TA06 · 1ère chambre — 18 juillet 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 29 juillet 2022, la société anonyme Décathlon, représentée par Me Dumez, demande au tribunal :   
 1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021, à hauteur, pour chacune des deux années, de 29 400 euros et de 27 531 euros ;   
 2°) de mettre une somme de 2 500 euros à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - il convient de retenir, pour déterminer la valeur locative brute non révisée de l'année 2017, dans le cadre de la mise en œuvre du planchonnement, le local-type n° 144 du procès-verbal de révision des évaluations foncières de la commune d'Antibes ; 
 - le local-type n° 59 retenu par l'administration fiscale se rapporte à un local qui n'est pas comparable au sien en raison de sa petite surface et de sa localisation en centre-ville.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 décembre 2022, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable dès lors que la valeur locative déterminée selon le régime applicable aux années antérieures à l'année 2017 n'était contestable que jusqu'au 31 décembre 2017 et n'a pas été appliquée pour déterminer les cotisations litigieuses ;  
 - subsidiairement, le local-type n° 144 n'est pas comparable ; il pourrait éventuellement être recouru au local-type n° 17 qui confirme la valeur locative qui a été déterminée en l'espèce.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Kolf, rapporteure, 
 - et les conclusions de Mme Perez, rapporteure publique.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Décathlon exploite un magasin de vente d'articles de sport situé au 1 800, chemin des Terriers à Antibes. Elle demande au tribunal la réduction des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021.  
 Sur la recevabilité de la requête : 
 2. Aux termes de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : / a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d'un avis de mise en recouvrement ou de l'émission d'un titre de perception () ".  
 3. Il est constant que les impositions litigieuses ont été mises en recouvrement les 31 octobre 2020 et 2021 et qu'elles ont fait l'objet d'une réclamation préalable en date du 28 décembre 2021, soit dans le délai imparti par les dispositions précitées de l'article R. 196-2 du livre des procédures fiscales. Par suite, à supposer même qu'elle ait entendu opposer une telle fin de non-recevoir, l'administration fiscale n'est pas fondée à soutenir que la réclamation préalable aurait été tardive. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 4. D'une part, il résulte des dispositions de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, modifiée par l'article 48 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, reprises au III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, que la valeur locative déterminée pour les locaux relevant de l'article 1498 du code général des impôts, pour éviter une trop forte variation de cette valeur, est celle en vigueur en 2016 pour l'année en litige et jusqu'en 2025, dite valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, ajustée par la moitié de la différence entre la valeur locative révisée de 2017 et celle de 2016, correction dite " planchonnement ". 
 5. Contrairement à ce que soutient l'administration fiscale en défense, la société Décathlon peut utilement contester la valeur locative non révisée retenue par l'administration pour l'application du dispositif spécifique mentionné au point précédent, qui implique de tenir compte, pour le calcul des impositions des années 2020 et 2021 en litige, de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 sans application de la nouvelle méthode d'évaluation de la valeur locative des locaux professionnels définie à l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. 
 6. D'autre part, l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, dispose que : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Et aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code également applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".  
 7. Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. Si aucune charge de preuve ne peut être dévolue à l'une ou l'autre des parties, il revient à la partie qui conteste la validité d'un terme de comparaison d'étayer suffisamment son argumentation relative au caractère inadapté d'un local type, compte tenu de son mode d'évaluation. 
 8. Il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a pris comme terme de comparaison, afin de déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'établissement litigieux, un espace de vente d'articles de sport situé en périphérie urbaine d'une surface pondérée de 6 142 mètres carrés, le local-type n° 59 du procès-verbal de la commune d'Antibes, qui correspond à un magasin de vente d'articles de sport d'une surface pondérée de 37 mètres carrés situé au centre-ville. Toutefois, ainsi que le relève la société requérante, le terme de comparaison retenu présente, au regard de sa superficie et de sa situation géographique, des différences significatives avec le local à évaluer qui ne peuvent être prises en compte par un ajustement de la valeur locative de ce local type, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Par suite, ce local ne pouvait être regardé comme présentant des similitudes de nature à permettre de le retenir comme terme de comparaison au sens des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Il en va de même du local-type n° 17 proposé à titre subsidiaire par l'administration fiscale dans son mémoire en défense, qui concerne un magasin de vêtements d'une surface pondérée de 27 mètres carrés et également situé à proximité du centre-ville.  
 9. La société requérante propose de retenir le local-type n° 144 du procès-verbal d'Antibes comme terme de comparaison. Il résulte de l'instruction que la surface pondérée de ce local, de 1 769 mètres carrés, et sa localisation en zone périphérique en font un local-type comparable et pertinent pour déterminer la valeur-locative du local litigieux. La circonstance qu'il ait correspondu, préalablement à sa destruction, à un magasin de vente d'articles horticoles et de loisirs qui aurait impliqué d'importants espaces de vente extérieurs n'est pas de nature à remettre en cause la pertinence de ce local-type. Il s'ensuit que la société Décathlon est fondée à soutenir que le tarif unitaire à retenir pour déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 afin de faire application du mécanisme dit du " planchonnement " s'élève à 10,67 euros par mètre carré.  
 10. Par suite, la requérante doit être déchargée de la différence entre le montant des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 et le montant résultant de l'application de ce tarif unitaire.  
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre une somme de 1 200 euros à la charge de l'Etat en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Pour la détermination des cotisations foncières des entreprises auxquelles la société Décathlon est assujettie au titre des années 2020 et 2021, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour faire application du mécanisme du " planchonnement " s'élève à 10,67 euros par mètre carré.  
 Article 2 : La société Décathlon est déchargée de la différence entre le montant des cotisations foncières des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 et celui résultant de l'article 1er ci-dessus. 
 Article 3 : L'Etat versera une somme de 1 200 euros à la société Décathlon en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme Décathlon et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.  
 Délibéré après l'audience du 27 juin 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Chevalier-Aubert, présidente, 
 Mme Chevalier, première conseillère, 
 Mme Kolf, première conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. Kolf 
 La présidente, 
 signé 
 V. Chevalier-AubertLa greffière, 
 signé 
 V. Suner 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière,