TA34 · 1ère chambre — 6 juin 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 8 juin 2022 et le 25 mai 2023, M.  D B, représenté par la SCP VPNG et Associés, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 14 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Castelnau-le-Lez ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la société Jazz Invest Promotion portant division parcellaire, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de Castelnau-le-Lez et de la société Jazz Invest Promotion la somme, chacun, de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que l'arrêté : 
 - est illégal en raison de l'incomplétude du dossier en ce que la surface du terrain d'assiette du projet n'est pas précisée (1) et en ce que le dossier ne porte que sur la parcelle CD 193 alors que la parcelle CD 53 est également impactée (2) et il revenait au pétitionnaire de solliciter une autorisation de création d'un accès à la voie (3) ; 
 - méconnaît l'article 6 du règlement de la zone UD du plan local d'urbanisme en ce qui concerne l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; 
 - méconnaît l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme concernant l'existence et le contrôle de la servitude de passage par le service instructeur, en ce que la réalité de la servitude n'est pas établie (1), une partie de servitude semble apparaître sur son terrain (2) et plusieurs arbres sont plantés à l'endroit de la servitude ne permettant pas une desserte suffisante de la parcelle CD193 (3), notamment par les services de secours et de collectes des ordures ménagères en raison de la création d'une aire de stationnement (4).  
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 septembre 2022 et le 14 juin 2023, la commune de Castelnau-le-Lez, représentée par la Selarl Gil Cros Crespy conclut au rejet de la requête, au besoin en faisant application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l'article        L. 761-1 code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - le moyen tiré de ce qu'il revenait au pétitionnaire de solliciter l'autorisation de création d'un accès à la voie publique est irrecevable en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ; en tout état de cause, il est infondé ;  
 - le moyen tiré de ce que le stationnement projeté ne permettrait pas de garantir l'accès à la voie publique est irrecevable en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ; en tout état de cause, il est infondé ; 
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 avril 2023, la société Jazz Invest Promotion, représentée par la Selarl ChateletAssociés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ;  
 - à titre subsidiaire :  
 o le moyen tiré du défaut de desserte et d'accès pour les services d'incendie et de secours et de collecte des ordures ménagères est irrecevable en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ; en tout état de cause, il est infondé ;  
 o les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A ; 
 - les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Becquin de Coninck, représentant M. B ;  
 - et les observations de Me Crespy, représentant la commune de Castelnau-le-Lez.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Jazz Invest Promotion a signé un acte authentique le 1er décembre 2021 pour lui permettre de devenir propriétaire des parcelles cadastrées section CD n°53 et n°193 formant une même unité foncière sur la commune de Castelnau-le-Lez. Elle a déposé le 24 janvier 2022 une déclaration préalable ayant pour objet de diviser la parcelle CD 193 en vue de construire. Par un arrêté du 14 avril 2022, le maire de la commune ne n'est pas opposé à cette déclaration préalable. Par un courrier du 29 avril 2022, M. B, voisin immédiat et propriétaire de la parcelle CD n°52 a adressé un recours gracieux, lequel a été rejeté par une décision du 8 juin 2022. Par sa requête, M. B demande l'annulation de l'arrêté du 14 avril 2022, ensemble la décision du 8 juin 2022.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, si la régularité de la procédure d'instruction d'une déclaration préalable requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions précitées, la circonstance que le dossier de déclaration préalable ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité la décision en litige que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 3. Premièrement, il ressort des pièces du dossier que le dossier de déclaration préalable indique clairement la surface de la parcelle CD 193 de 600 m2 correspondant au lot 1 à bâtir et la surface de 901 m2 correspondant à la parcelle CD 53 correspondant au lot 2 déjà bâti d'une maison d'habitation à conserver. Dans ces conditions, le requérant n'est pas fondé à soutenir que la surface du terrain assiette du projet n'est pas précisée. 
 4. Deuxièmement, si le formulaire CERFA du dossier de déclaration préalable ne vise que la parcelle CD 193, il ressort toutefois des pièces du dossier que le plan de composition du projet en litige faisait expressément référence aux deux parcelles CD 193 et CD 53, ainsi que les différents plans si bien que le maire de la commune pouvait, ainsi qu'il l'a d'ailleurs fait, considérer que le projet portait sur ces deux parcelles et ainsi indiquer dans l'arrêté en litige les références de ces deux parcelles dans l'encart " description de la demande ".  
 5. Troisièmement, si le requérant soulève le moyen dès la requête introductive tiré de ce que le pétitionnaire aurait dû solliciter une autorisation pour la création d'un accès sur la voie publique de l'impasse des Sorbiers et n'est ainsi pas irrecevable en application de l'article    R. 600-5 du code de l'urbanisme, ce moyen n'est toutefois pas assorti des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé.  
 6. Il résulte de ce qui précède que le moyen tenant à l'incomplétude du dossier doit être écarté en toutes ses branches.  
 7. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article UD 6 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives : " () Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal de 1 mètre par rapport aux limites séparatives. () ".  
 8. D'autre part, aux termes de l'article R. 151-21 : " Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l'intérieur d'une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'aménager conjointe sont appréciés comme un projet d'ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d'urbanisme.  Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l'article L. 151-15, qu'un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues.  Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. ". Il résulte de ces dispositions que si les règles d'un plan local d'urbanisme relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives s'appliquent à l'ensemble des constructions d'un lotissement dans leurs relations avec les parcelles situées à l'extérieur du périmètre de ce lotissement, elles ne sont pas, sauf prescription contraire du plan, applicables à l'implantation des constructions à l'intérieur de ce périmètre. 
 9. Il ressort des pièces du dossier que la limite séparative entre les parcelles CD 53 et CD 193 est une limite interne à l'opération en litige si bien que les règles d'implantation prévues par les dispositions précitées au point 7 ne sont pas applicables à la piscine déjà construite de part et d'autre de cette limite séparative. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que cette piscine a vocation à être détruite dans le cadre de la délivrance d'un permis de construire ultérieur. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD6 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.    
 10. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. () ".      
 11. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige concerne seulement une déclaration préalable de division si bien que le requérant ne peut utilement invoquer les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme applicable aux permis de construire tenant à ce que le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude permettant d'accéder à une voie ouverte à la circulation publique. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier qu'à la date de la décision attaquée la société pétitionnaire dispose d'une promesse de vente sur les deux parcelles CD 53 et CD 193 si bien que la société Jazz Invest Promotion n'avait pas besoin, au stade de cette déclaration préalable, de formaliser ce droit de passage par un quelconque titre.  
 12. D'autre part, si M. B indique qu'une partie de la servitude serait présente sur son terrain sans son autorisation, il ressort toutefois des pièces du dossier que le rectangle matérialisé en " vert hachuré " sur les plans ne correspond qu'à la légende de la servitude et a été placé au Nord sur les plans du projet pour de simples commodités de lecture.  
 13. Enfin, il ressort des pièces du dossier que la société Jazz Invest Promotion n'était pas tenue de préserver les arbres plantés sur l'emprise de la future servitude, notamment un pin parasol de grande taille, lequel n'est pas protégé par une quelconque règle d'urbanisme, si bien qu'au stade de la déclaration préalable en litige, la zone de la servitude à créer pouvait être matérialisée indépendamment de la présence de ces arbres, lesquels pourraient être ultérieurement abattus lors de la délivrance d'un permis de construire sur la parcelle CD 193. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que cette servitude permettra l'accès en véhicule jusqu'au pin parasol, le reste de la servitude allant jusqu'à la parcelle CD 193 étant un accès piétonnier. La présence sur les plans d'arbres dans l'emprise de la servitude n'est ainsi pas de nature à considérer que la desserte de la parcelle CD 193 serait insuffisante.     
    
 14. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme concernant l'existence et l'absence de contrôle de la servitude de passage par le service instructeur doit être écarté en toutes ses branches.   
 15. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme : "  Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative () ".  
 16. Dans son mémoire enregistré le 25 mai 2023, M. B soulève le moyen nouveau tiré de ce que la présence d'une place de stationnement à l'entrée de la servitude génère un accès insuffisant pour les services d'incendie et de secours et pour les services de collecte des ordures ménagères.  Toutefois, ce moyen a été soulevé plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, le 13 septembre 2022. Ce moyen doit par suite être écarté comme irrecevable. 
 17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la requête doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir.   
 Sur les frais liés au litige : 
 18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Castelnau-le-Lez et la société Jazz Invest Promotion, qui n'ont pas la qualité de partie perdante, versent à M. B la somme qu'il réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. B le versement à la commune de Castelnau-le-Lez et à la société Jazz Invest Promotion d'une somme de 800 euros, à chacune, sur le fondement de ces mêmes dispositions. 
 D E C I D E  : 
 Article 1er : La requête de M. B est rejetée. 
 Article 2 : M. B versera la somme de 800 euros à la commune de Castelnau-le-Lez et la somme de 800 euros à la société Jazz Invest Promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. D B, à la commune de Castelnau-le-Lez et à la société Jazz Invest Promotion. 
 Délibéré après l'audience du 23 mai 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Fabienne Corneloup, présidente, 
 Mme Michelle Couégnat, première conseillère,  
 M. Nicolas Huchot, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024. 
 Le rapporteur, 
 N. A 
 La présidente, 
 F. CorneloupLa greffière, 
 M. C 
 La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier le 6 juin 2024, 
 La greffière, 
 M. C