TA69 · JU 4ème chambre — 14 juin 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 1er décembre 2022, la SAS Nami Investment, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal de : 
 1°) prononcer la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie, dans la commune de Lyon, au titre de l'année 2021, à raison d'un immeuble de bureaux et de son parking situés 26 rue de la Villette à Lyon (69003) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -  la valeur locative non révisée doit être calculée sur la base d'un autre local de référence, car la valeur locative du local de comparaison, n°204, ne peut être retenue, dès lors que le bail souscrit entre la société C et M. C n'a pu l'être à un prix normal ; 
 - par voie de conséquence, les locaux types, n°260 et 261 doivent être écartés ; 
 - un parking ne peut être évalué par comparaison avec un immeuble de bureaux ; 
 - pour les bureaux doit être retenu le local type n°16 ME du PV-C de Lyon 7ème et pour le parking doit être retenu le local type n°25 ME du PV-C, ajusté avec une majoration de 30%, en application de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés les 19 janvier et 29 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Auvergne - Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné Mme Wolf, présidente honoraire, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Wolf, présidente honoraire, 
 - et les conclusions de Mme Tocut, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Nami Investment est assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison d'un immeuble à usage de bureaux et de son parking, situés 26 rue de la Villette à Lyon (3ème). Par une réclamation du 20 avril 2022, elle a sollicité la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, mise à sa charge au titre de l'année 2021. Après rejet de cette réclamation, elle conteste la valeur locative avant révision de cet immeuble, utilisée pour l'application des mécanismes de " lissage " et " planchonnement " prévus aux articles 1518 A quinquies III et 1518 quinquies E du code général des impôts, permettant l'entrée progressive dans le nouveau dispositif d'évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels et demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre de cette année. 
 Sur les conclusions à fin de réduction des impositions : 
 2. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l'administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l'année 2017 et des années postérieures.  
 3. En l'espèce, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a fixé la valeur locative au 1er janvier 2017 de l'immeuble de la requérante, par comparaison avec les locaux types n° 260 et 261 du PV C de la commune de Lyon. La valeur locative du local type n°260 a, elle-même, été fixée par référence au local type n°204, situé 74 cours Lafayette et la valeur locative du local type n°261 a été fixée par comparaison avec le local type n°260. 
 4. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 (). ".  Aux termes de l'article 1498 de ce code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2017 applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :  / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,  Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 En ce qui concerne les locaux à usage de bureaux : 
 5. Pour contester la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de la partie de son immeuble à usage de bureaux, la société requérante soutient que la valeur locative du local type n°204 n'est pas opposable, car il ne pourrait être considéré comme loué dans des conditions de prix normales au sens de l'article 1498 du code général des impôts, dès lors que le bail pris en compte avait été convenu entre la SA C et M. C, propriétaire de cette société. 
 6. Toutefois, outre que l'administration conteste sérieusement que M. A C fût le gérant de la société occupant les locaux à la date du bail, la seule circonstance alléguée que le bail pris en compte aurait été convenu entre la SA C et M. C, propriétaire de cette société, à la supposer établie, ne crée aucune présomption que le bail en cours au 1er janvier 1970 n'aurait pas été souscrit à des conditions normales 
 7. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a évalué la valeur locative du bien immobilier de la requérante par comparaison avec le local type n° 260, lui-même évalué par comparaison avec le local type n°204. 
 8. Par suite, les conclusions de la requérante relatives à la taxe foncière de ses locaux à usage de bureaux au titre de l'année 2021, doivent être rejetées. 
 En ce qui concerne les locaux à usage de parking : 
 9. La requérante soutient que la valeur locative de son parking sous-terrain a également été évaluée irrégulièrement, car elle a été fixée par comparaison avec celle du local type n° 261, lui-même évalué par comparaison avec le local type n° 260, à usage de bureaux. 
 10.  Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, alors applicable : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 11. Il résulte de ces dispositions que, hors le cas des immeubles de grande hauteur, les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant. Les aires de stationnement et les parkings d'un immeuble de bureaux doivent être regardés comme des fractions de propriété destinées à une utilisation distincte des bureaux. A cet égard, est sans incidence la circonstance qu'ils fassent ou non l'objet d'une exploitation commerciale autonome. Il résulte de ce qui précède que la valeur locative des parkings de l'ensemble immobilier appartenant à la requérante ne peut être évaluée, comme ils l'ont été au titre des années litigieuses, en tant que dépendances des locaux de bureaux.  
 12. La requérante a proposé un autre terme de comparaison, qui est le local-type n° 25 du PV du 6ème arrondissement de Lyon, lequel correspond à un parc de stationnement ouvert au public. Mais celui-ci a lui-même été évalué en appliquant un abattement de 50% sur la valeur d'un autre local-type, le local-type n°31 du PV ME (pour maisons exceptionnelles) du 7ème arrondissement de Lyon. La circonstance que le local-type n°31 a été démoli en 2020, ne fait, en soit, obstacle ni à ce que la valeur locative de ce local type n°31, ni celle du local type n°25 servent de terme de comparaison pour apprécier la valeur locative des locaux de la requérante pour l'application des mécanismes de planchonnement et de lissage, pour les impositions en litige, dès lors qu'est pris pour base la valeur locative du local type au 1er janvier 2017. 
 13. Mais, le seul local-type n°25 proposé par la requérante est un parc de stationnement payant ouvert au public situé quai Charles de Gaulle en périphérie de Lyon, alors que le parking à évaluer est situé à côté de la gare Part-dieu et est donc plus central. En outre le local-type n°25 a une surface de 22 405 m², alors que la surface imposable du parking de la requérante est très inférieure, puisque la surface totale de l'immeuble situé 26 rue de la Villette, construit sur plusieurs niveaux au-dessus du parking, serait seulement de 4137 mètres carrés. Cette très importante différence de surface entre le local-type proposé et les parkings en cause ne rend pas pertinent le choix dudit local-type pour déterminer la valeur locative des parkings en litige  
 14. Il y a, donc, lieu, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Nami Investment tendant à évaluer distinctement les parkings de l'ensemble immobilier au 1er janvier 2017, pour l'application des mécanismes de planachonnement et lissage en 2021, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur régional des finances publiques de la région Auvergne - Rhône-Alpes et du département du Rhône de proposer un ou plusieurs locaux-types susceptibles de fournir un terme de comparaison pertinent, situé dans la commune de Lyon ou, à défaut, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Lyon, permettant de déterminer la valeur locative des parkings appartenant à la société requérante ou, à défaut, de préciser les modalités d'une appréciation directe de la valeur locative desdits parkings. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er : Il sera, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Nami Investment tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle été assujettie au titre des années 2021 à raison du parking situé sous l'immeuble implanté 26 rue de la Villette à Lyon, procédé par le directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône, contradictoirement avec la société requérante, aux suppléments d'instruction dont les objets sont définis dans les motifs de la présente décision. 
 Article 2 : Il est accordé au directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône un délai de trois mois à compter de la présente décision pour faire parvenir au tribunal les résultats des suppléments d'instruction ordonnés par l'article 1er ci-dessus. 
 Article 3 : Les conclusions de la requête de la SAS Nami Investment tendant à la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie en 2021 à raison des locaux à usage de bureaux situés 26 rue de la Villette à Lyon sont rejetées. 
 Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'a pas été statué sont réservés. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Nami Investment et au directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 juin 2024.  
 La magistrate désignée, 
         
         
           A. Wolf 
     Le greffier, 
        J-P. Duret 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme,  
 Un greffier