TA67 · 8e chambre — 25 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 décembre 2022 et 30 juin 2023, la SNC Les passages de l'étoile, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Strasbourg à raison d'un ensemble immobilier situé 3 place Dauphine ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 Elle soutient que : 
 -les conclusions de l'Eurométropole de Strasbourg sont irrecevables pour défaut de qualité à agir ; 
 -les locaux-types n° 122, 123 et 124 retenus par le service comme termes de comparaison doivent être écartés dès lors que les modalités d'évaluation de ces locaux ne peuvent être déterminées, les fiches d'évaluation ayant été détruites ; 
 -en l'absence à Strasbourg de local-type présentant des similitudes avec le local à évaluer, elle propose de retenir comme local de référence le local-type n° 504 de la commune de Rouen qui est comparable en terme de commercialité et d'attractivité ; 
 -les locaux de référence proposées par l'administration fiscale ne sont pas pertinents dès lors qu'ils ne sont pas comparables au centre commercial en litige ; 
 -il n'est pas justifié que le local-type n° 19 était loué au 1er janvier 1970, son affectation a changé et sa situation géographique est différente ; 
 -il n'est pas justifié que le local-type n° 25 était loué au 1er janvier 1970, son aménagement a changé depuis cette date et il présente de trop grandes différences de surface et d'activité avec le local à évaluer ; 
 -il n'est pas justifié que le local-type n° 49 était loué au 1er janvier 1970 et son activité est trop différente de celle du local à évaluer ; 
 -le service a omis de préciser les invariants auxquels ces locaux-types devraient s'appliquer ; 
 -le service n'apporte pas d'élément de nature à justifier l'application de la majoration prévue par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. 
 Par un mémoire enregistré le 21 avril 2023, l'Eurométropole de Strasbourg, représentée par Me Maetz, conclut au rejet de la requête de la SNC Les passages de l'étoile et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la société requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SNC Les passages de l'étoile ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 8 juin 2023, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Le président du tribunal a désigné M. Cormier, conseiller, pour exercer les fonctions de rapporteur public, en application des dispositions de l'article R. 222-24 du code de justice administrative. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de M. Michel, rapporteur ;  
 - les conclusions de M. Cormier, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Guy-Favier pour l'Eurométropole de Strasbourg. 
 Les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SNC Les passages de l'étoile est propriétaire d'un ensemble immobilier, constituant un centre commercial exploité à l'enseigne " Rivetoile ", et situé 3 place Dauphine à Strasbourg. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020 pour des montants respectifs de 199 531 euros et 158 122 euros. Elle demande au tribunal, par la présente requête, de prononcer la décharge de ces impositions.  
 Sur les conclusions et moyens de défense de l'Eurométropole de Strasbourg : 
 2. La taxe foncière sur les propriétés bâties, qui revêt le caractère d'un impôt local, est établie, liquidée et recouvrée par les services de l'Etat pour le compte de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale qui en est le bénéficiaire légal. Par suite, ces services ont seuls qualité pour agir dans les litiges auxquels peuvent donner lieu l'assiette et le recouvrement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. 
 3. Il suit de là que l'Eurométropole de Strasbourg n'a pas la qualité de partie dans cette instance. Elle n'est qu'un observateur, mis en cause par le tribunal pour les besoins de l'instruction, et n'est recevable ni à présenter des conclusions, ni à formuler des moyens de défense qui lui soient propres. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 4. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version alors applicable : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa version applicable à l'année 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". 
 5. Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. 
 6. Il résulte de l'instruction, et il n'est d'ailleurs pas contesté par l'administration, que les modalités de l'évaluation des locaux-types nos 122, 123 et 124 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg, retenus comme termes de comparaison par le service, ne peuvent être vérifiées, dès lors que les déclarations d'origine du propriétaire et les fiches de calcul n'ont pas été numérisées et que les documents originaux ont été détruits. Dans ces conditions, en l'absence d'informations pertinentes sur lesdits locaux permettant de vérifier la régularité de l'évaluation de leur valeur locative, ces locaux ne peuvent être retenus comme locaux de référence pour la détermination de l'assiette des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties en litige. 
 7. Il résulte des dispositions citées au point 4 que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, que les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. Il résulte des mêmes dispositions qu'un local de référence ne peut être choisi à l'extérieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisi est analogue d'un point de vue économique, avec la commune d'implantation du local à évaluer. 
 8. L'administration a la faculté de faire état, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, d'un mode de détermination conforme aux prescriptions de l'article 1498 précité du code général des impôts de la valeur locative de biens passibles d'une taxe foncière. Toutefois, la société requérante fait valoir, sans être contredite, que le local-type n° 19 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg, dans lequel était exploité un commerce de lingerie, est actuellement utilisé pour une activité de restauration et que le local-type n° 25 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg, initialement affecté à un commerce de fournitures pour l'ameublement et la construction, est devenu un institut de beauté. La SNC Les passages de l'étoile fait, en outre, valoir, sans être contredite, que le local-type n° 49 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg est utilisé pour une activité de réparation et de vente de voitures automobiles inexistante au sein du centre commercial " Rivetoile ". Dans ces conditions, eu égard au changement d'affectation des locaux-types n° 19 et 25 et du défaut de pertinence du local-type n° 49, aucun des locaux de référence proposés par le service n'est de nature à fournir un terme de comparaison permettant de déterminer la valeur locative du local en litige.  
 9. La SNC Les passages de l'étoile propose de retenir comme local de référence le local-type n° 504 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Rouen, à savoir un bien à usage de commerce de détail situé au sein du centre commercial " Dock 76 ", construit en 1978, d'une valeur locative de 15,24 euros par m² et dont le niveau d'entretien est classé " B ". Il ne résulte pas de l'instruction, en l'absence de contestation de l'administration sur les éléments apportés à l'instance concernant ce terme de comparaison, que ce local-type aurait été irrégulièrement évalué. Il ne résulte pas non plus de l'instruction que les communes de Strasbourg et de Rouen, qui constituent des agglomérations de taille semblable et qui présentent du point de vue économique comme de leur desserte une situation analogue, ne seraient pas comparables. En outre, le local de référence proposé par la société requérante, qui est compris dans un centre commercial comparable au centre commercial " Rivetoile ", présente les mêmes caractéristiques que le local à évaluer. Par suite, il y a lieu de retenir le local-type n° 504 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Rouen pour déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier à évaluer. Il n'y a pas lieu, dès lors notamment qu'il n'est pas établi que le montant au m² d'un loyer pour un commerce détail situé dans un centre commercial varierait en fonction de la taille du local, de faire, dans les circonstances de l'espèce, un ajustement en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Il s'ensuit que la valeur locative de l'ensemble immobilier situé 3 place Dauphine à Strasbourg doit être fixée à 15,24 euros par m². 
 10. Il résulte de ce qui précède que la SNC Les passages de l'étoile est fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de cet ensemble immobilier à hauteur de la différence entre ces impositions et celles résultant de la valeur locative fixée au point précédent. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1 :  Pour la détermination de l'assiette des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020 concernant l'ensemble immobilier situé 3 place Dauphine à Strasbourg, le local-type n° 504 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Rouen, d'une valeur locative de 15,24 euros par m², est retenu comme local de référence. 
 Article 2 :  La SNC Les passages de l'étoile est déchargée de la différence entre la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de l'ensemble immobilier situé 3 place Dauphine à Strasbourg et celle résultant de l'article 1er ci-dessus. 
 Article 3 :  L'Etat versera à la SNC Les passages de l'étoile la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 :  Les conclusions de l'Eurométropole de Strasbourg sont rejetées. 
 Article 5 :  Le présent jugement sera notifié à la SNC Les passages de l'étoile et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin. Une copie du jugement sera adressée à l'Eurométropole de Strasbourg. 
 Délibéré après l'audience du 28 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 - M. Sibileau, président de chambre, 
 - Mme Fuchs Uhl, conseillère, 
 - M. Michel, magistrat honoraire.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025. 
 Le rapporteur, 
 C. MICHELLe président, 
 J.-B. SIBILEAU 
 La greffière, 
 S. BILGER-MARTINEZ 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 C. BOHN