TA13 · 8è ch Magistrat statuant seul — 11 juin 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 12 avril 2022, 12 janvier 2024 et 27 janvier 2025, M. C B doit être regardé comme demandant au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 11 juin 2021 du maire de Marseille en ce qu'il a modifié l'arrêté de péril ordinaire du 5 octobre 2020 et mis en demeure les propriétaires de l'immeuble situé 102 boulevard Baille à Marseille 13 005 de démolir la maisonnette centrale sur cour ainsi que la décision du 7 février 2022 par laquelle la commune de Marseille a rejeté son recours administratif préalable du 7 janvier 2022 dirigé à l'encontre de cet arrêté ;  
 2°) d'enjoindre à la ville de Marseille de l'autoriser à accéder à sa maisonnette centrale sur cour. 
 Il soutient que : 
 - il n'est pas produit de délégation de signature en faveur du signataire de l'arrêté litigieux et il n'est pas démontré que cette délégation de signature a été régulièrement publiée au recueil des actes administratifs de la ville de Marseille ; 
 - il n'a jamais été invité à produire des observations, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, alors qu'il s'agit d'un lot privatif ; 
 - il n'est pas démontré l'impossibilité de remédier aux désordres ou que les travaux de reconstruction seraient plus coûteux qu'une démolition, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ; 
   - des mesures autres que la démolition sont susceptibles de mettre un terme au danger ; 
    - les décisions litigieuses sont entachées d'une exception d'illégalité ; 
   -  elles sont fondées sur l'avis d'un architecte qui est entaché d'un défaut d'impartialité. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2023, la ville de Marseille conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est tardive ; 
 - les moyens tirés de la violation des articles L. 511-10 et L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation sont inopérants ; 
 - les autres moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A, 
 - les conclusions de M. Garron, rapporteur public, 
 - et les observations de M. B et de Mme D pour la ville de Marseille. 
 Une note en délibéré présentée par M. B a été enregistrée le 4 mai 2025. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B est propriétaire de deux lots au sein d'une copropriété portant sur un immeuble à usage d'habitation situé 102 boulevard Baille à Marseille (13 005). L'un de ces lots est constitué d'une maisonnette sur cour. Par un arrêté de péril ordinaire du 5 octobre 2020, le maire de Marseille a mis en demeure les copropriétaires, dans un délai de 6 mois, de remédier à l'ensemble des désordres constatés dans l'immeuble principal, sur cour et sur la maisonnette accolée à l'immeuble principal, de faire conforter les planchers et de réaliser certaines préconisations, notamment de remédier à l'ensemble des désordres constatés dans la maisonnette accolée à l'immeuble principal et donnant sur la cour. Il a également interdit toute occupation et utilisation de la maisonnette sur cour. Le maire de Marseille a modifié cet arrêté par un arrêté du 14 juin 2021 lequel a mis en demeure les copropriétaires d'effectuer certains travaux et notamment de démolir la maisonnette centrale sur cour, son accès restant réservé aux seuls experts et professionnels autorisés et chargés des travaux. M. B a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté du 14 juin 2021 le 7 janvier 2022 lequel a été rejeté par une décision expresse de la collectivité du 7 février 2022. Il doit être regardé comme demandant au tribunal l'annulation de l'arrêté du 14 juin 2021 et du rejet express de son recours gracieux du 7 février 2022. 
 Sur la fin de non-recevoir opposée en défense aux conclusions à fin d'annulation : 
 2. D'une part, aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ". Aux termes de l'article R. 421-5 du même code : " Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation, alors applicable : " Tout arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1 est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble () ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que lorsque les travaux prescrits concernent les parties privatives d'un immeuble en copropriété et que l'autorité compétente ignore l'adresse du propriétaire, la notification le concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.  
 5. Il résulte de l'instruction que M. B a acquis en 1989 un lot privatif portant sur la maisonnette dont l'arrêté litigieux prescrit la démolition. Il appartenait par suite à la ville de Marseille de lui notifier personnellement l'arrêté modificatif litigieux et non au seul syndicat de la copropriété. Alors que la ville de Marseille soutient que la requête est tardive car introduite plus de deux mois après l'affichage de la décision attaquée à la mairie des 4ème et 5ème arrondissements et sur l'immeuble litigieux lui-même, elle ne justifie pas avoir notifié l'arrêté modificatif à l'adresse personnelle de M. B qui figure pourtant sur la décision attaquée, 14 rue Gouffé à Marseille (13 006). Par suite, la requête de M. B dont il n'est pas contesté qu'il n'a eu connaissance de la décision litigieuse que le 12 novembre 2021, celle-ci mentionnant les voies et délais de recours, et qui a introduit un recours gracieux notifié le 10 janvier 2022 puis un recours contentieux posté au plus tard le 11 avril 2022 à la suite du rejet de son recours gracieux qui lui a été notifié le 11 février 2022 n'est pas tardive. La fin de non-recevoir opposée par le maire de Marseille doit être écartée. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 6. Au préalable, les dispositions de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation dont se prévaut le requérant ont été introduites par l'ordonnance du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations. Or, il résulte de l'article 19 de cette ordonnance que les dispositions qu'elle introduit ne sont applicables qu'aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021. L'arrêté de péril sur lequel se fonde la décision attaquée ayant été notifié avant le 1er janvier 2021, seules les dispositions antérieures du code de la construction et de l'habitation sont applicables. 
 7. A cet égard, aux termes de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version alors applicable : " I. ' Le maire, par un arrêté de péril pris à l'issue d'une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d'Etat, met le propriétaire de l'immeuble menaçant ruine, et le cas échéant les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 511-1-1, en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s'il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus. L'arrêté de péril précise également que, à l'expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des réparations, travaux et mesures prescrits, le propriétaire est redevable du paiement d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues au IV du présent article () III. ' Sur le rapport d'un homme de l'art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux () IV. ' A l'expiration du délai fixé dans l'arrêté de péril prévu au I, si les réparations, mesures et travaux prescrits n'ont pas été réalisés, le propriétaire défaillant est redevable d'une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard. Lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage d'habitation, le montant maximal de l'astreinte est porté à 1 000 € par jour de retard. L'astreinte est prononcée par arrêté du maire () L'application de l'astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l'exécution d'office par le maire des mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I du présent article (). V. ' Lorsque l'arrêté de péril n'a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire de procéder à cette exécution dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti par la mise en demeure, le maire, par décision motivée, fait procéder d'office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendue à sa demande () ". Aux termes de l'article R. 511-1 de ce code, dans sa version alors en vigueur, qui précise les modalités de mise en œuvre de la procédure contradictoire prévue par les dispositions précitées de l'article L. 511-2 du même code : " Lorsque les désordres affectant des murs, bâtiments ou édifices sont susceptibles de justifier le recours à la procédure prévue à l'article L. 511-2, le maire en informe, en joignant tous éléments utiles en sa possession, le propriétaire et les titulaires de droits réels immobiliers et les invite à présenter leurs observations dans un délai qu'il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois () ". 
 8. Il résulte de l'instruction que, par un arrêté de péril ordinaire du 5 octobre 2020, les propriétaires de l'immeuble situé 102 boulevard Baille à Marseille (13 005) ont été mis en demeure d'effectuer plusieurs mesures et travaux de réparation au sein de celui-ci et notamment de remédier à l'ensemble des désordres constatés sur la maisonnette dans un délai de 6 mois, celle-ci restant interdite à toute occupation et utilisation jusqu'à la mainlevée de l'arrêté de péril, son accès étant réservé aux seuls experts et professionnels autorisés chargés des travaux de réparation définitifs. Cet arrêté de péril précise également qu'à défaut pour les propriétaires de respecter ses injonctions dans les délais prescrits, la commune pourra procéder d'office à la réalisation desdits travaux à leurs frais et que la non-exécution des travaux prescrits expose les propriétaires au paiement d'une astreinte financière. A la suite d'une attestation de travaux établie le 10 mars 2021 par un cabinet d'architectes diligenté par la ville et préconisant la démolition de la maisonnette litigieuse, le maire a, par un arrêté modificatif du 11 juin 2021, mis en demeure les propriétaires de démolir la maisonnette dans un délai de 10 mois, l'interdiction d'accès étant maintenue dans les mêmes termes. Si M. B qui se prévaut du fait qu'il n'a jamais été invité à produire des observations sur cette mesure de démolition ne peut invoquer la méconnaissance des dispositions de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, celles-ci n'étant pas applicables au litige, ainsi qu'il est exposé au point 6, il doit néanmoins être considéré comme se prévalant de l'absence de respect du principe du contradictoire tel qu'il résulte des dispositions des articles L. 511-2 et R. 511-1 du code de la construction et de l'habitation, exposées au point précédent. Alors qu'il soutient ne pas avoir été mis en mesure de présenter des observations quant à la démolition qui lui est désormais imposée, la ville de Marseille se borne à produire un courrier du 6 décembre 2019 adressé le 11 décembre 2019 au syndicat de copropriétaires et accordant à celui-ci un délai de 2 mois pour lui adresser un courrier faisant état des mesures envisagées pour mettre fin à l'état de péril ainsi qu'un rapport technique rédigé le 27 novembre 2019. La ville de Marseille qui a, au vu d'une attestation de travaux du 10 mars 2021 émanant d'un cabinet d'architecture et comportant des éléments nouveaux et déterminants, décidé finalement, par l'arrêté litigieux, de mettre en demeure le requérant de procéder à la démolition de son bien ne conteste pas ne pas l'avoir mis en mesure de pouvoir présenter des observations quant à cette nouvelle mesure de démolition. Dès lors, M. B est fondé à soutenir que la décision contestée a été adoptée au terme d'une procédure irrégulière. Un tel manquement a été de nature à le priver d'une garantie. Il s'ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance du principe du contradictoire doit être accueilli.  
 9. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête, que M. B est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 11 juin 2021 de la ville de Marseille en ce qu'il a modifié l'arrêté de péril ordinaire du 5 octobre 2020 et mis en demeure les propriétaires de l'immeuble situé 102 boulevard Baille à Marseille (13 005) de démolir la maisonnette centrale sur cour ainsi que la décision du 7 février 2022 par laquelle la commune de Marseille a rejeté son recours administratif préalable du 7 janvier 2022 dirigé à l'encontre de cet arrêté. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 10. Dans les circonstances de l'espèce et compte tenu du motif d'annulation retenu par le tribunal, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions formulées par le requérant à fin d'injonction. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 11 juin 2021 de la ville de Marseille en ce qu'il a modifié l'arrêté de péril ordinaire du 5 octobre 2020 et mis en demeure les propriétaires de l'immeuble situé 102 boulevard Baille à Marseille (13 005) de démolir la maisonnette centrale sur cour est annulé, ensemble le rejet du recours gracieux de M. B. 
 Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C B et à la ville de Marseille. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 H. A 
    La greffière, 
 Signé 
 N. Faure 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière.