TA13 · 5ème Chambre — 28 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés le 26 novembre 2022 et le 4 mars 2025, la société civile immobilière Carthage, représentée par Me Capdefosse, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 1er août 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende administrative d'un montant de 15 000 euros en sa qualité de bailleur du logement situé au 27 cours Lieutaud à Marseille (13006), ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ; 
 2°) d'enjoindre au préfet des Bouches-du-Rhône de réexaminer sa situation et de prononcer la décharge de l'amende administrative contestée ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision en litige a été prise à l'issue d'une procédure irrégulière, en méconnaissance de l'article L. 635-6 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence de procédure contradictoire préalable ;  
 - l'arrêté contesté est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, le montant de l'amende présente un caractère disproportionné. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 4 octobre 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés. 
 Par une intervention enregistrée le 30 mai 2024, la métropole d'Aix-Marseille-Provence conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 La clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 12 avril 2025 par une ordonnance du 12 mars précédent. 
 Un mémoire produit pour la métropole d'Aix-Marseille-Provence a été enregistré le 7 avril 2025 et n'a pas été communiqué. 
 Par lettre du 23 avril 2025, des pièces complémentaires ont été demandées aux parties pour compléter l'instruction. Elles ont été produites d'une part pour la SCI Carthage et d'autre part pour la métropole d'Aix-Marseille-Provence puis communiquées aux parties le 24avril 2025 en application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative. 
 La note en délibéré enregistré le 20 mai 2025, pour la SCI Carthage n'a pas été communiquée.  
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 
 - le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; 
 - la délibération du conseil de la métropole d'Aix-Marseille-Provence du 28 février 2019 instaurant une autorisation préalable de mise en location ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Niquet,  
 - les conclusions de M. Boidé, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Capdefosse ainsi que de M. A pour la SCI Carthage, ainsi que celles de M. B pour le préfet des Bouches-du-Rhône et Me Fassi-Fihri substituant Me Mialot pour la métropole d'Aix-Marseille-Provence. 
 Une note en délibéré présentée pour la SCI Carthage et enregistrée le 20 mai 2025, n'a pas été communiquée. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Propriétaire d'un appartement sis au 27 cours Lieutaud à Marseille (13006), la société civile immobilière (SCI) Carthage demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 1er août 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende administrative de 15 000 euros au motif de la location de ce bien sans avoir obtenu l'autorisation préalable d'y procéder.  
 Sur l'intervention de la métropole d'Aix-Marseille-Provence : 
 2. La métropole d'Aix-Marseille-Provence, qui a instauré, par une délibération de son conseil du 28 février 2019, un régime d'autorisation préalable à la mise en location de locaux d'habitation dans le périmètre du quartier de Noailles à Marseille, dans lequel se situe le bien en cause, justifie d'un intérêt suffisant au maintien de la décision attaquée. Ainsi, son intervention est recevable. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 3. Aux termes de l'article L. 635-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat () / Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat () peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs () ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d'autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées ". Aux termes de l'article L. 635-7 du même code : " Lorsqu'une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d'autorisation prévue au présent chapitre auprès de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. / Lorsqu'une personne met en location un logement en dépit d'une décision de rejet de sa demande d'autorisation préalable notifiée par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire de la commune, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avoir informé l'intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d'une amende au plus égale à 15 000 €. / Le produit des amendes prévues aux deux premiers alinéas est intégralement versé à l'Agence nationale de l'habitat. / L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements ". Et aux termes de l'article R. 635-1 de ce code : " Pour l'application des dispositions des articles L. 635-1 à L. 635-11, une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d'un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l'exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d'un avenant à ce contrat ". 
 4. En premier lieu, il résulte de l'instruction que par un courrier du 21 mars 2022, le préfet des Bouches-du-Rhône a informé la SCI Carthage du fait qu'elle avait mis en location un bien immobilier sans obtenir préalablement l'autorisation d'y procéder, qu'une amende administrative d'un montant maximal de 15 000 euros pourrait lui être infligée, et l'a invitée à présenter ses observations. La SCI Carthage fait valoir qu'elle n'a jamais reçu ce courrier et qu'au demeurant, l'adresse à laquelle il lui a été transmis n'est pas celle de son siège social. Toutefois, si l'adresse de la SCI mentionnée sur l'attestation de propriété est le 4 rue Beffroy à Neuilly-sur-Seine (92200), il résulte de l'instruction, éclairée par les formulaires de demande d'autorisation de mise en location établis par le gérant de la SCI le 18 octobre 2021 et le 30 juillet 2022, mais également par les courriels du gérant de la société adressés à la métropole d'Aix-Marseille-Provence, que l'adresse alors renseignée était le " 4 rue Paul Feval " à Paris (75018), adresse à laquelle a été transmis le courrier invitant la SCI à faire valoir ses observations. Dans ces conditions, alors que le pli a été présenté le 25 mars 2022 et non réclamé, le moyen tiré de la violation du principe du contradictoire doit être écarté. 
