TA83 · 4ème chambre — 7 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 14 novembre 2022, la société Manaser Establishment Limited, représentée par Me Gaydon, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge ou subsidiairement la réduction des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019, ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - elle n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés ni à la contribution annuelle sur les revenus locatifs ; 
 - elle n'a pas commis d'acte anormal de gestion compte tenu de la mésentente entre associés, du blocage de la société et de l'impossibilité de mettre la villa en location ; 
 - le montant imposable retenu par l'administration est injustifié : il y a lieu d'appliquer à la valeur vénale de la villa un abattement de 40 % pour indivision successorale ; le taux de rendement locatif de 3,5 % est excessif et doit être ramené à 2 %. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 2 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la convention entre la France et le Canada tendant à éviter les doubles impositions et à prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôt sur le revenu et sur la fortune, signée le 2 mai 1975 ; 
 - le code de commerce ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 20 janvier 2025 : 
 - le rapport de M. Cros ; 
 - et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société de droit canadien Manaser Establishment Limited est propriétaire d'un terrain sis chemin de la Moutte à Saint-Tropez, sur lequel est édifiée une maison individuelle à usage d'habitation dénommée " villa Manaser " qu'elle déclare donner en location. Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité à l'issue de laquelle l'administration lui a notifié, par une proposition de rectification du 19 février 2021, des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs au titre des exercices clos les 31 décembre 2017, 31 décembre 2018 et 31 décembre 2019, établis selon la procédure de rectification contradictoire. Le service a notamment estimé que la société avait commis un acte anormal de gestion en mettant la villa à la disposition gratuite de ses associés ou de tiers. La requérante demande au tribunal de prononcer la décharge de ces suppléments d'imposition, en droits et pénalités. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 En ce qui concerne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés et à la contribution annuelle sur les revenus locatifs : 
 2. Aux termes de l'article 205 du code général des impôts : " Il est établi un impôt sur l'ensemble des bénéfices ou revenus réalisés par les sociétés et autres personnes morales désignées à l'article 206. / Cet impôt est désigné sous le nom d'impôt sur les sociétés ". Selon le 1 de l'article 206 du même code : " () sont passibles de l'impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, () les sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes () ". Aux termes du I de l'article 234 nonies de ce code : " Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, acquittée par les bailleurs mentionnés au I de l'article 234 duodecies () ", lequel vise notamment les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés. 
 3. Il appartient au juge de l'impôt, saisi d'un litige portant sur le traitement fiscal d'une opération impliquant une société de droit étranger, d'identifier d'abord, au regard de l'ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable. Compte tenu de ces constatations, il lui revient ensuite de déterminer le régime applicable à l'opération litigieuse au regard de la loi fiscale française. 
 4. Il résulte de l'instruction que la société Manaser Establishment Limited est une société par actions immatriculée au registre des sociétés de capitaux (registry of joint stock companies) de la province canadienne de Nouvelle-Ecosse (Nova Scotia), et de type " limited company " dans laquelle la responsabilité des actionnaires est limitée au montant de leurs apports. Dans ces conditions, elle est assimilable à une société à responsabilité limitée (SARL) de droit français. La double circonstance que les sociétés canadiennes ne sont pas mentionnées à l'annexe 1-3 aux articles R. 123-57 et R. 123-58 du code de commerce et qu'un jugement civil rendu le 14 septembre 2010 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Draguignan mentionne la " société civile immobilière Manaser Establishment " est sans incidence à cet égard. Par suite, la société requérante est passible de l'impôt sur les sociétés en raison de sa forme juridique en application des dispositions précitées du 1 de l'article 206 du code général des impôts, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le caractère lucratif de son activité exercée en France. Par voie de conséquence, elle est également soumise à la contribution annuelle sur les revenus locatifs. Dès lors, la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'était pas assujettie à ces deux impôts au titre des exercices en cause, alors d'ailleurs qu'elle ne conteste pas avoir déposé des déclarations de résultats soumis à l'impôt sur les sociétés depuis 1992 et notamment au titre des exercices en litige. 
 En ce qui concerne le principe de l'acte anormal de gestion : 
 5. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal. 
 6. Le fait pour une entreprise de mettre un bien immobilier, régulièrement inscrit à son actif, à la disposition de ses associés, sans percevoir le loyer correspondant, constitue un acte anormal de gestion sauf s'il apparaît qu'en leur consentant un tel avantage, l'entreprise a agi dans son propre intérêt. 
 7. Il résulte de l'instruction que la société Manaser Establishment Limited a laissé la villa Manaser dont elle est propriétaire à la disposition de sa présidente, directrice et nue-propriétaire à 50 % des parts de la société Oakbridge Equities Limited détenant l'ensemble de son capital (Mme E F), de la mère de celle-ci et usufruitière des parts de cette dernière société (Mme B D) et enfin de sa tante (Mme C D), pendant l'ensemble de la période vérifiée du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, sans percevoir de loyers correspondants. La société requérante ne saurait sérieusement soutenir que l'entretien de sa villa par ces trois personnes aurait constitué à lui seul une contrepartie suffisante au regard de l'avantage ainsi consenti, alors d'ailleurs qu'elle reconnaît elle-même que l'état du bien s'est dégradé et qu'en outre un huissier de justice a constaté " l'état général sale et non entretenu " de la villa dans un procès-verbal d'expulsion établi le 20 mai 2020, peu après la fin de la période en litige. La circonstance que ces personnes n'auraient pas effectivement occupé le bien pendant la totalité de la période en cause est sans incidence dès lors qu'elles ont eu la possibilité de l'occuper à tout moment selon leur gré, à défaut de mise en location. Si l'état de vétusté de la villa a justifié selon la proposition de rectification l'application d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale brute, il n'est pas démontré que cette villa était délabrée au point d'être impropre à la location, y compris du fait de l'inconfort thermique allégué. La requérante ne justifie d'ailleurs d'aucune diligence pour tenter de louer son bien. Enfin, il n'est pas davantage établi que le litige opposant les héritiers du fondateur de la société Manaser Establishment Limited (M. A F) devant la juridiction civile, qui porte sur la propriété des parts de ladite société et non sur l'exploitation de la villa appartenant à celle-ci, aurait fait obstacle à une telle mise en location. Dans ces conditions, la société requérante a commis un acte anormal de gestion en mettant gratuitement sa villa à la disposition de sa dirigeante et de deux tierces personnes. Par conséquent, c'est à bon droit que l'administration a réintégré, dans la base imposable à l'impôt sur les sociétés, le montant des loyers que la société aurait dû percevoir dans le cadre d'une gestion commerciale normale. 
 En ce qui concerne le montant imposable : 
 8. Pour chaque exercice en litige, l'administration a fixé le montant des recettes que la société Manaser Establishment Limited pouvait tirer de la location de la villa dans des conditions normales de gestion à la valeur locative de ce bien. Elle a calculé cette dernière en déterminant d'abord la valeur vénale brute de la villa au moyen de termes de comparaison, à laquelle elle a ensuite appliqué un abattement de 30 % pour vétusté pour obtenir la valeur vénale nette, qu'elle a enfin multipliée par un taux de rendement locatif initialement fixé à 4 % dans la proposition de rectification puis ramené à 3,5 % dans la réponse aux observations du contribuable. La requérante conteste le montant ainsi obtenu. 
 9. En premier lieu, il résulte de l'instruction que si les héritiers F sont propriétaires indivis des parts de la société Manaser Establishment Limited, cette dernière est seule propriétaire de la villa Manaser. Par suite, la requérante n'est pas fondée à solliciter l'application d'un abattement de 40 % sur la valeur vénale de la villa au motif que celle-ci serait détenue par l'indivision successorale. 
 10. En second lieu, la villa Manaser comprend une maison principale construite en 1983 comportant onze pièces pour une surface habitable non contestée de 341 m², ainsi que diverses annexes (garage, cave, piscine et terrasse). Elle est bâtie sur une parcelle de 3 216 m² située en front de mer, en surplomb des calanques de Rabiou sur la côte du golfe de Saint-Tropez, au sein du domaine privé Les Parcs de Saint-Tropez. La société Manaser Establishment Limited soutient que cette villa n'est susceptible d'être louée que trois mois par an pendant la période estivale en raison de sa situation sur un terrain escarpé surplombant la mer, de son exposition aux vents et aux intempéries, de sa vétusté, de l'absence de chauffage et de l'humidité qui la rendent " invivable en hiver ", de l'absence de climatisation en-dehors des chambres et, enfin, de son éloignement des services et des commerces. Toutefois, elle ne produit aucun justificatif à l'appui de ses allégations, ne prouve pas avoir vainement tenté de proposer la villa à la location pendant l'année et, en fin de compte, ne démontre pas que la période de location potentielle serait limitée à trois mois par an. De plus, le service vérificateur a déjà pris en compte l'état de vétusté du bien en appliquant un abattement de 30 % à sa valeur vénale brute, abattement dont il n'est pas établi qu'il serait sous-estimé. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l'instruction que le taux de rendement locatif de 3,5 % retenu par l'administration serait excessif. Dès lors, le montant des rectifications n'est pas exagéré. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que la société Manaser Establishment Limited n'est pas fondée à demander la décharge même partielle des impositions litigieuses, en droits et pénalités. 
 Sur les frais liés au litige : 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la société Manaser Establishment Limited. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Manaser Establishment Limited est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Manaser Establishment Limited et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 Délibéré après l'audience du 20 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 M. Riffard, premier conseiller, 
 M. Cros, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 février 2025. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 F. CROS 
 La présidente, 
 Signé 
 M. BERNABEU 
 La greffière, 
 Signé 
 G. BODIGER 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.