TA93 · 2ème chambre — 25 mai 2023

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 29 avril 2022, 27 janvier 2023 et 10 mars 2023, ce dernier mémoire ayant été communiqué au via de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, la société civile de construction vente (SCCV) Villa Hoche et la société Foncière Escudier, représentées par Me Ducroux, demandent au Tribunal, dans le dernier état de leurs écritures : 
 1°) à titre principal, de condamner la commune de Montreuil à leur verser une indemnité de 1 040 236,08 euros, assortie des intérêts au taux légal et de leur capitalisation, en réparation des conséquences dommageables de l'illégalité entachant les arrêtés du maire de cette commune de sursis à statuer et de refus de permis de construire en date des 24 mai et 30 août 2016, l'arrêté de refus de permis de construire en date du 14 mars 2017 et de la délivrance tardive des certificats de permis de démolir et de construire tacites pour l'édification d'un immeuble d'habitation de deux bâtiments comprenant 23 logements sur le terrain situé 45, rue Hoche ; 
 2°) à titre subsidiaire, désigner un expert pour évaluer le montant des préjudices subis ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Montreuil la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Les sociétés requérantes soutiennent : 
 - que la responsabilité de la commune est engagée en raison des illégalités fautives, liées au sursis à statuer opposé à une demande de permis de démolir et aux refus de permis de construire, qui ont été annulés par la cour administrative d'appel de Versailles et par le tribunal administratif de Montreuil et en délivrant de manière tardive les permis sollicités ; 
 - qu'elles ont subi des préjudices du fait notamment de la non-réalisation de l'opération projetée, qui présentent un lien direct et certain avec les décisions illégalement édictées ; 
 - que ces préjudices sont, en premier lieu, constitués des frais exposés pour l'élaboration du projet, soit 92 508,01 euros, en second lieu, du manque à gagner lié à la perte de chance d'obtenir les bénéfices escomptés, soit 947 728,07 euros. 
 Par deux mémoires en défense enregistrés les 29 août 2022 et 24 février 2023, la commune de Montreuil, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête ou, à défaut, à ce que l'indemnisation sollicitée soit ramenée à de plus justes proportions, et à ce que soit mise à la charge des sociétés requérantes la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 La clôture de l'instruction a été fixée au 13 mars 2023 à 12h00 par une ordonnance du 27 février 2023. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code civil ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Jasmin-Sverdlin, rapporteure, 
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Mouakil, représentant les sociétés requérantes et de Me Safatian, représentant la commune de Montreuil. 
 Une note en délibéré présentée pour les société requérantes a été enregistrée le 25 avril 2023. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Villa Hoche, se substituant à la société Foncière Escudier, qui bénéficiait d'une promesse de vente conclue le 17 décembre 2015 portant sur la parcelle cadastrée AP n° 120 située 45, rue Hoche à Montreuil et avait déposé, le 1er avril 2016, sous le numéro PD 93048 16B0008, une demande de permis de démolir le pavillon existant sur cette parcelle, a présenté, le 11 mai suivant, sous le numéro PC 93048 16B0087, une demande de permis de construire un immeuble d'habitation comprenant vingt-trois logements. Par arrêté du 24 mai 2016, le maire de Montreuil a sursis à statuer sur la demande de permis de démolir et, par arrêté du 30 août suivant, a rejeté la demande de permis de construire. Ces arrêtés ont été toutefois annulés par les jugements du tribunal administratif de Montreuil n° 1604639 et n° 1607658 en date du 11 mai 2017, confirmés par des arrêts de la cour administrative d'appel de Versailles n° 17VE02167 et n° 17VE02169 du 19 septembre 2019.  
 2. Par un arrêté du 14 mars 2017, le maire de Montreuil a rejeté la nouvelle demande de permis de construire présentée par la société Villa Hoche sous le numéro PC 9304816B0189, cet arrêté ayant été annulé par le jugement n° 1702787 rendu le 18 janvier 2018 par le tribunal administratif de Montreuil, devenu définitif, qui a également enjoint à la commune de délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de quinze jours. 
 3. Le maire de la commune de Montreuil n'a toutefois délivré à la SCCV Villa Hoche un certificat de permis de démolir et un certificat de permis de construire tacites que les 3 et 8 octobre 2018, transmis au contrôle de légalité respectivement les 18 octobre et 5 novembre 2018. 
 4. Les sociétés Foncière Escudier et Villa Hoche demandent, à titre principal, la condamnation de la commune de Montreuil à leur verser une indemnité de 1 040 236,08 euros, en réparation des conséquences dommageables de l'illégalité entachant les arrêtés mentionnés aux points 1 et 2 et de la délivrance tardive des certificats de permis de démolir et de construire tacites, évoquée au point 3. 
 Sur les conclusions à fin d'indemnisation : 
 En ce qui concerne la responsabilité : 
 5. Il résulte de l'instruction que, par sa décision du 24 mai 2016, le maire de Montreuil a sursis à statuer sur la demande de permis de démolir présentée par la société Foncière Escudier, au motif que le projet de construction était de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme, le Tribunal et la Cour ayant censuré cette décision au motif notamment que la commune n'apportait aucun élément de nature à justifier l'existence d'un tel risque. Il en résulte également que, par son arrêté du 30 août 2016, le maire de cette commune a refusé de délivrer à la société Villa Hoche le permis de construire qu'elle sollicitait, aux motifs pris, notamment, de ce que le projet envisagé ne satisfaisait pas aux prescriptions du plan de prévention des risques mouvements de terrain, ne respectait pas les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives et que le bâtiment B ne comprenait pas d'emplacement pour accueillir les déchets ménagers et que le Tribunal et la Cour ont annulé ce refus, après avoir constaté l'illégalité de l'ensemble de ses motifs. Il résulte de cette même instruction que par son arrêté du 14 mars 2017, le maire de Montreuil a refusé de délivrer à la SCCV Villa Hoche le permis de construire qu'elle sollicitait pour un projet similaire sur la même parcelle, pour des motifs identiques à ceux retenus dans l'arrêté du 30 août 2016 et que le Tribunal a à nouveau constaté l'illégalité de l'ensemble des motifs de cette décision. Il a, en outre, relevé que le refus opposé au projet présentait, en l'espèce, un caractère dilatoire, et a enjoint au maire de délivrer à la société requérante le permis de construire sollicité dans un délai de quinze jours.  
 6. Au regard de ces éléments, la SCCV Villa Hoche et la société Foncière Escudier sont fondées à soutenir, d'une part, que l'illégalité entachant les arrêtés par lesquels le maire de Montreuil a sursis à statuer sur la demande de permis de démolir et a refusé de délivrer les permis de construire sollicités est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la commune de Montreuil. Les sociétés requérantes sont fondées à soutenir, d'autre part, que la délivrance tardive de ces autorisations d'urbanisme, les certificats de permis de démolir et de construire tacites ne leur ayant été délivrés, à l'issue du référé qu'elles ont formé le 27 juillet 2018, que les 3 et 8 octobre 2018, soit huit mois après l'injonction qui leur avait été faite par le tribunal, constitue également une faute de nature à engager la responsabilité de cette commune. 
 En ce qui concerne le lien de causalité et les préjudices liés à la non-réalisation de l'opération : 
 7. Il résulte de l'instruction que, du fait des refus opposés aux sociétés Villa Hoche et Foncière Escudier, ainsi que des retards mis à la délivrance des certificats mentionnés ci-dessus, les propriétaires du terrain d'assiette du projet ont refusé de signer l'acte authentique de vente le 29 mai 2018, contraignant les sociétés requérantes à renoncer au projet. Dans ces circonstances, les préjudices invoqués tirés de la non réalisation de l'opération doivent être regardés comme présentant un caractère direct et certain avec l'illégalité entachant les arrêtés des 24 mai et 30 août 2016, par lesquels le maire de Montreuil a sursis à statuer sur la demande de permis de démolir et a refusé de délivrer les permis de construire sollicités. 
 8. En premier lieu, d'une part, il résulte de l'instruction que la facture émise par la société CATHAC Thermique du Bâtiment d'un montant de 3 120 euros pour des études de conception de l'isolation thermique du projet, réalisées en avril 2016, a été réglée par la société Villa Hoche, le caractère effectif de ce règlement étant attesté par l'expert-comptable. Il résulte également de l'instruction que la société Villa Hoche s'est acquittée, les 30 mars 2018 et 6 novembre 2018, du paiement des honoraires d'avocats, d'un montant respectif de 2 400 et 3 000 euros, dans le cadre du litige opposant les sociétés requérantes et les propriétaires du terrain d'assiette du projet et de frais de constat d'huissier dans ce cadre, le 19 janvier 2018, d'un montant de 280,01 euros ainsi que d'autres factures d'huissier relatives au projet abandonné, pour des montants de 260, 150, 102,96 et 177,21 euros, le règlement de ces factures étant, de même, attesté par l'expert-comptable. Il résulte enfin de cette instruction que les factures émises respectivement les 5 avril, 16 juin, 15 juin et 31 octobre 2016 par les sociétés Corbeau, Isocèle, Sol Progrès et Armetris, d'un montant respectif de 3 000, 6 060, 9 600 et 48 000 euros, correspondant à des prestations de géomètre-expert, d'architecte, d'étude des sols et de montage d'opérations immobilières, ont été réglées par les sociétés requérantes, comme en atteste l'expert-comptable. 
 9. D'autre part, il ne résulte pas de l'instruction que les factures d'expertise comptable, d'un montant total de 7 638 euros et de frais de dépôt dématérialisé du document relatif au bénéficiaire effectif au greffe du tribunal de commerce de Paris, d'un montant de 55,44 euros, auraient un lien avec le projet abandonné.  
 10. Enfin, les frais de justice exposés devant le juge administratif en conséquence directe d'une faute de l'administration sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de la faute imputable à celle-ci. Toutefois, lorsque l'intéressé avait qualité de partie à l'instance, la part de son préjudice correspondant à des frais non compris dans les dépens est réputée intégralement réparée par la décision que prend le juge dans l'instance en cause sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 11. En l'espèce, dès lors que les sociétés requérantes avaient la qualité de partie dans le cadre des procès qui les ont opposées à la commune de Montreuil, le préjudice qu'elles font valoir au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles y ont exposés, pour un montant total de 9 000 euros, est réputé intégralement réparé par les décisions rendues dans ces instances sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de leur allouer une quelconque indemnité en réparation de ce chef de préjudice. 
 12. Par suite, il y a lieu d'allouer aux sociétés Villa Hoche et Foncière Escudier la somme de 76 150,18 euros au titre des frais engagés pour la réalisation du projet abandonné.  
 13. En second lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération. 
 14. En l'espèce, les sociétés Villa Hoche et Foncière Escudier sollicitent l'indemnisation de leur manque à gagner du fait de la perte de chance de réaliser un bénéfice lié à l'opération immobilière envisagée et se prévalent de l'offre d'acquisition en vente en l'état de futur achèvement (VEFA) pour l'ensemble du projet, présentée par la société In'li. Il résulte de l'instruction que, bien que l'offre de la société In'li soit intervenue le 17 janvier 2018, postérieurement à l'expiration de la promesse de vente consentie par les propriétaires du terrain à la société Foncière Escudier, la perte de chance de réaliser les bénéfices escomptés doit être regardée comme présentant un caractère direct et certain en lien avec les décisions du maire de Montreuil de délivrer les permis sollicités, compte tenu notamment des caractéristiques du marché immobilier dans le secteur, qui est en tension, et d'une précédente proposition en vue de l'acquisition du bien en VEFA effectuée par la société Stoneage le 15 décembre 2016. 
 15. Les sociétés requérantes demandent que leur soit versée la somme de 947 728,07 euros au titre du bénéfice escompté de l'opération, correspondant à la différence entre le prix d'achat proposé par la société In'li, soit 4 221 000 euros et leur investissement initial, calculé sur la base des coûts de réalisation d'un projet immobilier situé à proximité, soit 3 273 271,93 euros. Eu égard toutefois aux aléas liés à la conduite du chantier, qui peuvent être évalués à 20% des coûts mentionnés ci-dessus, il sera fait une juste appréciation du préjudice lié au manque à gagner du fait de la perte de chance de réaliser un bénéfice lié à l'opération immobilière envisagée en le fixant à 293 074 euros. 
 16. Il résulte de ce qui précède que le montant global des préjudices que les sociétés Villa Hoche et Foncière Escudier ont subis directement du fait de l'illégalité des arrêtés du 24 mai 2016, 30 août 2016 et 14 mars 2017 du maire de la commune de Montreuil doit être évalué à un montant de 369 224,18 euros.  
 Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts : 
 17. Aux termes de l'article 1343-1 du code civil : " Lorsque l'obligation de somme d'argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s'impute d'abord sur les intérêts. / L'intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut ". Aux termes de l'article 1343-2 de ce code : " Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ". 
 18. Les sociétés requérantes ont droit aux intérêts de la somme qui leur est due, à compter du 29 décembre 2021, date de la réception par la commune de leur demande. Les sociétés requérantes ayant demandé leur capitalisation dans leur mémoire enregistré le 27 janvier 2023, il y a lieu de leur accorder le bénéfice de la capitalisation des intérêts à compter du 29 décembre 2022, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 19. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Montreuil le versement à la SCCV Villa Hoche et à la société Foncière Escudier d'une somme totale de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge des sociétés requérantes la somme que demande la commune de Montreuil, partie perdante à la présente instance sur ce fondement. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La commune de Montreuil est condamnée à verser à la société civile de construction vente Villa Hoche et à la société Foncière Escudier la somme de 369 224,18 euros (trois cent soixante-neuf mille deux cent vingt-quatre euros et dix-huit centimes) en réparation des conséquences dommageables de l'illégalité entachant l'arrêté n° PD 93048 16B0008 du 24 mai 2016 par lequel le maire de Montreuil a sursis à statuer sur la demande de permis de démolir et les arrêtés n° PC 93048 16B0087 du 30 août 2016 et n° PC 93048 16B0189 du 14 mars 2017, par lesquels le maire de cette commune a rejeté leur demande de permis de construire un immeuble d'habitation de deux bâtiments comprenant 23 logements sur le terrain situé 45, rue Hoche. 
 Article 2 : Cette indemnité sera assortie des intérêts légaux à la date du 29 décembre 2021. Les intérêts échus au 29 décembre 2022 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts. 
 Article 3 : La commune de Montreuil versera à la société civile de construction vente Villa Hoche et à la société Foncière Escudier la somme totale de 2 000 (deux mille) euros en application de l'article L. 761-1 précité du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions présentées par la société civile de construction vente Villa Hoche et la société Foncière Escudier est rejeté. 
 Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Montreuil au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société civile de construction vente Villa Hoche, à la société Foncière Escudier et à la commune de Montreuil. 
 Délibéré après l'audience du 20 avril 2023, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Katia Weidenfeld, présidente, 
 - Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère, 
 - Mme Marjorie Hardy, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023. 
 La rapporteure, 
 I. Jasmin-Sverdlin        La présidente, 
 K. Weidenfeld        
 La greffière, 
 M. A 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.