TA77 · Tribunal Administratif de MELUN — 30 novembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 octobre 2022 et 23 novembre 2022, la SC SP Foncier, représentée par son gérant, M. B C puis par Me Heusele, demande au juge des référés, en l'état de ses dernières écritures : 
 - de suspendre, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de la décision du 30 août 2022 par laquelle le maire de Nangis a exercé le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AK n° 48, située 15 avenue Victor Hugo à Nangis ; 
 - de mettre à la charge de la commune de Nangis une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - elle dispose de la qualité et d'un intérêt pour agir ; en particulier, le compromis de vente n'était pas caduc à la date de la décision de préemption attaqué ; en tant que de besoin, M. C et M. A entendent intervenir volontairement dans l'instance. 
 * S'agissant de la condition d'urgence : 
 - En sa qualité d'acquéreur évincé, elle bénéficie de la présomption d'urgence alors que la commune de Nangis ne justifie d'aucune circonstance particulière ; 
 - la décision contestée a, pour elle, des conséquences financières importantes compte tenus des frais déjà engagés pour le montage de l'opération, l'achat de la parcelle et les honoraires des différents prestataires ; 
 - elle aura également pour effet d'entraîner l'annulation de deux promesses de vente et de rendre caduc en grande partie, voir en totalité, la validité du permis d'aménager dont elle est bénéficiaire. 
 * S'agissant des moyens propres à créer un doute sérieux : 
 - la déclaration d'intention d'aliéner en litige est illégale pour être tardive dès lors qu'elle a été portée à connaissance postérieurement à la décision de rétractation notifiée à la commune ; 
 - la notification de la décision de préemption est irrégulière dès lors que le mandat donné par les vendeurs au notaire n'ayant pas été joint à la déclaration d'intention d'aliéner, cette notification devait être alors également effectuée aux vendeurs, ce qui n'a pas été fait ;  
 - elle est entachée d'une erreur de droit dès lors que la parcelle en litige, qui est située en zone UC du plan local d'urbanisme et qui ne fait l'objet d'aucune protection particulière, ne pouvait faire l'objet d'une décision de préemption urbain sur le fondement des dispositions de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 21 novembre 2022, la commune de Nangis, représentée par son maire en exercice, par Me Simon, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la SC SP Foncier la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable faute pour la société requérante de disposer d'un intérêt à agir dès lors, d'une part, qu'elle a la qualité de tiers au regard de la vente de la parcelle préemptée et, d'autre part, que la caducité de la promesse de vente est intervenue antérieurement à la décision de préemption en litige ; 
 - il n'existe aucun doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la requête enregistrée le 28 octobre 2022 sous le numéro 2210516 par laquelle la SC SP Foncier demande l'annulation de la décision attaquée. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. L'hirondel, vice-président, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Au cours de l'audience publique tenue le 24 novembre 2022 à 10 heures en présence de Mme Ait Moussa, greffière, M. L'hirondel a lu son rapport et entendu :  
 - les observations de Me Heusele, représentant la SC SP Foncier qui, après avoir repris l'historique de l'affaire, précise que la requête est bien recevable dès lors qu'elle justifie d'un intérêt à agir en étant bénéficiaire de compromis de vente et en ayant acquis la parcelle cadastrée section AK n°171 qui permet d'accéder à la parcelle en litige et sur laquelle elle a un projet de lotissement ayant donné lieu à la délivrance d'un permis d'aménager ; si le compromis de vente n'a pas été conclu à son profit, c'est uniquement parce que la société était en cours de constitution mais elle était représentée par ses futurs associés ; ce compromis de vente contient, d'ailleurs, une clause de substitution et les déclarations d'intention d'aliéner mentionnent, également, s'agissant de l'acquéreur, la faculté de substituer ; de plus, le compromis de vente n'était pas caduc à la date de la décision contestée, les conditions suspensives ayant toutes été réalisées ou ont été conclues dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; en tout état de cause, les parties ont démontré la volonté de poursuivre le contrat ; en tant que de besoin, M. C et M. A, seuls associés de la société, se constituent en tant qu'intervenants volontaires ; sur le fond, l'urgence n'est pas contestée ; en ce qui concerne la condition tirée de l'existence d'un doute sérieux, la commune de Nangis ne saurait utilement invoquer les dispositions de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui ne sont pas applicables en l'espèce alors qu'en tout état de cause la commune a disposé d'un délai raisonnable pour se prononcer avant que la rétractation intervienne ; pour les autres moyens, elle reprend les développements contenus dans ses écritures ; 
 - les observations de Me Massaguer, substituant Me Simon, représentant la commune de Nangis qui conteste la présentation de l'historique faite par la requérante ; elle précise ensuite les deux branches de son moyen quant à l'irrecevabilité de la requête pour défaut d'intérêt à agir dès lors, d'une part, que la SC SP Foncier a la qualité de tiers et non pas celle d'acquéreur évincé et, d'autre part, qu'il n'est pas justifié que les conditions suspensives ont été levées selon les formalités prévues au contrat, de sorte que ce dernier était caduc à la date de la décision de préemption contestée ; l'intervention sollicitée est, en tout état de cause, irrecevable à défaut d'intervention sur la requête au fond et de l'irrecevabilité de la requête en référé présentée par la société requérante ; s'il n'est pas contesté que la décision est intervenue tardivement, cette circonstance est sans incidence à la suite de la réforme du droits des obligations intervenue en 2016, les vendeurs n'ayant pas rétracté leur offre à l'issue d'un délai raisonnable, qui doit être légitimement estimé à deux mois ; le moyen tiré de l'absence de notification de la déclaration d'intention d'aliéner aux vendeurs ne peut être qu'écarté ainsi qu'il résulte d'une jurisprudence constante ; le plan local d'urbanisme est bien respecté en l'espèce, l'article UC 2 du règlement du plan local d'urbanisme et l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme auquel il renvoie, acceptant le projet devant être réalisé sur la parcelle préemptée.  
 La clôture de l'instruction a eu lieu à l'issue de l'audience à 11 heures 45, en application de l'article R. 522-8 du code de justice administrative. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SC SP Foncier demande au juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de la décision du 30 août 2022 par laquelle le maire de Nangis a exercé le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AK n° 48, d'une contenance de 1 102 m², située 15 avenue  
 Victor Hugo à Nangis. 
 Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Nangis : 
 2. D'une part, l'intérêt à agir contre une décision de préemption ne se limite pas aux titulaires d'une promesse de vente, mais peut être reconnu à ceux qui bénéficient d'un droit suffisamment certain et direct sur le bien préempté. 
 3. Il ressort des pièces du dossier que la SC SP Foncier est bénéficiaire d'un permis d'aménager délivré le 7 avril 2022 par le maire de Nangis en vue d'édifier quatre lots dont trois à bâtir sur la parcelle cadastrée section AK n° 48. Dans le cadre de la réalisation de ce projet, la société requérante a conclu deux promesses de vente, suivants actes notariés des 20 mai 2022 et 29 juin 2022, afin d'acquérir deux parcelles, d'une surface respective de 284 m² et de 339 m², et formant les lots A et C du plan de division, à prendre sur la parcelle cadastrée section AK n°248 et a acquis la parcelle cadastrée section AK n°171 afin de pouvoir accéder à la parcelle préemptée. 
 4. D'autre part, la circonstance que la promesse de vente comporte des clauses suspensives dont le délai est atteint, n'est pas de nature, par elle-même, à priver de tout intérêt à agir l'acquéreur évincé, dès lors que ces clauses ne font pas obstacle à ce que, d'un commun accord, les parties donnent suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu. 
 5.  Dans ces conditions, les circonstances que la vente de la parcelle cadastrée section AK n° 48, objet de la décision en litige, a été consentie en faveur de M. C, qui est le gérant de la SC SP Foncier et non à la société elle-même, et que les conditions suspensives n'auraient pas été levées, ne sont pas de nature à priver la société requérante d'un intérêt pour agir. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Nangis ne saurait être accueillie dans ses deux branches.  
 Sur les conclusions tendant au sursis à exécution : 
 6. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ".  
 En ce qui concerne l'urgence :  
 7. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou, le cas échéant, des personnes concernées sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue.  
 8.  En l'espèce, et ainsi qu'il a été dit, la SC SP Foncier bénéficie d'un permis d'aménager pour réaliser une opération d'urbanisme sur la parcelle cadastrée section AK n° 48 ainsi que de promesses de vente sur la parcelle concernée afin de pouvoir engager cette opération. En outre, elle a déjà acquis la parcelle cadastrée section AK n°171 afin de pouvoir accéder à la parcelle préemptée. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets pour les titulaires d'un droit suffisamment certain et direct sur le bien préempté, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque ceux-ci en demandent la suspension. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. A ce titre, il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. Dès lors que la commune de Nangis ne fait état d'aucune circonstance particulière, la condition d'urgence est remplie.  
 En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux :  
 9. En vertu de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain peut être exercé lors des aliénations volontaires à titre onéreux. Selon l'article L. 213-7 du même code : " A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre ". Il en résulte que le droit de préemption ne peut s'exercer que lors des aliénations volontaires, et que le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut renoncer à son intention d'aliéner, sans aucune condition, tant que l'autorité compétente pour exercer le droit de préemption n'a pas fait connaître son accord sur le prix de cession proposé.  
 10. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que par une lettre recommandée avec accusé de réception reçue en mairie le 1er septembre 2022, le mandataire des vendeurs a notifié à la commune de Nangis le retrait de la déclaration d'intention d'aliéner à la demande expresse des vendeurs. Il n'est pas, par ailleurs, contesté que si par une décision du 30 août 2022, le maire de Nangis a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur le bien dont il s'agit, cette décision n'a été portée à la connaissance du mandataire des intéressés qu'à compter du 5 septembre 2022, date de réception du courrier. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que la décision en litige est privée de base légale dès lors qu'elle a été portée à la connaissance du mandataire des intéressés tardivement, après que les vendeurs eurent informé la commune de leur décision de renoncer à l'aliénation de la parcelle, est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cette décision. 
 11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, en l'état du dossier, aucun autre moyen ne paraît susceptible de fonder la suspension demandée. 
 12. Les deux conditions fixées par les dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative étant remplies, il y a lieu de suspendre l'exécution de la décision du 30 août 2022 du maire de Nangis exerçant le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AK n° 48. 
 Sur les frais liés au litige : 
   13.  Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SC SP Foncier, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Nangis demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Nangis une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la SC SP Foncier et non compris dans les dépens. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : L'exécution de la décision du 30 août 2022 par laquelle le maire de Nangis a exercé le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AK n° 48, située 15 avenue Victor Hugo à Nangis est suspendue. 
 Article 2 : La commune de Nangis versera à la SC SP Foncier la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Nangis au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SC SP Foncier et à la commune de Nangis. 
 Fait à Melun, le 30 novembre 202Le juge des référés, 
 M. L'HIRONDEL