TA34 · 1ère chambre — 4 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 juin 2022 et le 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires Mas de l'Oppidum, représenté par Me Remy, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 3 février 2022 par lequel le maire de la commune de Lattes a accordé un permis de construire modificatif à la société Kaufman et Broad Promotion 3, ensemble la décision du 12 avril 2022 de rejet du recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Lattes et de la société Kaufman et Broad Promotion 3 la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que l'arrêté : 
 - a été signé par une autorité incompétente ; 
 - méconnaît l'article UI-11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Lattes en ce qui concerne le traitement des façades ;  
 - est entaché de fraude en ce que la société Kaufman et Broad n'avait plus le droit de solliciter un tel permis modificatif. 
 Par des mémoires enregistrés le 20 juillet 2022 et le 8 février 2023, la société Kaufman et Broad promotion 3, représentée par la SCP SVA, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que les procédures de régularisation des articles L.600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme soient mises en œuvre et en tout état de cause à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat de copropriétaires Mas de l'Oppidum au titre de l'article L.761- 1 code de justice administrative ainsi que la somme de 13 euros au titre des articles R. 723-26-1 et R. 723-26-2 du code de la sécurité sociale.  
 Elle soutient que, dans le dernier état de ses écritures :  
 - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UI11 du plan local d'urbanisme est nouveau en tant qu'il soulève en réplique la méconnaissance de " la composition des bâtiments " et qu'il est donc irrecevable en application de l'article R.600-5 du code de l'urbanisme ; 
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 10 octobre 2022, la commune de Lattes, représentée par la SCP VPNG, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge du syndicat de copropriétaire Mas de l'Oppidum au titre de l'article L. 761- 1 code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - la requête est irrecevable pour défaut de capacité à agir et pour défaut d'intérêt à agir ;  
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. B ; 
 - les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ; 
 - les observations de Me Remy, représentant le syndicat de copropriétaires Mas de l'Oppidum ; 
 - les observations de Me Lalubie, représentant la commune de Lattes ;  
 - et les observations de Me Monflier, représentant la société Kaufman et Broad Promotion 3. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SARL Kaufman et Broad Languedoc-Roussillon a obtenu par un arrêté du 2 juin 2016 du maire de la commune de Lattes un permis de construire pour une résidence de 90 logements. Par un arrêté du 21 octobre de la même année, ce permis a été transféré à la société Kaufman et Broad Promotion 3. A l'issue de la réalisation de la résidence, cette société a demandé un permis de construire modificatif le 4 novembre 2021 qui a été accordé le 3 février 2022. Le syndicat de copropriétaires de cette résidence " Mas de l'Oppidum " demande l'annulation de l'arrêté du 3 février 2022 portant permis de construire modificatif (PCM) ainsi que la décision du 12 avril 2022 rejetant son recours gracieux. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, par un arrêté n°20211802 du 4 novembre 2021, accessible au juge comme aux parties, régulièrement publié le 5 novembre 2021 et transmis au contrôle de légalité le 4 novembre 2021 ayant pour objet l'attribution de délégations du maire aux adjoints et aux conseillers municipaux, le maire de Lattes a donné délégation de fonction et de signature à M. C A, adjoint au maire, pour les affaires concernant l'urbanisme, et notamment pour l'instruction, la délivrance et le contrôle des autorisations en matière de droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire du permis de construire contesté manque en fait et doit être écarté. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article UI 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'aspect extérieur des constructions : " ()  Composition des bâtiments : Les bâtiments doivent être composés et implantés de manière simple et harmonieuse, en privilégiant un alignement par rapport aux voies publiques. La modulation, forme et couleur des bâtiments et des enseignes doivent s'intégrer à l'environnement de la zone ". () Matériaux et couleurs des bâtiments : L'emploi à nu des matériaux destinés à être recouverts, tels que carreaux de plâtre, agglomérés, briques creuses, parpaings, est interdit. Les teintes utilisées pour les grandes surfaces de façades seront monochromes, à l'exclusion des couleurs vives. () ". 
 4. Il ressort des pièces du dossier que parmi les modifications autorisées par le permis en litige, les gardes corps du rez-de-chaussée en murs enduits seront remplacés par des enrochements et que le local vélo sera recouvert de blocs de pierre. Or, le règlement du plan local d'urbanisme précité autorise l'utilisation de matériaux nus dès lors qu'ils ne sont pas destinés à être recouverts comme en l'espèce. Par ailleurs, si le syndicat de copropriétaires requérant soutient que le local vélo perd ses formes courbes simples et légères et son harmonie avec les bâtiments de la résidence, il ressort toutefois des pièces du dossier que l'enrochement en pierre des rez-de-chaussée des bâtiments s'harmonise avec le revêtement en pierre du local à vélo et que si ce local présente effectivement des arrêtes vives au lieu d'une forme toute en courbe, les bâtiments de la résidence possèdent eux-mêmes de tels arrêtes par endroit. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UI 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.  
 5. En troisième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme  : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". En vertu de l'article R. 431- 4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. 
 6. Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée.  
 7. D'autre part, aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : () b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ". Et aux termes de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation : " La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente./ Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente./ Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné. Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révèleraient nécessaires : - pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ; - pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ; - pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics ". 
 8. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que le vendeur d'un immeuble à construire doit, lorsque celui-ci est devenu, en tout ou en partie, la copropriété des acheteurs, obtenir l'autorisation requise par le b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter un permis de construire affectant les parties communes de cet immeuble, à moins qu'il ne dispose d'un mandat à cet effet en application de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation. 
 9. Si le syndicat requérant indique ne pas avoir donné son accord pour les travaux objets du permis de construire modificatif, il résulte de ce qui vient d'être dit au point 7 que l'absence d'un tel accord ne saurait caractériser une quelconque fraude. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif sollicité est un permis de régularisation pour tenir compte des travaux déjà réalisés et que les contrats de vente en état de futur achèvement contenaient une clause autorisant la société pétitionnaire à déposer une demande de permis de construire modificatif pour la régularisation des travaux réalisés. Dans ces conditions, le moyen tiré de la fraude en ce que la société Kaufman et Broad Promotion 3 ne disposerait plus du droit de déposer un permis de construire modificatif doit être écarté.  
 10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de recevoir opposées par la commune de Lattes.  
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Lattes et la société Kaufman et Broad Promotion 3, qui n'ont pas la qualité de parties perdantes, versent au syndicat de copropriétaires Mas de l'Oppidum la somme qu'il réclame au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires Mas de l'Oppidum le versement à la commune de Lattes d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions. Par ailleurs, il y a également lieu de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires Mas de l'Oppidum le versement à la société Kaufman et Broad Promotion 3 d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative, incluant la somme forfaitaire de 13 euros au titre des articles R. 723-26-1 et R. 723-26-2 du code de la sécurité sociale.   
 D E C I D E  : 
 Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires Mas de l'Oppidum est rejetée. 
 Article 2 : Le syndicat des copropriétaires Mas de l'Oppidum versera la somme de 1 000 euros à la commune de Lattes au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative.  
 Article 3 : Le syndicat des copropriétaires Mas de l'Oppidum versera la somme de 1 000 euros à la société Kaufman et Broad Promotion 3 au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative, incluant la somme forfaitaire de 13 euros au titre des articles R. 723-26-1 et R. 723-26-2 du code de la sécurité sociale.    
 
 Article 4 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires Mas de l'Oppidum, à la commune de Lattes et à la société Kaufman et Broad promotion 3. 
 Délibéré après l'audience du 10 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Fabienne Corneloup, présidente, 
 Mme Michelle Couégnat, première conseillère,  
 M. Nicolas Huchot, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024. 
 Le rapporteur, 
 N. B 
 La présidente, 
 F. CorneloupLa greffière, 
 M. D 
 La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier le 4 novembre 2024. 
 La greffière, 
 M. D