TA33 · JU-3ème chambre — 1 juillet 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés le 11 août 2022 et le 16 mars 2023, la société civile immobilière 2 Avenue Favard, représentée par RTaxes, demande au tribunal :   
 1°) de prononcer la réduction des cotisations supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à concurrence de 21 764 euros au titre de 2018, 20 826 euros au titre de 2019, 19 276 euros au titre de 2020 et 17 913 euros au titre de 2021 assortis des intérêts moratoires ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - le local type de comparaison n°33 du procès-verbal de la commune de Gradignan ne peut être utilisé dès lors que le bien avait changé d'affectation à la date de l'imposition ;  
 - pour tenir compte de la spécificité de certains occupants des lieux elle propose des locaux types de comparaison seraient mieux adaptés : le local-type de comparaison n°11 de la commune de Mérignac pour l'école (ESAA), le local-type de comparaison n°66 de la commune de Pessac pour La Toque cuivrée, le local-type de comparaison n° 111 de la commune de Pessac pour l'atelier de blanchisserie, le local-type de comparaison n°108 de Pessac pour le magasin de pièces d'automatismes et le local-type de comparaison n°52 de Talence pour le restaurant ;  
 - elle a procédé au relevé de surfaces et a revu les surfaces et coefficients de pondération de chaque pièce, elle aboutit à une surface pondéré égale à 2 964 m² ;  
 - elle demande les modifications de catégories : classement en MAG2 des locaux occupés par La Toque cuivrée, le restaurant Le Vestiaire et BFT, le classement en ENS 1 du local occupé par ESAA, classement en ATE2 du local occupé par AD 3, classement en DEP2 du local occupé par la SCI 2 Favard.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 10 février 2023, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable pour défaut de moyens et d'objet ;  
 - les moyens soulevés par la SCI 2 Avenue Favard ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 ;  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Fazi-Leblanc en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Fazi-Leblanc, première conseillère,  
 - les conclusions de Mme Patard, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière (SCI) 2 Avenue Favard est une société spécialisée dans la location de terrains et d'autres biens immobiliers. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison des biens immobiliers qu'elle possède sis 16/18 cours du Général de Gaulle à Gradignan (Gironde) qui se composent de deux bâtiments, principalement affectés à un usage tertiaire et accessibles par des voiries partagées avec plusieurs autres locaux commerciaux voisins pour des montants de 69 870 euros au titre de 2018, 68 262 euros au titre de 2019, 67 251 eu titre de 2020 et 68 728 euros au titre de 2021. A la suite de ses réclamations contentieuses, l'administration fiscale, par une décision du 9 juin 2022, a prononcé une décision d'acceptation partielle le 9 juin 2022 à hauteur de 7 969 euros, dont 2 743 euros au titre de 2018, 2 285 euros au titre de 2019, 1743 euros au titre de 2020 et 1 198 euros au titre de 2021. Dans le dernier état de ses écritures, la SCI 2 Avenue Favard demande au tribunal de réduire la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie pour des montants de 21 764 euros au titre de 2018, 20 826 euros au titre de 2019, 19 976 euros au titre de 2020 et 17 913 euros au titre de 2021, soit un montant total de 80 479 euros.  
 Sur la fin de non-recevoir opposée par l'administration en défense :  
 2. L'administration fait valoir que la requête de la SCI 2 Avenue Favard est irrecevable en ce qu'elle ne comporte ni objet, ni moyens. Toutefois, il ressort de la requête déposée par la société que celle-ci tend à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019, 2020 et 2021. Elle renvoie aux réclamations contentieuses qu'elle a formées auprès de l'administration fiscale ainsi qu'au rejet partiel de celle-ci le 9 juin 2020. La réclamation contentieuse formée en décembre 2019 et relative aux années d'imposition 2018 et 2019 ainsi que le courrier de rejet des deux réclamations sont versés au dossier avec la requête et l'ensemble des documents permet d'identifier les moyens soulevés. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir opposée par l'administration fiscale doit être écartée.  
 Sur les conclusions à fin de décharge :   
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi 2017-1775 du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article./ Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter./ Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / () C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ".  
 4. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du même code, dans sa version applicable au litige : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". 
 5. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts dans sa rédaction applicable jusqu'au 30 juin 2018 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types./ II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement./ Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".  
 6. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts dans sa rédaction applicable à compter du 30 juin 2018 : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa./ La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur./ Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ". 
 En ce qui concerne les locaux-type de comparaison retenus pour le calcul de la valeur locative 1970 :  
 S'agissant du local-type de comparaison n°33 :  
 7. Lorsque l'administration fiscale recourt à la méthode comparative prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts pour évaluer la valeur locative de certains immeubles et que le terme de comparaison qu'elle a retenu a changé d'utilisation à la date des impositions en litige, elle doit produire les éléments de nature à établir que ce terme de comparaison demeure, conformément aux dispositions de l'article 324 Z de l'annexe III du même code et malgré le changement d'utilisation, comparable à l'immeuble en litige. 
 8. D'une part, il résulte de l'instruction que pour calculer la valeur locative 70 des locaux occupés par les sociétés I2A, ESAA, Dynae, Quintessence, BFT, AD 3, Indigo et Elab, l'administration fiscale a utilisé le local type n°33, extrait du procès-verbal de la commune de Gradignan qui consiste en un bureau d'une surface pondérée de 15 m² situé en zone de commercialité 2 et d'un tarif de 10,67 €/ m² et, constatant que ce local type avait une surface bien inférieure aux locaux évalués, elle a opéré un abattement de 10% sur les locaux de plus de 80 m² pour différence de superficie, sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA du code général des impôts. 
 9. Toutefois, il résulte également de l'instruction, ainsi que le soutient la société requérante que ce local a changé de destination. L'administration fiscale ne le conteste pas et elle ne produit aucun élément de nature à éclairer que ce local type 33 serait demeuré comparable à l'immeuble à évaluer. Dans ces conditions, en vertu des dispositions et principes rappelés aux points 3, 4 et 5, l'administration fiscale ne pouvait, sans commettre d'erreur de droit, utiliser ce local, quand bien même elle a utilisé un coefficient d'abattement ramenant la valeur appliquée de 10,67 euros à 9,603 euros et nonobstant la circonstance que le local proposé par la société requérante, d'un tarif de 9,76 euros, aboutirait à un calcul moins avantageux que celui appliqué par l'administration fiscale de 9,603 euros/ m² (10,67 euros - 10%).  
 10. D'autre part, si la société requérante propose en substitution du local-type de comparaison n°33, d'autres locaux-types de comparaison, ils se situent dans d'autres communes du département (Pessac, Talence, Mérignac) alors même que l'article 1498 du code général des impôts n'autorise le choix du terme de comparaison hors de la commune que pour évaluer des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel, et il ne résulte pas de l'instruction que tel serait le cas des locaux en litige. 
 11. Par suite, il y a lieu, avant dire-droit, d'ordonner un supplément d'instruction afin de permettre à l'administration, contradictoirement avec la société requérante, de proposer une nouvelle évaluation. Il lui reviendra dans ce but de rechercher un terme de comparaison répondant aux conditions rappelées ci-dessus. A défaut de terme de comparaison satisfaisant, l'administration devra proposer une méthode d'évaluation directe.  
 S'agissant des autres locaux-types de comparaison : 
 12. La société requérante propose de retenir, pour les locaux occupés par la société La Toque cuivrée le local-type de comparaison n°66 inscrit au procès-verbal de la commune de Pessac, pour les locaux occupés par la société AD 3, le local-type de comparaison n°108 inscrit au procès-verbal de cette même commune et pour les locaux occupés par la société Le Vestiaire, le local-type de comparaison n°52 inscrit au procès-verbal de la commune de Talence. Toutefois, la société requérante n'explicite pas en quoi les locaux-types de comparaison choisis par l'administration ne conviendraient pas alors même qu'au surplus les locaux type de comparaison qu'elle propose se situent hors de la commune sans qu'elle n'explicite que le caractère particulier ou exceptionnel des locaux justifierait de ne pas retenir un local de la commune. Par suite, le moyen tenant à ce que les valeurs locatives 1970 des sociétés La Toque cuivrée, AD3 et Le Vestiaire ne seraient pas exactes du fait de locaux-types de comparaison inadaptés est écarté.  
 En ce qui concerne le relevé des surfaces et leur pondération :  
 13. La société requérante renvoie dans sa requête aux moyens de sa réclamation contentieuse, jointe à sa requête, dans laquelle elle soutient qu'elle a procédé à un nouveau relevé de surfaces et elle demande une pondération nouvelle des locaux, elle fournit tous les documents qui donnent le détail du relevé de surfaces de chacun des locaux ainsi que la pondération qu'elle demande. Toutefois, l'administration fiscale fait valoir en défense que s'agissant des relevés de surface, elle a tenu compte de ces relevés dans sa décision de dégrèvement partiel du 9 juin 2022 et que ses calculs sont conformes aux surfaces relevées par la société telles que déposées dans le formulaire de déclaration 6660-CBD et 6660-rev et que s'agissant de la pondération des locaux, ce que la société ne conteste pas en réplique. S'agissant de la pondération des locaux, l'administration fiscale fait valoir en défense que si elle a pris connaissance des propositions de la société, il résulte de la réglementation que les parties principales (P1) correspondent aux surfaces essentielles à l'activité et que dans des locaux à usage de bureau, il s'agit des pièces de bureau, salles de réunion, de réception, des sanitaires, des couloirs, des locaux de réserve et que même les pièces sans fenêtre, lorsqu'il ne s'agit pas de locaux techniques inadaptés à une autre utilisation sont à intégrer dans la partie P1. D'autre part, les parties secondaires couvertes (P2) correspondent à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel est plus faible, il peut s'agit de locaux techniques, locaux d'archives. L'administration fiscale donne précisément l'intégralité des pondérations retenues et modalités de calcul par local et elle n'est pas contredite en réplique par la société requérante. Dans ces conditions, le moyen tenant à ce que les pondérations des locaux seraient erronées est écarté. 
 En ce qui concerne le changement de catégorie de cinq locaux pour le calcul de la valeur révisée :  
 14.  Il résulte de l'instruction que la société requérante a sollicité dans sa réclamation contentieuse à laquelle elle renvoie dans sa requête, le classement selon la catégorie BUR1 de la totalité des locaux de bureaux commerciaux et les stationnements extérieurs et, suivant leur activité, selon la catégorie ATE2 pour la blanchisserie, selon la catégorie MAG2 pour la pâtisserie, la quincaillerie et le restaurant, selon la catégorie DEP2 pour les locaux de stockage, selon la catégorie ENS1 pour l'école. Il résulte également de l'instruction que dans les nouvelles déclarations 6660-REV jointes à sa demande elle a modifié les catégories de DEP2 en BUR1 pour un local de 46 m² vacant et un local de 48 m² loué à une société informatique. Il résulte également de l'instruction qu'à la suite de ces demandes, l'administration fiscale a demandé les justificatifs à la société et que l'administration fiscale explique dans son mémoire en défense avoir effectué la modification de catégorie demandée sur la base des justificatifs transmis pour les locaux occupés par les sociétés BFT, AD3 et Lolokai Conseil, que les modifications demandées avaient déjà été effectuées pour les locaux occupés par La Toque cuivrée, Le Vestiaire et l'ESAA et qu'en revanche, en l'absence de justificatif, elle n'a pas révisé la catégorie de classement de la SCI 2 avenue Favard et le local de 46 m² vacant. Il ne résulte pas de l'instruction que ces classements seraient erronés et la société requérante n'apporte aucun élément contradictoire en réplique. Dans ces conditions, le moyen tenant à ce que la catégorie de certains locaux serait erronée ne peut qu'être écarté.  
 15. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à contester l'utilisation du local-type n°33 dans le calcul de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties.  
 Sur les frais d'instance :  
 16. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, le versement d'une somme de 1 500 euros à la société 2 Avenue Favard sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est ordonné, avant dire droit sur les conclusions de la requête, un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde d'établir, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, de proposer une évaluation des locaux litigieux en recherchant d'abord, un terme de comparaison et à défaut, en proposant une évaluation directe, selon les modalités figurant dans les motifs du présent jugement.   
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3: L'Etat versera à la société 2 Avenue Favard une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière 2 Avenue Favard et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024. 
 La magistrate désignée, 
 S. FAZI-LEBLANCLe greffier, 
 Y. JAMEAU 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,