TA95 · Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise — 13 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) ABG-ARIDJS-92, représenté par Me Ehrenfeld et Me Margelidon, demande au juge des référés, statuant par application des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 1°) d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision par laquelle l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat a exercé le droit de préemption urbain pour le bien cadastré section E n°21 sis au 55-57 rue de l'abbé Jean Glatz à Bois-Colombes (92270) ;  
 2°) de mettre à la charge de l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du Code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la condition d'urgence est présumée remplie, dès lors qu'elle demande la suspension d'une demande de préemption et qu'elle a la qualité d'acquéreur évincé ; 
 - il existe des moyens propres à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée : 
 . elle est tardive faute d'avoir été notifiée, dès lors que le courrier notifié au notaire chargé de la vente et l'informant de la décision de préempter ne contenait pas la décision de préemption ; 
 . elle est entachée d'incompétence, dès lors que : 
 o le bureau d'Hauts-de-Seine Habitat est incompétent en matière d'exercice du droit de préemption, faute de justifier d'une délégation de compétence édictée et publiée du conseil d'administration de l'office ; 
 o le bureau d'Hauts-de-Seine Habitat était incompétent pour déléguer l'exercice du droit de préemption au directeur général de l'office, en l'absence de texte permettant cette délégation ; 
 o en tout état de cause, le directeur général de l'office ne disposait d'aucune délégation de compétence pour édicter la décision litigieuse, la délibération N°B85-22 ne pouvant être regardée comme lui déléguant le droit de préemption ; 
 . elle méconnaît les dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet de l'office, portant sur la réalisation de logements sociaux en lieu et place de la rénovation de 11 logements prévue par la SCI, n'est pas une action ou opération d'aménagement au sens de cet article ; 
 . le projet de l'office ne répond pas à un intérêt général suffisant, dès lors qu'il est globalement proche de celui envisagé par la SCI tout en nécessitant le financement public de l'acquisition  de l'immeuble et des travaux de rénovation nécessaires.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 octobre 2022, l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat, représenté par Me Bodin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3.000 euros soit mise à la charge de la SCI ABG-ARIDJS-92 sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Il fait valoir que : 
 - la condition d'urgence n'est pas remplie 
 - aucun des moyens soulevés par la requérante n'est de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la requête n° 2212289, enregistrée le 26 août 2022, par laquelle la SCI ABG-ARIDJS-92 demande l'annulation de la décision contestée. 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal administratif a désigné M. Huon, vice-président, en application des dispositions de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé. 
 Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience publique du 6 octobre 2022 à 15 heures.  
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique, tenue en présence de Mme Soulier, greffière d'audience : 
 - le rapport de M. Huon, juge des référés ; 
 - les observations de Me Margelidon, pour la SCI ABG-ARIDJS-92, qui conclut aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ; 
 - et les observations de Me Bodin, représentant l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat, qui conclut aux mêmes fins que dans ses écritures par les mêmes moyens ; 
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience publique.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI ABG-ARIDJS-92 a reçu une promesse de vente de Mme B A pour l'acquisition d'une parcelle cadastrée E n°21, située 55-57 rue de l'abbé Jean Glatz à Bois-Colombes, ainsi que de l'immeuble y étant édifié. Le 29 avril 2022, une déclaration d'intention d'aliéner a été reçue en mairie de Bois-Colombes. Par un courrier du 28 juin 2022, le directeur général de l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat a informé le notaire chargé de la vente de la mise en œuvre du droit de préemption sur le bien immobilier concerné par la vente. Par la présente requête, la SCI ABG-ARIDJS-92 demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l'exécution de cette décision. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 2. Aux termes des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".  
 3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 421-16 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux attributions des organes dirigeants des offices publics de l'habitat : " Le conseil d'administration règle par ses délibérations les affaires de l'office, et notamment : / 4° Décide des programmes de réservation foncière, d'aménagement, de construction et de réhabilitation () / 6° Décide des actes de disposition () / Le bureau peut recevoir délégation de compétence pour l'exercice des attributions du conseil d'administration, hormis celles mentionnées aux 1°, 2°, 3° et 5° et au deuxième alinéa du 11° () ". Aux termes de l'article R. 421-18 du même code : " Le directeur général assiste, avec voix consultative, aux séances du conseil d'administration et du bureau dont il prépare et exécute les décisions. / Il passe tous actes et contrats au nom de l'office et le représente dans tous les actes de la vie civile () ". 
 4. La délibération n° B85-22 du 27 juin 2022 du bureau de l'office  public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat, rendue exécutoire le lendemain, mentionne explicitement comme objet " l'acquisition par exercice du droit de préemption délégué d'un ensemble immobilier de 11 logements appartenant à Mme B A ", vise notamment les articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme, relatifs aux droits de préemption, l'arrêté du 23 juin 2022 du préfet des Hauts-de-Seine déléguant le droit de préemption sur l'immeuble en litige à l'office et la déclaration d'intention d'aliéner, précise que l'acquisition de l'immeuble dont s'agit permettra à l'office de réaliser l'objectif de logements sociaux et de proposer une offre locative diversifiée sur la commune de Bois-Colombes. L'article 1er de cette délibération dispose que " Hauts-de-Seine Habitat accepte d'exercer le droit de préemption délégué par arrêté de Monsieur le préfet en date du 23 juin 2022 ". L'article 2 dispose que l'office " préemptera " l'ensemble immobilier en litige, le prix d'acquisition étant fixé, par l'article 3, à 745.000  € avec une commission de 24.585 € TTC à la charge du vendeur. Enfin aux termes de l'article 4, le bureau autorise le directeur général ou son délégué " à signer tous les actes nécessaires à la régularisation de cette opération ".  
 5. Il ressort clairement de ces énonciations que, par cette délibération, le bureau, agissant en vertu de la délégation qui, conformément à l'article R. 421-16 précité, lui a été consentie par une décision du 20 juillet 2021 du conseil d'administration de l'office régulièrement transmise au contrôle de légalité, a décidé de préempter l'immeuble appartenant à Mme A. La SCI ABG-ARIDJS-92 ne saurait sérieusement soutenir, en se fondant seulement et hors de tout contexte, sur l'utilisation du futur de l'indicatif à l'article 2, que le bureau se serait borné à envisager une éventualité, en déléguant - irrégulièrement - au directeur général le soin de la réaliser. Ainsi, si ce dernier, dans son courrier du 28 juin 2022 indique que " par délibération n° B85-22 du bureau () du 27 juin 2022 ", il a été " autorisé à préempter, par délégation, l'immeuble sis 88-57, rue de l'Abée Jean Glaz à Bois-Colombes ", cette maladresse rédactionnelle ne saurait le faire regarder comme ayant lui-même exercé le droit de préemption alors qu'en réalité ledit courrier, auquel était jointe la délibération du bureau, procède simplement, ainsi d'ailleurs qu'il le porte expressément en objet, à la notification de cette délibération conformément à l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, une telle notification relevant " des actes nécessaires " à l'exécution de celle-ci . En tout état de cause, et à supposer même que le directeur général se soit, à tort, crû compétent pour prononcer lui-même la décision de préemption, cette erreur de droit serait couverte par la délibération du bureau, qui a compétemment édicté cette décision dans les conditions rappelées ci-avant. Il s'ensuit que le moyen tiré de ce que ladite attaquée serait entachée d'incompétence, de sorte qu'aucune décision régulière n'aurait été notifiée au notaire, n'est pas de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à sa légalité. 
 6. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser () ". Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
 7. Il ressort de la délibération du 27 juin 2022 du bureau de l'office  public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat et des pièces produites en défense, que, si elle ne concerne que 11 appartements situés dans deux pavillons, l'opération contestée n'est pas isolée et s'inscrit dans une démarche générale visant, au premier chef, à réaliser, conformément à l'article L. 302-8 du code de la construction et de l'habitation, l'objectif de développement des logements locatifs sociaux dans la commune de Bois-Colombes, ainsi que l'a d'ailleurs relevé le préfet des Hauts-de-Seine dans son arrêté précité du 23 juin 2022. Par suite, en l'état de l'instruction, le moyen tiré de ce que l'office ne justifierait pas de la réalité d'une action ou opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme n'est pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision litigieuse. Il en est de même du moyen tiré de l'absence d'un intérêt général suffisant dès lors, d'une part, que, si la SCI ABG-ARIDJS-92 fait valoir qu'elle portait un projet de réhabilitation comparable à celui de l'office, il est constant que ce projet visait à la production de logements le cadre du marché libre et non de logements sociaux destinés à des ménages modestes et soumis à un plafond de loyer et, d'autre part, que le plan de financement prévisionnel de l'opération ne fait pas apparaître un prix de revient total hors de proportion avec l'objectif poursuivi.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la condition d'urgence que, la SCI ABG-ARIDJS-92 n'est pas fondée à demander la suspension de la décision contestée. 
 Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :  
 9. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 
 10. D'une part, ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la SCI ABG-ARIDJS-92 au titre des frais non compris dans les dépens. 
 12. D'autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI ABG-ARIDJS-92 la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat, en lien avec la présente instance et non compris dans les dépens.       
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de la SCI ABG-ARIDJS-92 est rejetée. 
 Article 2 : La SCI ABG-ARIDJS-92 versera à l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions présentées à ce titre par à l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat est rejeté. 
 Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société civile immobilière ABG-ARIDJS-92, à l'office public de l'habitat Hauts-de-Seine-Habitat et à Mme A. 
 Fait à Cergy, le 13 octobre 2022. 
 Le juge des référés, 
 signé 
 C. Huon 
 La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.