TA35 · 1ère Chambre — 22 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 23 décembre 2022, la SARL La Hêtraie, représentée par la société d'avocats Edifices, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler la décision du 28 octobre 2022 par laquelle le maire de la commune du Palais a exercé le droit de préemption urbain sur une partie de la parcelle de terrain cadastrée ZI 111 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune du Palais la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision attaquée est entachée d'incompétence ; 
 - elle est insuffisamment motivée ; 
 - elle est dépourvue de base légale dès lors que la décision instituant le droit de préemption urbain n'a pas fait l'objet des formalités de publication prescrites à l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme ; 
 - il n'existait pas, à la date de la décision attaquée, de projet réel justifiant l'exercice du droit de préemption ; 
 - la décision méconnaît l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors que les motifs tirés de la volonté de contrôler les prix immobiliers sur le territoire de la commune et de promouvoir le logement résidentiel ne comptent pas au nombre des objectifs visés à cet article. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 juillet 2023, la commune du Palais, représentée par le Cabinet Paul-Avocats, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la requérante de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 La requête a été communiquée à M. D A, Mme B A et Mme C A, qui n'ont pas produit d'observations. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Blanchard, 
 - les conclusions de M. Vennéguès, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Paul, du Cabinet Paul-Avocats, représentant la commune du Palais. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les consorts A ont conclu avec la SARL La Hêtraie un compromis de vente relatif à la vente d'un terrain à bâtir à détacher sur la parcelle ZI 111, située sur la commune du Palais. Par décision du 28 octobre 2022, le maire du Palais a exercé le droit de préemption urbain sur ce terrain. La SARL La Hêtraie demande l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 4 juin 2020, régulièrement publiée et transmise au représentant de l'Etat, le conseil municipal du Palais a délégué au maire de la commune le droit d'exercer au nom de celle-ci les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision attaquée doit être écarté. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme : " Les communes dotées () d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan. () ". L'article R. 211-2 du même code dispose : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ". 
 4. Il ressort des pièces du dossier que la délibération du 5 mars 2020 par laquelle le conseil municipal du Palais a institué sur le territoire de cette commune un droit de préemption urbain a fait l'objet d'une publication dans deux journaux diffusés dans le Morbihan, le 19 mars 2020. La délibération a également été affichée en mairie pendant un mois à compter du 6 mars 2020. Ainsi, le moyen tiré de ce que la décision attaquée est dépourvue de base légale dès lors que la délibération instituant le droit de préemption urbain n'a pas fait l'objet des formalités de publication prescrites à l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 5. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 (). Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat () ". Par ailleurs, l'article L. 213-2-1 dispose : " Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière ". 
 6. Il résulte des dispositions citées au point précédent que les collectivités titulaires du droit de préemption peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
 7. En l'espèce, d'une part, la décision attaquée fait valoir que la commune du Palais subit une inflation immobilière du fait de l'augmentation de la part de résidences secondaires depuis la crise du Covid-19. Elle précise que cette hausse des prix rend difficile pour les habitants de Belle-Ile l'accès au logement, circonstance également aggravée par le fait que les contraintes du territoire insulaire conduisent à une insuffisance de l'offre de logement par rapport à la demande. Cette situation aboutissant à la diminution du nombre d'habitants de la commune, la décision indique que le droit de préemption est exercé en vue de permettre la création de logements à un prix accessible pour les Palantins. Il est également fait référence à l'axe n° 1 du projet d'aménagement et de développement durables du plan local d'urbanisme du Palais, visant au développement des résidences principales en proposant des terrains à des prix accessibles aux primo-accédants. L'orientation d'aménagement et de programmation n° 6 de ce plan local d'urbanisme est également visée. Cette dernière porte exclusivement sur la partie sud de la parcelle ZI n° 111, qui a fait l'objet de la décision attaquée, et détaille l'objectif d'y créer des logements dans le cadre d'une opération d'ensemble, à raison de 20 logements par hectare. Dans ces conditions, la décision attaquée, qui fait apparaître la nature du projet pour lequel le droit de préemption est exercé, est suffisamment motivée au regard des prescriptions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. Sont à cet égard sans incidence les dispositions de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme, invoquées par la requérante et sans rapport avec l'obligation de motivation des décisions de préemption. 
 8. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la commune du Palais met en œuvre un programme dénommé " Objectif Habitat ", visant à la réalisation de 80 nouveaux logements sur le territoire de la commune entre 2020 et 2026 afin de permettre aux habitants d'accéder à un prix abordable à un logement, notamment les jeunes ménages. Ce programme avait, à la date de  
 la décision attaquée, fait l'objet de nombreuses actions de communication consistant en des articles de journaux, une conférence de presse et la distribution aux habitants d'un prospectus visant à présenter ce programme. En outre, le groupe de travail réunissant les élus concernés par le programme a présenté en 2020, devant le conseil municipal, le compte-rendu de ses activités. L'un des lotissements envisagés dans le cadre de ce programme a fait l'objet, en 2021, d'un permis d'aménager et deux parcelles destinées à accueillir un autre projet ont également fait l'objet en 2021 d'un vote du conseil municipal autorisant leur acquisition. S'agissant de la partie sud de la parcelle ZI n° 111, elle est l'objet exclusif de l'orientation d'aménagement et de programmation n° 6 du plan local d'urbanisme, qui détaille l'opération d'ensemble de construction de logements envisagée sur ce terrain. Un projet de plan de masse du lotissement projeté sur ce terrain a également été réalisé à la demande de la commune, le 27 septembre 2022. En conséquence, la requérante n'est pas fondée à soutenir que la réalité du projet d'aménagement justifiant la décision de préemption n'était pas établie à la date de cette dernière. 
 9. Enfin, la décision attaquée n'a pas pour objet principal, contrairement à ce que soutient la requérante, de contrôler les prix de l'immobilier dans la commune, mais tend à mettre en œuvre une politique locale de l'habitat consistant à favoriser le logement sur le territoire de la commune au profit des Palantins, et en particulier des jeunes ménages, en mettant à leur disposition des logements à des prix accessibles. Elle poursuit ainsi l'un des objectifs visés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Cet article n'exclut pas, par ailleurs, qu'une commune conduise, au titre de la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat, une action tendant à la promotion du logement résidentiel. Par suite, doit être écarté le moyen tiré de ce que la décision méconnaît l'article L. 300-1 précité dès lors que les motifs de la décision tirés de la volonté de contrôler les prix immobiliers sur le territoire de la commune et de promouvoir le logement résidentiel ne compteraient pas au nombre des objectifs visés à cet article. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation de la décision du 28 octobre 2022 par laquelle le maire du Palais a exercé le droit de préemption urbain sur une partie de la parcelle de terrain cadastrée ZI 111 doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Il y a lieu de mettre à la charge de la SARL La Hêtraie, partie perdante, la somme de 1 500 euros à verser à la commune du Palais au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 12. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL La Hêtraie est rejetée. 
 Article 2 : La SARL La Hêtraie versera à la commune du Palais la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL La Hêtraie, à la commune du Palais, à M. D A, à Mme B A et à Mme C A. 
 Délibéré après l'audience du 8 novembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Radureau, président, 
 M. Blanchard, premier conseiller, 
 Mme Villebesseix, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 A. Blanchard 
 Le président, 
 signé 
 C. Radureau 
 Le greffier, 
 signé 
 N. Josserand 
 La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 No 2206478