TA35 · 5ème Chambre — 5 novembre 2024

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête et deux mémoires, respectivement enregistrés sous le n° 2203323 les 28 juin et 1er décembre 2022 et le 18 janvier 2023, M. et Mme C et A B, représentés par Me Laudic-Baron de la SELARL LBP avocats, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 26 janvier 2022 par lequel le maire de Saint-Malo ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société Urba Néo Patrimoine, représentée par M. D, pour la réalisation d'une division parcellaire ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo et de la société Urba Néo Patrimoine le versement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - la parcelle M 34, objet de la division parcellaire, n'est pas enclavée dans la mesure où elle dispose d'un accès direct sur l'avenue de la Tesserie ; 
 - elle ne bénéficie plus d'une servitude de passage ;  
 - l'état de division accordé par la ville de Saint-Malo a pour conséquence d'enclaver la parcelle M 34 en méconnaissance des dispositions de l'article UE 3 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Malo ; 
 - le pétitionnaire connaissait cette situation et la procédure de division ne pourra être exécutée tant que la question de la servitude de passage ne sera pas réglée par le juge judiciaire. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 13 octobre et 29 décembre 2022, la commune de Saint-Malo, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que :  
 - une autorisation d'urbanisme a pour seul objet de vérifier la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme applicable, et non sa conformité aux autres réglementations ; 
 - il n'appartient pas au juge administratif de vérifier ni la validité d'une servitude de passage ni l'existence d'un titre créant la servitude en cause ; 
 - l'objet de la déclaration préalable est de diviser une unité foncière constituée par les parcelles cadastrées M 34 et 35 et aura pour conséquence de créer un accès supplémentaire à la parcelle nouvellement créée issue de la division foncière de la parcelle M 34, respectant ainsi les dispositions de l'article UE 3 ;  
 - seule la parcelle M 35 ne dispose pas d'un accès mais elle n'a pas vocation à être construite. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2022, la société Urba Néo Patrimoine, représentée par Me Dubois de la SELARL Alix avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que : 
 - les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir en ne précisant pas en quoi le projet accordé serait de nature à affecter les conditions de jouissance et d'occupation de leur propre bien ; 
 - il n'appartient pas au juge administratif de vérifier ni la validité d'une servitude de passage ni l'existence d'un titre créant la servitude en cause ; 
 - les dispositions de l'article UE3 du plan local d'urbanisme de la commune ne sont pas méconnues. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 août 2023 et le 3 octobre 2024, sous le n° 2304657, M. et Mme C et A B demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 9 mars 2023 par lequel le maire de Saint-Malo a accordé à M. D et Mme E un permis de construire une maison individuelle.  
 Ils soutiennent que : 
 - le permis accordé concerne une construction située au 16 avenue de la Tesserie et non au 18, comme indiqué sur l'arrêté litigieux et dans le dossier de demande ; 
 - le dossier de permis de construire contient des informations erronées dès lors que le projet en litige n'est pas situé dans un lotissement ;  
 - la parcelle 34 p est contestée dans le cadre de l'instance enregistrée sous le n° 2203323 ; 
 - le permis de construire accordé ne prévoit aucun accès à la voie publique pour la partie ouest de la parcelle M 34 qui se retrouve de fait enclavée, en méconnaissance des règles d'urbanisme en général et du plan local d'urbanisme de Saint-Malo en particulier. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2023, la commune de Saint-Malo, représentée par la SELARL Cabinet Coudray conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que :  
 - les requérants ne justifient d'aucun intérêt à agir contre le permis accordé ; 
 - les quelques inexactitudes contenues dans le dossier de demande n'ont pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ; 
 - la contestation de la division parcellaire contestée dans l'instance enregistrée sous le n° 2203323 n'a pas d'effet suspensif ;  
 - il n'appartient pas au juge administratif de vérifier ni la validité d'une servitude de passage ni l'existence d'un titre créant la servitude en cause ; 
 - en tout état de cause, le projet prévoit un accès sur rue, renseigné sur le plan de masse ainsi que sur le plan de façade. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 novembre 2023, Mme E et M. D concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Ils font valoir que :  
 - les requérants ne justifient d'aucun intérêt à agir ; 
 - au fond, les moyens ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Terras,  
 - les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public, 
 - les observations de Me Hauuy représentant la commune de Saint-Malo et de Me Dubois représentant M. D pour la société Urba Néo Patrimoine dans l'instance n° 2203323,  
 - et les explications de M. et Mme B. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Urba Néo Patrimoine, représentée par M. D, a déposé le 27 décembre 2021 un dossier de déclaration préalable en vue de diviser l'unité foncière constituée des parcelles cadastrées M 34 et 35 situées au 16 avenue de la Tesserie à Saint-Malo. Par un arrêté du 26 janvier 2022, le maire de Saint-Malo a autorisé la division parcellaire. Il a également accordé à M. D un permis de construire une maison d'habitation au sud de la parcelle M 34. M. et Mme B demandent l'annulation des deux autorisations d'urbanisme. 
 Sur la jonction :  
 2. Les requêtes n° 2203323 et 2304657 présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul et même jugement. 
 Sur les conclusions d'annulation : 
 S'agissant de la déclaration préalable du 26 janvier 2022 : 
 3. Aux termes de l'article UE 3 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Malo : " () Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile à une voie publique ou privée soit directement par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du code civil relatif aux terrains enclavés. () Les caractéristiques des accès des constructions nouvelles doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte et de sécurité () " 
 4. En premier lieu, les autorisations d'utilisation du sol ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, et sont accordés sous réserve du droit des tiers. Par suite, la circonstance que la servitude de passage au profit du reliquat du terrain divisé sur la parcelle cadastrée M 452 appartenant aux requérants soit contestée devant le juge judiciaire est sans incidence sur la légalité de la décision litigieuse. Dès lors que les deux procédures juridictionnelles sont indépendantes, le tribunal n'a ainsi pas à sursoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande présentée en ce sens par M. et Mme B. 
 5. En second lieu, la légalité d'un permis de construire ne s'apprécie qu'à l'aune de la consistance des travaux projetés sur la parcelle concernée, sans tenir compte du sort de l'autre terrain au regard des règles d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de ce que la division foncière aurait pour effet de rendre non-conforme la maison existante aux dispositions précitées de l'article UE 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Malo est inopérant. 
 S'agissant du permis de construire accordé le 9 mars 2023 : 
 6. Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n'a pour effet que d'autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. D'éventuelles erreurs susceptibles d'affecter les mentions prévues par l'article A. 424-9 du code de l'urbanisme, devant figurer sur l'arrêté délivrant le permis, ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande. Par suite, la seule circonstance que l'arrêté délivrant un permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions en ce qui concerne la ou les destinations de la construction qu'il autorise, ou la surface de plancher créée, est sans incidence sur la portée et sur la légalité du permis. 
 7. Si les requérants soutiennent, à juste titre, que l'arrêté litigieux et le document Cerfa du dossier de demande de permis de construire contiennent une information erronée en mentionnant comme adresse le 18 avenue de la Tesserie, celle-ci relève d'erreurs de plume dès lors qu'il ressort des autres pièces du dossier, et notamment des plans produits, de la notice paysagère, ou encore de l'attestation de prise en compte de la réglementation environnementale que le projet est bien situé au 16 de la même avenue. En revanche, le même imprimé Cerfa a pu, à bon droit, mentionner que le terrain était situé dans un lotissement dès lors que la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière constitue un lotissement, lorsqu'au moins un des terrains issus de cette division est destiné à être bâti, selon l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de ce que l'arrêté contesté est illégal à raison des erreurs figurant dans la demande de permis de construire doit, par suite, être écarté. 
 8. Enfin, si les requérants soutiennent que la décision accordant le permis de construire devrait être annulée par exception d'illégalité de la décision portant division parcellaire, ce moyen doit être écarté au regard de ce qui a été dit précédemment. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir tirées de l'absence d'intérêt à agir des requérants, que les conclusions à fin d'annulation des deux décisions litigieuses présentées par M. et Mme B doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige :  
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Saint-Malo et la société Urba Néo Patrimoine qui n'ont pas la qualité de partie perdante, versent à M. et Mme B la somme que ceux-ci réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 11. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'accueillir les conclusions de la commune de Saint-Malo et de la société Urba Néo Patrimoine tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes nos 2203323 et 2304657 de M. et Mme B sont rejetées. 
 Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Malo et de la société Urba Néo Patrimoine tendant au bénéfice de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C et A B, à la commune de Saint-Malo, à la société Urba Néo Patrimoine et à M. D et Mme E. 
 Délibéré après l'audience du 15 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Tronel, président, 
 M. Terras, premier conseiller, 
 Mme Le Berre, conseillère 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024. 
 Le rapporteur, 
 Signé  
 F. Terras 
 Le Président, 
 Signé  
 N. Tronel 
 La greffière, 
 Signé  
 E. Douillard 
 La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°s 2203323, 2304657