 5. En second lieu, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (). / Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale () ". Et aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent : " Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : / 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau () ". 
 6. Il appartient au juge du fond, saisi d'une contestation portant sur une sanction que l'administration inflige à un administré, de prendre une décision qui se substitue à celle de l'administration. Par suite, compte tenu des pouvoirs dont il dispose ainsi pour contrôler une sanction de cette nature, le juge se prononce sur la contestation dont il est saisi comme juge de plein contentieux.  
 7. D'une part, la SCI requérante soutient qu'elle a fait réaliser les travaux sollicités, que l'état des parties communes de l'immeuble n'était pas de son fait, et qu'elle était de bonne foi. Toutefois, alors même que les photographies ainsi que les factures produites démontrent qu'une rénovation de l'appartement a été réalisée, en sa qualité de professionnelle, la SCI ne pouvait ignorer la règlementation instaurant l'autorisation préalable à la location, pourtant instituée dès février 2019 à Marseille, dont il lui appartenait de rechercher l'existence avant de commencer son activité commerciale. Par ailleurs, la métropole d'Aix-Marseille-Provence et le préfet des  
 Bouches-du-Rhône pouvaient, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tenir compte de l'impératif de sécurité des usagers de l'appartement résultant de l'état de la copropriété pour soumettre le bien à des exigences particulières en matière de justification de travaux réalisés à la suite d'infiltrations d'eau. 
 8. D'autre part, et en revanche, il résulte de l'instruction que la SCI Carthage a sollicité l'autorisation de mise en location du bien concerné le 18 octobre 2021, demande qui a donné lieu à une visite de contrôle sur site le 18 novembre suivant puis, le 26 novembre 2021, à une autorisation préalable de mise en location sous condition de justification de la réalisation, dans le délai d'un mois, de travaux dans les parties communes ainsi que dans l'appartement en cause. Par ailleurs, si la SCI requérante n'a pas justifié de la réalisation de ces travaux dans le délai d'un mois qui lui avait été accordé, il ne résulte pas de l'instruction que, alors qu'elle avait conclu des baux à usage d'habitation pour les quatre chambres de l'appartement signés les 1er et 25 avril 2021 ainsi que les 15 août et 1er septembre 2021, elle aurait mis en location ce bien, au sens de l'article R. 635-1 du code de la construction et de l'habitation, postérieurement au refus qui lui a été opposé le 26 décembre 2021. De plus, cette société a finalement obtenu le " permis de louer " cet appartement par une décision de la présidente du conseil de la métropole d'Aix-Marseille-Provence du 3 novembre 2023, sans qu'il ne ressorte des pièces du dossier que les services de la métropole aient sollicité la production d'autres justificatifs ou la réalisation travaux, ni effectué une nouvelle visite du bien. Dans ces conditions, l'amende infligée à hauteur de 15 000 euros présente un caractère disproportionné. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de fixer le montant de l'amende administrative mise à la charge de la SCI Carthage à 5 000 euros. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 10. Le présent jugement, qui fixe le montant de l'amende à 5 000 euros, n'implique aucune mesure d'exécution. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'intervention de la métropole d'Aix-Marseille-Provence est admise. 
 Article 2 : L'amende infligée à la SCI Carthage est fixée à la somme de 5 000 (cinq mille) euros. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Carthage, à la métropole  
 d'Aix-Marseille-Provence et à la ministre en charge du logement. 
 Copie en sera délivrée au préfet des Bouches-du-Rhône. 
 Délibéré après l'audience du 15 mai 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Lopa Dufrénot, présidente, 
 Mme Niquet, première conseillère, 
 Mme Ollivaux, première conseillère, 
 Assistées de Mme Aras, greffière. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 A. Niquet 
 La présidente, 
 signé 
 M. Lopa Dufrénot 
 La greffière, 
 signé 
 M. Aras 
 La République mande et ordonne au ministre en charge du logement en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière