TA95 · 8ème Chambre — 19 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 3 juin 2022, la société d'exploitation l'Arena, représentée par Me Valette et Me Godet, demande au tribunal : 
 1°) de réduire les cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 et à raison de l'ensemble immobilier situé 99 Jardins de l'Arche à Nanterre ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - l'exploitation de son établissement nommé " A C " répond à la condition d'une affectation partielle à un service public ou d'utilité générale au sens du III A de l'article 1498 du code général des impôts, ce qui lui permet de bénéficier d'un abattement de 50 % dans l'évaluation de la valeur locative de son bien immobilier déterminée par voie d'appréciation directe ; 
 - la valeur vénale du terrain sur lequel a été bâti son local " A C " doit être appréciée en tenant compte des droits à construction attachés au terrain en cause, comprenant plusieurs parcelles accueillant des constructions de nature différente, à savoir une salle multimodale, des bureaux et des places de stationnement ;  
 - ainsi, l'administration fiscale ne pouvait, pour apprécier la valeur vénale du terrain, retenir un prix d'acquisition unique au mètre carré, issu de l'acte de vente définitif conclu avec l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (EPADESA) le 2 décembre 2013, mais prendre en compte des prix différenciés au mètre carré en fonction des droits à construction attachés à chaque parcelle du terrain en cause, tels qu'ils ressortent de la promesse de vente du 4 mai 2012 ;  
 - en conséquence, la valeur d'acquisition du terrain affectée à sa salle d'évènements devait être établie à 4 790 583 euros et non à 17 541 359 euros par application d'une valeur au mètre carré indifférenciée. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 octobre 2022, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 ;  
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience : 
 - le rapport de Mme Saïh, rapporteure ;  
 - les conclusions de M. Boriès, rapporteur public ;  
 - les parties n'étant ni présentes, ni représentées. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société d'exploitation de l'Arena a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de l'établissement dit " A C " dont elle est propriétaire, sis 99 Jardins de l'Arche à Nanterre. Par une réclamation du 27 septembre 2021, elle a demandé à l'administration fiscale le bénéfice de l'abattement de moitié de la valeur locative de l'immeuble déterminée par voie d'appréciation directe prévue à l'article 1498, III du code général des impôts, ainsi que la réduction de la valeur vénale retenue par l'administration pour le terrain supportant la construction, concernant la salle d'évènements dite U Arena identifiée sous l'invariant 1035208, la salle de spectacle sise à la même adresse étant quant à elle identifiée sous l'invariant 1036393 a été évaluée selon la méthode tarifaire et ne fait pas l'objet du présent litige. Par une décision du 16 mars 2022, l'administration fiscale a rejeté la demande tendant à l'application de l'abattement de 50 % destiné à tenir compte de l'affectation de son local en partie ou en totalité à un service public ou d'utilité générale. En revanche, elle a procédé à un dégrèvement partiel à la suite de la réévaluation de la valeur vénale du terrain sur lequel a été construit l'établissement précité. Par la présente requête, la société d'exploitation de l'Arena demande la réduction des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2020 et 2021. 
 Sur le bien fondé des impositions en litige : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au présent litige : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. /Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. /II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. /Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. /B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. /Pour l'application du présent 1, le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département. /2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. /A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. /A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. /Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. /C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. /III. - A. - La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. /A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence. /La valeur locative mentionnée au premier alinéa du présent A est réduite de moitié pour tenir compte de l'impact de l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale. /B. - La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au A du présent III est déterminée au 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création. ".  
 En ce qui concerne l'affectation de la propriété ou fraction de propriété, partielle ou totale, à un service public ou d'utilité générale :  
 3. Il résulte de ces dispositions que la réduction qu'elles prévoient s'applique à toute propriété ou fraction de propriété affectée à une activité de service public ou d'utilité générale, même exploitée à titre commercial. Lorsque, outre l'activité de service public ou d'utilité générale, sont exercées dans la même propriété ou fraction de propriété des activités ne pouvant être qualifiées comme telles, si bien que l'affectation exigée n'est que partielle, cette réduction demeure applicable, pour autant que l'activité de service public ou d'utilité générale présente un caractère significatif. En outre, la circonstance que la collectivité publique propriétaire confie la gestion des locaux à une autre personne ne fait obstacle au bénéfice de l'exonération que si l'exploitation effective menée par cette personne est d'une nature telle qu'elle n'est plus susceptible de se rattacher à la mission de service public ou d'utilité générale. 
 4. Il n'est pas contesté que la salle d'évènements dite U Arena a pour objet d'accueillir des évènements sportifs, des concerts et autres évènements notamment culturels. La société d'exploitation de l'Arena soutient qu'en application des dispositions précitées, un abattement de 50 % doit être appliqué à la valeur locative de cette salle pour déterminer la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 à raison de ce local, afin de tenir compte de son affectation, même partielle, à un service public ou d'utilité générale.  
 5. A cet effet, et en premier lieu, la société requérante se prévaut des diverses mesures prises en faveur de la ville de Nanterre et des associations de riverains par la mise à disposition de ladite salle au profit de la commune, sous réserve des disponibilités, pour un évènement culturel, citoyen ou sportif chaque année, hors frais techniques et de personnel, ou encore au profit d'associations de riverains une fois par an gratuitement. Elle ajoute qu'une convention de partenariat a été conclue en 2011 entre la ville de Nanterre et la société Stadôme, qu'elle a reprise, prévoyant d'adresser des invitations pour chaque manifestement à la ville de Nanterre, d'ouvrir lorsque cela est possible les répétitions au public nanterrois, de proposer un tarif réduit au comité d'action sociale et culturelle de la ville, ainsi qu'aux associations locales promouvant l'accès aux loisirs. Toutefois, elle se borne à produire une copie d'écran du site internet de la ville de Nanterre relative à la convention qui aurait été conclue entre la commune et la société Stadôme, sans joindre à sa requête d'exemplaire de cette convention permettant d'en attester de la réalité comme des conditions d'exécution. En particulier, elle n'établit nullement l'exécution de cette convention au titre des années en litige. En outre, en ce qui concerne la mise à disposition de la salle à la commune et à ses associations, alors que de son propre aveu cette mise à disposition serait liée à la disponibilité de la salle, elle n'apporte aucun élément, tel qu'étude prévisionnelle d'occupation de la salle sur les années d'imposition en litige, ou même de pièces postérieures démontrant les créneaux effectivement ouverts aux nanterrois, permettant d'évaluer la fréquence de la probabilité de réalisation de cette condition de disponibilité de la salle.  
 6. En deuxième lieu, si la société requérante fait valoir qu'elle a signé une convention avec l'association la Croix-Rouge et le département des Hauts-de-Seine afin d'accueillir, sans contrepartie financière, lors de la mise en œuvre du plan " grand froid " des personnes sans domicile fixe, elle ne verse toutefois aucune pièce justificative à l'appui de ses allégations. Enfin, si elle indique qu'elle a accueilli et qu'elle a vocation à accueillir plusieurs manifestations sportives de haut niveau organisées par les fédérations sportives ou les structures qui y sont affiliées, et que son établissement a été inscrit sur la liste des enceintes déclarées d'intérêt général, en vertu de l'article 28 de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques, ces circonstances ne permettent pas à elles-seules de regarder ledit établissement comme affecté à une activité de service public ou d'utilité générale au sens des dispositions précitées. 
 7. En dernier lieu, s'il n'est pas contesté que la salle d'évènements a pour objet d'accueillir des évènements sportifs, des concerts et autres évènements notamment culturels, la société d'exploitation de l'Arena ne produit aucun élément de nature à établir la diversité des publics qui seraient visés tant eu égard à la variété dans la programmation qu'à l'échelonnement de la grille tarifaire pratiquée.  
 8. Eu égard à ce qui a été dit aux points 5 à 7 ci-dessus, il ne résulte pas de l'instruction que la salle d'évènements dite U Arena de l'établissement dit " A C ", propriété de la société d'exploitation de l'Arena, serait profitable à un grand nombre d'usagers et à un large public, excédant eu égard à sa capacité la seule commune de Nanterre, de consommateurs ou d'acteurs du secteur économique, de telle sorte que son activité ne saurait être regardée comme affectée à une mission d'utilité générale, même partiellement, faute dans ce cas de démontrer son caractère significatif. Et, à cet égard, la convention passée entre la ville de A et la société délégataire de l'enceinte AccordHotel Arena, est sans incidence sur la situation de la société requérante. 
 9. En dernier lieu, il ne résulte pas davantage de l'instruction, à raison des conditions de création de cet établissement, de son organisation ou de son fonctionnement, et aux obligations qui lui sont imposées ainsi qu'aux mesures prises pour vérifier que les objectifs qui lui sont assignés sont atteints, que l'administration ait entendu lui confier une mission de service public, même partiellement, faute dans ce cas de démontrer son caractère significatif. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale a refusé d'accorder à la société requérante le bénéfice de l'abattement de 50 % prévu au A du III de l'article 1498 du code général des impôts. Il s'ensuit que la société " A C " n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021. 
 En ce qui concerne l'évaluation de la valeur vénale du terrain d'assiette de l'établissement " A C " :  
 11. Aucune des parties ne remet en cause le principe même de la détermination, par voie d'appréciation directe, de la valeur locative du local " A C ". Toutefois, la société d'exploitation de l'Arena soutient que son bien aurait dû être évalué directement au regard de la valeur d'acquisition du terrain sur lequel son établissement a été construit, telle qu'elle résulte de la promesse de vente du 4 mai 2012 appliquant un prix au mètre carré différencié selon les constructions devant être édifiées sur le terrain et de l'acte final de vente conclu le 2 décembre 2013 entre la société alors dénommée " Racing Arena " et l'EPADESA. 
 12. Il résulte de l'instruction qu'une promesse de vente a été conclue le 4 mai 2012 en vue de la vente de parcelles de terrain cadastrées AJ 388, AJ 419 et AJ 745 d'une surface totale de 31 397 m2, situées alors dans la zone d'aménagement concertée Seine-Arche, dans le secteur des Jardins de l'Arche à Nanterre, destiné à accueillir le projet Arena 92, qui prévoit la construction de l'Arena, salle modulable et polyvalente s'intégrant dans un complexe sportif et de loisirs, comprenant un parc de stationnement en sous-sol de 483 places de stationnement. Un permis de construire a alors été délivré, le 4 novembre 2011, en vue de la construction d'une arène multimodale d'une surface hors œuvre nette de 55 543 m2, des bureaux d'une surface hors œuvre nette de 32 891 m2 et des commerces pour une surface hors œuvre nette de 2 345 m2. Ce projet a, par la suite, fait l'objet d'un permis de construire modificatif, délivré le 13 août 2013, portant la surface de plancher de l'Arena à 48 986 m2, celle des bureaux à 32 024 m2 et celle des commerces à 2 768 m2. Par ailleurs, cette promesse de vente détermine le prix de vente à 40 000 000 euros en fixant à 115 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée à l'Arena, à 1 000 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée aux bureaux et locaux accessoires, et à 310 euros le mètre carré de surface hors œuvre nette affectée aux commerces. 
 13. En l'espèce, la société d'exploitation de l'Arena soutient que cette promesse de vente peut être regardée comme pertinente pour procéder à l'évaluation directe de sa salle d'évènements " A C ", en ce qu'elle fixe un prix au mètre carré de surface hors œuvre nette affectée à son établissement, en l'occurrence 115 euros, impliquant ainsi un prix d'acquisition dudit terrain d'une surface hors œuvre nette de 55 543 m2 de 6 387 445 euros. Ainsi, la société requérante fait valoir que dès lors que le prix de vente définitif a été révisé à 30 000 000 euros dans l'acte de vente authentique du 2 décembre 2013, soit une réduction de 25 % par rapport au prix fixé dans la promesse de vente précitée, le prix d'acquisition du terrain sur lequel a été construite la salle d'évènements " A C " devait être réduite en conséquence par application d'une réduction de 25 % de la valeur métrique alors retenue pour déterminer la valeur des surfaces hors œuvre nette affectées à cet établissement, ce qui aboutit à une valeur d'acquisition du terrain en cause de 4 790 583 euros.  
 14. Cependant, il résulte de l'instruction que les mentions portées sur la promesse de vente quant aux modalités de valorisation du terrain destiné à accueillir le projet " Arena " n'ont pas été reprises dans l'acte de vente définitif du 2 décembre 2013 en vue de la détermination du prix de vente final. Il résulte, en effet, de cet acte que le prix de vente a été fixé à trente millions d'euros, sans que ce prix global soit déterminé par application d'un prix au mètre carré différencié selon les affectations des parcelles du terrain en cause. 
 15. Dans ces conditions, la société d'exploitation de l'Arena n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de son bien " A C " devait être évaluée au regard de sa valeur d'acquisition, telle qu'elle résulte de la lecture combinée de la promesse de vente du 4 mai 2012 et de l'acte de vente définitif du 2 décembre 2013. 
 16. Il résulte de tout ce qui précède que la société " A C " n'est pas fondée à demander la réduction des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties, auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021.  
 Sur les frais liés au litige : 
 17. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la société d'exploitation de l'Arena au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société d'exploitation l'Arena est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d'exploitation l'Arena et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Délibéré après l'audience du 29 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Bertoncini, président, 
 Mme Saïh, première conseillère,  
 Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023. 
 La rapporteure, 
 signé 
 Z. Saïh 
 Le président, 
 signé 
 T. Bertoncini 
 La greffière, 
 signé 
 M. B 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.