TA34 · 1ère chambre — 25 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 8 novembre 2022, 29 novembre 2022, 22 août 2023 et 11 septembre 2023, la SCI L'Hippocampe et Mme et M. B et Paul D, représentés par la SCP Levy Balzarini Sagnes Serre Lefevbre, demandent au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté de permis de construire du 18 juillet 2016 prévoyant une surélévation de l'hôtel de la Plage (PC 034 344 16 00008) ; 
 2°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 8 juin 2017 autorisant la création d'un bassin de rétention d'eau (PC 034 344 16 00008 M01) ; 
 3°) d'annuler l'arrêté de permis de construire modificatif du 14 juin 2019 pour une extension-surélévation de l'hôtel de la Plage (PC 034 344 16 0008 M03) ; 
 4°) de condamner la commune de La Grande Motte à payer la somme de 2 000 euros, à la SCI L'Hippocampe ainsi qu'à M. et Mme D, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - ils ont intérêt à agir en leur qualité de voisins immédiats du projet de construction, et des conséquences des travaux en termes de perte de vue et d'ensoleillement, de perte de la valeur financière de leur bien immobilier et des nuisances sonores, problèmes de circulation, de stationnement et autres attendus du fait du fonctionnement de l'établissement et de la configuration des lieux ; 
 - la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête sera écartée, la théorie de la connaissance acquise ne pouvant trouver à s'appliquer dans des situations si complexes et en tout état de cause ils étaient absents non représentés à l'assemblée générale ayant examiné la présentation d'un recours contre le permis de 2016 ; 
 - les trois arrêtés de permis de construire sont entachés d'un vice de compétence ;  
 - l'arrêté du 28 mai 2019 ne comporte pas les nom et prénom du signataire, en violation de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration ; 
 - les autorisations de construire délivrées portent atteinte à la sécurité des riverains et des futurs clients, en méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 111-5 du code de l'urbanisme et des règles de sécurité imposées expressément par le plan d'occupation des sols et le plan local d'urbanisme (section 3 relative aux accès et à la voirie du règlement de la zone UB) et le SDIS ;  
 - le dossier de demande du permis de construire délivré le 18 juillet 2016 ne précise pas clairement les places de stationnement prévues pour les extensions réalisées et les dispositions du plan d'occupation des sols et du plan local d'urbanisme relative aux règles de stationnement ont été méconnues ; la délibération du conseil municipal dont se prévaut la pétitionnaire constitue un détournement de procédure et ne permet pas de contourner la règle d'urbanisme ; 
 - l'arrêté initial du 18 juillet 2016 ne respecte pas les règles relatives à la prise en compte des écoulements des eaux pluviales, en méconnaissance du règlement du plan de prévention des risques d'inondation et de l'article UB4 du règlement du plan d'occupation des sols ; si le permis de construire modificatif du 8 juin 2017 a autorisé la création d'un bassin de rétention des eaux pluviales, le dossier qui ne comportait pas de plan du réseau pluvial était insuffisant pour permettre au service instructeur d'apprécier le respect de la règle, qui dès lors est méconnue ; 
 - le permis de construire du 18 juillet 2016 ne respecte pas la règle de hauteur maximale prévue par le plan local d'urbanisme, comme par le plan d'occupation des sols, à 14,75 mètres ; la hauteur des constructions doit être mesurée à partir du niveau NGF de la voierie, que le dossier ne mentionne pas, et non au niveau du bâtiment implanté, elle doit prendre en compte la hauteur atteinte par les arceaux en enduit blanc, qui ne constituent pas des " ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures " au sens du règlement du plan local d'urbanisme, ainsi que celle des groupes de climatisation et des machineries des ascenseurs, compte tenu de leur taille et de leur visibilité ; 
 - le permis de construire accordé en 2016 ne respecte pas les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives alors prévues par l'article UB7 du règlement du plan d'occupation des sols, l'adoption du plan local d'urbanisme n'affecte en rien ce problème et les prescriptions nouvelles s'opposent au projet ; 
 - les règles d'accessibilité de l'hôtel et du restaurant au public et aux personnes handicapées n'ont pas été respectées. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2023, la SCI HP Investissements, représentée par la SCP Bouyssou et Associés, conclut au rejet de la requête et à la condamnation solidaire des requérants à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable pour tardiveté, compte tenu de la connaissance acquise par les requérants des permis de construire initial et modificatif n°1 plus d'un an avant son enregistrement et compte tenu des justificatifs qu'elle produit relatifs à l'affichage du permis de construire modificatif n°3, dont l'arrêt de la Cour administrative de Marseille a relevé le caractère définitif ;  
 - la requête est irrecevable, l'intérêt à agir invoqué n'étant pas établi, les époux D ne justifiant en outre pas de leur qualité de propriétaires au sein de la résidence ;  
 - à titre subsidiaire, les développements des requérants concernant le non-respect du plan local d'urbanisme sont inopérants, dès lors que, hormis la question de la gestion des eaux pluviales et donc de la légalité du permis modificatif du 14 juin 2019 qui a pour unique but de régulariser le permis initial sur ce point, la légalité du permis du 18 juillet 2016, délivré antérieurement à l'approbation du plan local d'urbanisme, s'apprécie à l'aune du plan d'occupation des sols ; 
 - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme est inopérant ; 
 - les autres moyens invoqués ne sont pas fondés ; 
 - pour une bonne administration de la justice, la présente requête sera jointe à l'instance 2205727 initiée par les consorts A et Schaeffer. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 août 2023, la commune de La Grande Motte, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de chacun des requérants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - les conclusions dirigées contre les permis de construire modificatifs sont irrecevables, les modifications apportées étant sans lien avec les intérêts invoqués par les requérants pour justifier leur intérêt à agir ; 
 - les moyens invoqués ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Couégnat, rapporteure, 
 - les conclusions de Mme Gavalda, rapporteure publique, 
 - les observations de Me De Aranjo, représentant les requérants,  
 - et les observations de Me Senanedsch, représentant la commune de La Grande Motte. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 18 juillet 2016, complété par un second arrêté du 8 juin 2017, le maire de la commune de La Grande Motte a délivré à la SCI HP Investissements des permis de construire portant sur la régularisation, l'aménagement et l'agrandissement de l'hôtel de la Plage, situé 52 Allée du Levant, sur une parcelle cadastrée AK n° 55, en zone UB, sous-secteur 2UBa, du plan d'occupation des sols alors en vigueur. Par un jugement n° 1604728 et n° 1703550, lu le 5 avril 2018, le tribunal a annulé ces arrêtés, sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, en tant seulement qu'ils ne prévoyaient pas de dispositif de rétention des eaux permettant de compenser l'ensemble des surfaces imperméabilisées de la construction, conformément aux dispositions applicables du plan de prévention du risque inondation. Par arrêté du 14 juin 2019, le maire de la commune de La Grande Motte a délivré à la SCI HP Investissements un permis de régularisation portant sur la création d'un dispositif de rétention des eaux pluviales de 273 m3. Par un arrêt du 13 juillet 2021 rendu sous le numéro 18MA02623, la Cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement d'annulation partielle précité et rejeté la requête présentée contre les permis de construire des 18 juillet 2016 et 8 juin 2017. Entre temps et par un jugement du 28 janvier 2021, le tribunal administratif de Montpellier avait rejeté une requête tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 14 juin 2019. 
 2. A la suite d'une assignation en référé préventif, délivrée le 11 juillet 2022 par la SCI HP Investissements à certains propriétaires de l'immeuble Maéva, avant la réalisation des travaux de surélévation, la SCI L'Hippocampe et M. et Mme D demandent au tribunal d'annuler le permis de construire initial du 18 juillet 2016 ainsi que les permis de construire modificatifs des 8 juin 2017 et 14 juin 2019. 
 Sur les fins de non-recevoir opposées par les défendeurs : 
 En ce qui concerne la tardiveté des conclusions à fin d'annulation : 
 S'agissant du permis de construire modificatif du 14 juin 2019 : 
 3. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté () et pendant toute la durée du chantier. () / Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ". Aux termes de l'article A. 424-16 de ce code : " Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également, en fonction de la nature du projet : a) Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors œuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ; c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs. d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.". L'article A. 424-17 du même code dispose que : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : / " Droit de recours : / " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). ()" ". 
 4. Il ressort des pièces produites en défense par la SCI HP Investissements, qu'elle a fait établir un constat d'huissier certifiant avoir constaté le 17 juillet, le 19 août et le 20 septembre 2019, soit pendant le délai de deux mois prévu à l'article R. 600-2 précité du code de l'urbanisme, la présence de deux panneaux d'affichage visibles de la voie publique relatifs au permis de construire modificatif du 14 juin 2019, dont le contenu, d'ailleurs non contesté par les requérants, est conforme aux dispositions précitées, s'agissant d'une modification ayant pour seul objet la création d'un dispositif de rétention des eaux pluviales. Dans ces conditions, dès lors que le panneau d'affichage ne comporte pas d'omissions et inexactitudes substantielles ayant empêché les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours de deux mois mentionné à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, a couru au plus tard à compter du 17 juillet 2019 et était expiré le 8 novembre 2022, date à laquelle la requête en annulation de la SCI L'Hippocampe et des époux D a été enregistrée au greffe du tribunal. Il y a lieu par suite d'accueillir la fin de non-recevoir opposée par la SCI HP Investissements tirée de la tardiveté des conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif du 14 juin 2019 et de rejeter ces conclusions comme irrecevables. 
 S'agissant des permis de construire du 18 juillet 2016 et du permis modificatif du 8 juin 2017 : 
 5. La connaissance acquise s'applique en matière de recours d'un tiers contre une autorisation d'urbanisme ou une décision de non-opposition à une déclaration préalable. Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce qu'un permis de construire puisse être contesté indéfiniment par les tiers. Sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an suivant la date à laquelle il peut être regardé comme ayant connaissance acquise de l'existence et de la nature de l'autorisation d'urbanisme ne peut être regardé comme raisonnable.  
 6. Il est constant que la SCI L'Hippocampe, dont M. et Mme D sont les associés, Mme D étant la gérante, est propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété de la résidence Maeva Plage/Soleillan et que le syndicat des copropriétaires de cette résidence a formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Montpellier, par recours direct du 13 janvier 2017 puis par intervention le 6 mars 2017 dans l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires des Terrasses de la Mer, contre le permis initial du 18 juillet 2016, et par requête enregistrée le 21 juillet 2017, contre le permis de construire modificatif du 8 juin 2017. Ces actions contentieuses ont été respectivement décidée et validée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Maeva Plage/Soleillan réunie les 23 septembre 2016 et 2 septembre 2017, ainsi qu'il ressort des deux procès-verbaux d'assemblée générale produits par le défendeur. Ainsi, en leur qualité de copropriétaires, destinataires des convocations aux dites assemblées ainsi que, en cas d'absence ou d'opposition, destinataires de la notification des procès-verbaux d'assemblée, la SCI L'Hippocampe et Mme et M. D, qui n'allèguent pas ne pas avoir été destinataires de ces convocations et comptes-rendus, M. D assurant d'ailleurs la présidence de la séance du 2 septembre 2017, doivent être regardés comme ayant eu connaissance acquise, à la date des 13 janvier et 21 juillet 2017 d'enregistrement de ces requêtes, de l'existence et de la nature des autorisations d'urbanisme en question. Compte tenu de cette connaissance, la SCI HP Investissements est fondée à soutenir que leurs conclusions tendant à l'annulation de ces deux autorisations d'urbanisme, enregistrées le 3 novembre 2022, soit après l'expiration du délai raisonnable mentionné au point précédent, sont tardives. Dès lors il y a lieu d'accueillir la fin de non-recevoir de la tardiveté des conclusions dirigées contre le permis de construire initial du 18 juillet 2016 et du permis modificatif du 8 juin 2017 et de rejeter ces conclusions comme irrecevables. 
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la commune de La Grande Motte qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes demandées par la SCI L'Hippocampe et M. et Mme D au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la SCI L'Hippocampe et M. et Mme D la somme globale de 750 euros à verser respectivement à la commune de La Grande Motte et à la SCI HP Investissements au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI L'Hippocampe et de M. et Mme D est rejetée. 
 Article 2 : La SCI L'Hippocampe et M. et Mme D verseront la somme de 750 euros respectivement à la commune de La Grande Motte et à la SCI HP Investissements au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI L'Hippocampe, représentante désignée, à la commune de La Grande Motte et à la SCI HP Investissements. 
 Délibéré après l'audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Fabienne Corneloup, présidente, 
 Mme Michelle Couégnat, première conseillère, 
 M. Nicolas Huchot, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025. 
 La rapporteure 
 M. Couégnat       La présidente, 
 F. Corneloup 
 La greffière, 
  M. C 
 La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 25 septembre 2025 
 La greffière,  
 M. C.