2024, la société civile immobilière (SCI) Espace Victoria, représentée par Me Lair, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018, ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 2°) d'enjoindre à l'administration de " procéder au dégrèvement des impôts supplémentaires " dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle pouvait bénéficier du report d'imposition de plus-value prévu par les dispositions du IV de l'article 93 quater du code général des impôts ; 
 - elle pouvait opter pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés avant de lever l'option d'achat de l'immeuble. 
 Par un mémoire en défense enregistré les 2 août 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 16 décembre 2024 : 
 - le rapport de M. Cros ; 
 - les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Lair pour la SCI Espace Victoria. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Espace Victoria, qui exerce une activité d'achat et de location de biens immobiliers, a fait l'objet d'un examen de comptabilité à l'issue duquel, par une proposition de rectification du 14 avril 2021, le service lui a notifié des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2018, établies selon la procédure de rectification contradictoire. Elle demande au tribunal de prononcer la décharge de ces suppléments d'imposition, en droits et pénalités. 
 Sur les conclusions à fin de décharge, d'injonction et d'astreinte : 
 2. D'une part, aux termes du I de l'article 239 sexies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'exercice d'imposition en litige : " Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39. / Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d'au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire. / Cette disposition ne s'applique pas aux opérations conclues à compter du 1er janvier 1991 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du 3° quater de l'article 208 ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 93 quater du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'exercice d'imposition en litige : " I. Les plus-values réalisées sur des immobilisations sont soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 novodecies. / () IV. 1. Pour l'application des dispositions du premier alinéa du I aux immeubles acquis dans les conditions prévues au 6 de l'article 93 et précédemment donnés en sous-location, l'imposition de la plus-value consécutive au changement de régime fiscal peut, sur demande expresse du contribuable, être reportée au moment où s'opérera la transmission de l'immeuble ou, le cas échéant, la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société propriétaire de l'immeuble ou sa dissolution. / 2. Cette disposition s'applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 1990. / 3. L'acte qui constate le transfert de propriété des immeubles mentionnés au 1 consécutivement à l'acceptation de la promesse unilatérale de vente doit indiquer si le nouveau propriétaire, ou les associés s'il s'agit d'une société, demandent le report de l'imposition de la plus-value dans les conditions prévues au 1. A défaut, les dispositions du 1 ne sont pas applicables. / 4. Un décret fixe les conditions d'application du présent IV, notamment les obligations déclaratives des contribuable () ". 
 4. Il résulte de l'instruction que la SCI Espace Victoria a conclu le 12 avril 2002 un contrat de crédit-bail assorti d'une promesse unilatérale de vente par lequel elle a loué un immeuble bâti situé à Hyères-les-Palmiers qu'elle a donné en sous-location. Après avoir opté le 30 mars 2018 pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés, elle a, le 3 avril suivant, levé l'option d'achat prévue par le contrat de crédit-bail et acquis l'immeuble, devenant ainsi propriétaire-bailleur. Le litige porte sur les conséquences fiscales de cette opération. 
 5. Il ressort des termes de la proposition de rectification du 14 avril 2021 que le service vérificateur a procédé à une unique rectification consistant à réintégrer, dans le résultat de la SCI Espace Victoria soumis à l'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice 2018, " en sus de la valeur du terrain, la part des loyers déduite antérieurement, finançant le bâti pour la part restant à amortir ", pour un montant de 578 003 euros, sur le fondement des dispositions du I de l'article 239 sexies du code général des impôts. Cette réintégration n'est pas fondée sur le régime de report d'imposition de plus-value prévu au IV de l'article 93 quater du même code. Dès lors, en se bornant à soutenir qu'elle respectait les conditions pour bénéficier d'un tel régime de report d'imposition de plus-value, sans expliquer le lien entre cette circonstance et la rectification en cause, la requérante soulève un moyen inopérant ou, en toute hypothèse, dépourvu de précisions suffisantes pour permettre au tribunal d'en apprécier le bien-fondé. 
 6. Si elle soutient ensuite qu'elle a opté pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés préalablement à la levée de l'option d'achat, qu'elle pouvait imputer la somme de 578 003 euros dans le compte 1052 " écart quote-part - plus-value sursis " dès lors qu'elle bénéficiait du report d'imposition de la plus-value latente, qu'elle a respecté " d'un point de vue comptable et financier " les dispositions du I de l'article 239 sexies du code général des impôts, que le service vérificateur n'a pas tiré toutes les conséquences des éléments produits dans le cadre de la levée d'option d'achat et de la plus-value latente constatée et, enfin, que le calcul de la plus-value par l'administration est entaché d'une " erreur quant à l'appréciation des éléments à retenir pour sa détermination ", la requérante n'explique pas, là encore, le rapport avec le motif de la rectification en cause et n'apporte pas, sur l'ensemble de ces points, de précisions suffisantes et intelligibles pour permettre d'en apprécier le bien-fondé. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Espace Victoria n'est pas fondée à demander la décharge de l'imposition litigieuse ni, en tout état de cause, le prononcé d'une injonction sous astreinte de procéder au dégrèvement de celle-ci. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI Espace Victoria. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Espace Victoria est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Espace Victoria et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 Délibéré après l'audience du 16 décembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 M. Cros, premier conseiller, 
 M. Martin, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2025. 
 Le rapporteur, 
 F. CROS 
 La présidente, 
 M. BERNABEU 
 La greffière, 
 G. BODIGER 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.