TA77 · 3ème chambre — 11 février 2026

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 25 octobre 2022 et le 5 novembre 2025, la société en nom collectif (SNC) Stop Hôtel Pasteur, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 
1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 21 829 euros, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe spéciale d’équipement, de la taxe pour frais de chambres du commerce et d'industrie et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2021, à raison d’un établissement à usage d’hôtel situé 20 rue Voltaire au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne) ; 
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Elle soutient que : 
- les impositions en litige doivent être déterminées en appliquant les mesures de neutralisation liées à la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en tenant compte d’une valeur locative de 53 893 euros au titre de l’année 2016, telle qu’elle ressort de sa réclamation contentieuse relative à la cotisation foncière des entreprises pour l’année 2016 ; 
- l’évaluation de son local peut être faite par comparaison avec les locaux-types n° 210 du procès-verbal de la commune de Paris 14ème arrondissement et n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr-l’École ; 
- en présence d’un local-type adapté, l’administration ne pouvait recourir à la méthode par voie d’appréciation directe. 
 
 
 
Par un mémoire en défense enregistré le 15 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête. 
 
Il soutient que les moyens soulevés par la SNC Stop Hôtel Pasteur ne sont pas fondés. 
 
  
Par ordonnance du 16 octobre 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 7 novembre 2025.  
 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Jean, 
- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public. 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
La SNC Stop Hôtel Pasteur a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises, à la taxe spéciale d’équipement, à la taxe pour frais de chambres du commerce et d'industrie et à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations, au titre de l’année 2021, à raison d’un établissement à usage d’hôtel situé 20 rue Voltaire au Kremlin-Bicêtre (Val-de-Marne). Par une réclamation en date du 14 décembre 2021, elle a sollicité la réduction de ces impositions à hauteur de 14 832 euros. Sa réclamation ayant été rejetée le 23 août 2022, la SNC Stop Hôtel Pasteur demande au tribunal, par la présente requête, de prononcer la réduction de ces impositions. 
 
 
Sur les conclusions à fin de réduction : 
 
D’une part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’année 2021 : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II (…) ». 
 
D’autre part, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « (...) III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence (…) ». 
 
Enfin, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ». En outre, aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts, dans sa version en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types ». Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe, en vigueur jusqu’au 30 juin 2018 : « La valeur locative cadastrale des biens (…) occupés par leur propriétaire (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ». 
 
 En premier lieu, la SNC Stop Hôtel Pasteur soutient que les impositions en litige doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en retenant une valeur locative de 53 893 euros au titre de l’année 2016, telle qu’elle ressort d’une réclamation contentieuse relative à la cotisation foncière des entreprises qu’elle a formée au titre de l’année 2016. Toutefois, la société requérante n’assortit pas son moyen de précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé, alors qu’il résulte de l’instruction que ladite réclamation a été rejetée par l’administration et que la requête de la société tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2016 a été rejetée par un jugement du tribunal de céans n° 1707772 du 25 juin 2020, devenu définitif. 
 
En deuxième lieu, la société requérante soutient qu’il est possible de procéder, pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local en litige, à une évaluation par comparaison et se prévaut de l’existence de plusieurs autres locaux-types alternatifs, susceptibles, selon elle, de servir de termes de référence, à savoir les locaux-types n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème et n° 61 du procès-verbal de révision foncière de la commune de Saint-Cyr-l’École. 
 
En l’espèce, le local en litige est un hôtel deux étoiles, édifié en 2002, d’une surface totale de 3 488 mètres carrés, exploité au Kremlin-Bicêtre sous l’enseigne « Ibis Budget ». Or, d’une part, il résulte de l'instruction que le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Saint-Cyr l’Ecole correspond à un hôtel deux étoiles, exploité sous l’enseigne « Aérotel », de type traditionnel, construit pour partie en 1940 et pour partie en 1960, et comportant un nombre limité de chambres. Il ne saurait dès lors être regardé comme étant comparable au local à évaluer, lequel consiste en un hôtel de conception moderne, faisant en outre partie d’une chaîne d’hôtels dotés de caractéristiques identiques et adaptées aux exigences d’une clientèle de tourisme. En outre, le local à évaluer se situe aux abords immédiats de Paris et est relié notamment par les transports publics directement aux infrastructures de transport international de l’agglomération parisienne, à la différence du local-type proposé, éloigné d’environ 20 kilomètres du centre de Paris. D’autre part, le local-type n° 210 du procès-verbal de Paris 14ème arrondissement consiste en un hôtel quatre étoiles de taille réduite et de conception classique, construit en 1926, qui ne saurait être comparé à un hôtel moderne de chaîne, présentant les caractéristiques mentionnées ci-dessus, alors même qu’il aurait fait l’objet d’aménagements permettant d’améliorer le niveau de ses équipements et de ses prestations depuis le 1er janvier 1970. Dans ces conditions, les locaux-types proposés par la société requérante ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du local en litige. 
 
En dernier lieu, dès lors qu’il ne résulte pas de l'instruction qu’un autre local-type pourrait être retenu comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative litigieuse selon la méthode comparative prévue au 2° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur avant le 31 décembre 2016, c’est à bon droit que le service a déterminé cette valeur locative par voie d'appréciation directe, en application des dispositions précitées du 3° du même article.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Stop Hôtel Pasteur n’est pas fondée à demander la réduction des impositions en litige.  
 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, verse à la SNC Stop Hôtel Pasteur la somme que celle-ci réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de la SNC Stop Hôtel Pasteur est rejetée. 
 
 
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Stop Hôtel Pasteur et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne. 
 
 
Délibéré après l'audience du 28 janvier 2026, à laquelle siégeaient : 
 
M. Le Broussois, président, 
M. Meyrignac, premier conseiller, 
Mme Jean, première conseillère. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 février 2026. 
 
La rapporteure, 
 
A. Jean 
Le président, 
 
N. Le Broussois 
 
 
La greffière, 
 
 
 
 
 
S. Chafki 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière,