TA69 · JU 4ème chambre — 15 février 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 août 2022 et 26 septembre 2023, la SAS AEW IMMOCOMMERCIAL, représentée par Me Clémence, demande au tribunal de : 
 1°) prononcer la réduction de 21 839 euros de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie, dans la commune de Saint-Etienne, au titre de l'année 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -  faute de pouvoir produire le bail en cours en 1970 pour le local de référence n°91 du procès-verbal de la commune de Saint-Etienne, l'administration ne peut comparer son immeuble à cet immeuble de référence ; en effet, il n'est pas possible de vérifier que l'immeuble était loué normalement ; 
 - il est vraisemblable que le bail du local type n°91 retenu pour l'évaluation du local en cause n'a pas été conclu à des conditions normales de prix au 1er janvier 1970, comme l'impose l'article 1498 du CGI ; en effet, il ressort du PV C de la commune de Saint-Etienne que la valeur locative au mètre carré pondéré à 24,39 euros/m², ce qui est très éloigné des prix habituellement constatés pour des supermarchés, tant dans le département et la région qu'au niveau national ; 
 - en outre, ce local type ne peut plus servir de comparaison dès lors qu'il a été entièrement restructuré ; il présentait initialement une surface réelle de 2 385 m², comportant des parkings non couverts ; aujourd'hui, sa surface est de seulement 1 595 m², dépourvue de parking non couvert ; d'ailleurs, le service a rédigé une déclaration d'office en 1997 en raison de ce changement de consistance, entraînant une modification conséquente de sa valeur locative ; la réduction de surface (- 790m²) démontre que le local a été divisé. Il s'agit donc d'une restructuration, faisant obstacle à la prise en compte de ce local-type comme terme de comparaison ; 
 - son immeuble est un supermarché, situé en zone périphérique de Saint-Etienne, exploité sous l'enseigne Casino ; sa surface réelle totale est de 6 592 m² dont 2 284 m² de surface principale ; sa construction a été achevée en 1980 ; 
 - aucun autre local de Saint-Etienne n'est comparable ; 
 - son local peut être comparé au local n°26 du PV C de Roanne, dont le tarif est de 18,29 euros/m². 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 28 février et 10 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques de la région Auvergne - Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance en date du 13 novembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 novembre 2023. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné Mme Wolf, présidente honoraire, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire, 
 - et les conclusions de Mme Tocut, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS AEW IMMOCOMMERCIAL est assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison d'un supermarché sous l'enseigne Casino, exploité à Saint-Etienne. Par une réclamation du 18 mai 2022, la SAS AEW IMMOCOMMERCIAL a sollicité la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, mise à sa charge au titre de l'année 2021. Après rejet de cette réclamation, elle conteste la valeur locative avant révision de cet immeuble, utilisée pour l'application des mécanismes de " lissage " et " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies III et 1518 quinquies E du code général des impôts, permettant l'entrée progressive dans le nouveau dispositif d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels et demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre de ces années. 
 Sur les conclusions à fin de réduction des impositions : 
 2. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l'administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l'année 2017 et des années postérieures.  
 3. En l'espèce, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a fixé la valeur locative au 1er janvier 2017 de l'immeuble de la requérante, par comparaison avec le local type n°91 du procès-verbal C de la communauté de Saint-Etienne.  
 4. Pour contester la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de son immeuble, la société requérante soutient que la valeur locative du local de référence n'est pas opposable, d'une part faute que l'administration puisse produire le bail en cours en 1970 et d'autre part, parce que ce local aurait été restructuré dans des conditions telles que qu'il ne peut plus être utilisé comme local-type. 
 5. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 (). ".  Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :  / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,  Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 6. D'une part, la circonstance que les services fiscaux ne détiennent pas le bail du local en cours au 1er janvier 1970, pour le local retenu comme terme de comparaison, ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local, retenu par la commission d'évaluation en 1970, reste un local-type au 1er janvier 2017. La circonstance que la valeur locative au mètre carré pondéré de ce local type se montait à 160 francs en 1970, soit 24,39 euros, n'établit pas non plus que le bail aurait été consenti à des conditions de prix anormales.  
 7. D'autre part, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 8. La requérante soutient qu'à l'origine, le local type n° 91 avait une surface totale de 2 385 m², comprenant notamment 685 m² de surface de vente, 182 m² de locaux de locaux de préparation, 394 m² de réserves, et 824 m² de parking. La fiche d'évaluation du même local en 2020, mentionne 1066 m² en P1 et 110m² en parties secondaires couvertes P2 et 420 m² de parking couvert, soit 1 596 m². Selon les parties, la surface a été diminuée de 790 m² de parkings non couverts. Ces indications ne révèlent pas une restructuration du local type, au plus tard le 1er janvier 2017, telle qu'elle ferait obstacle à ce que ce local serve de référence pour la valeur locative 2017. 
 9. Il résulte de ce qui précède que le moyen, en ses différentes branches, tiré de ce que le local de référence n°91 du procès-verbal de la commune de Saint-Etienne ne pourrait plus tenir lieu de local de référence pour la mise en œuvre du mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives doit être écarté et les conclusions aux fins de réduction de la taxe foncière au titre de l'année 2021 rejetées. 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, à verser à la SAS AEW IMMOCOMMERCIAL. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : La requête de la SAS AEW IMMOCOMMERCIAL est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS AEW IMMOCOMMERCIAL et au directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 février 2024.  
 La magistrate désignée, 
    
           A. Wolf 
     La greffière, 
        T. Andujar 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme,  
 Un greffier