TA44 · 1ère Chambre — 21 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés le 25 octobre 2022 et le 2 juin 2023, la société Villas Ginkgos - les Alisiers et la société par actions simplifiées Ginkgos Immo, représentées par Me Lefèvre, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 25 juin 2021 par lequel le maire des Sables d'Olonne a accordé à la société CCY Investissement un permis de construire une résidence de services séniors de 103 logements sur un terrain cadastré section BD n°s 259, 261, 430 et section BS n°s 44 et 45, situé 12 rue de la Croix Blanche sur le territoire de la commune de Château d'Olonne, l'arrêté de permis de construire modificatif du 12 octobre 2021 et les arrêtés de transfert de permis de construire des 7 juillet 2021 et 12 octobre 2021 au bénéfice de la SCCV La Croix Blanche ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune des Sables d'Olonne une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elles soutiennent que :  
 - elles justifient d'un intérêt à agir compte tenu de leur qualité de propriétaire, co-propriétaire ou preneuse à bail de biens immobiliers situés à proximité immédiate du projet et des caractéristiques de celui-ci ;  
 - le signataire des arrêtés attaqués ne justifie pas de sa compétence ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme ;    
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme ;  
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune ;  
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme ;  
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme ;  
 - la commune des Sables d'Olonne ne produit pas de délibération à l'issue de laquelle le conseil municipal aurait autorisé le maire à agir en justice au nom et pour le compte de la commune, de sorte que le mémoire en défense de la commune doit être écarté des débats. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 mars 2023 et le 8 juin 2023, la commune des Sables d'Olonne, représentée par Me Bernot, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge des sociétés requérantes en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable dès lors que les sociétés requérantes sont dépourvues d'intérêt à agir ;  
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 14 juin 2023, la société civile de construction-vente La Croix Blanche, représentée par Me Rouhaud, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit solidairement mise à la charge des sociétés requérantes en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable car tardive ;  
 - la requête est irrecevable dès lors que les sociétés requérantes sont dépourvues d'intérêt à agir ;  
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Milin, première conseillère ;  
 - les conclusions de M. Sarda, rapporteur public ;  
 - les observations de Me Diversay, avocate des sociétés requérantes ;  
 - les observations de Me William, substituant Me Bernot, avocat de la commune des Sables d'Olonne ;  
 - les observations de Me Oueslati, substituant Me Rouhaud, avocat de la SCCV La Croix Blanche.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un arrêté du 25 juin 2021, le maire des Sables d'Olonne a accordé à la société CCY Investissement un permis de construire une résidence de services séniors de 103 logements sur un terrain cadastré section BD n°s 259, 261, 430 et section BS n°s 44 et 45, situé 12 rue de la Croix Blanche sur le territoire de la commune de Château d'Olonne. Par un arrêté du 12 octobre 2021, le maire des Sables d'Olonne a délivré à la société un permis de construire modificatif. Par des arrêtés des 7 juillet 2021 et 12 octobre 2021, le maire de la commune a transféré à la SCCV La Croix Blanche les permis de construire des 25 juin 2021 et 12 octobre 2021. Les sociétés requérantes demandent au tribunal d'annuler l'ensemble de ces arrêtés.  
 Sur la recevabilité des écritures de la commune des Sables d'Olonne :  
 2. Par une délibération du 27 juin 2022, le conseil municipal a donné mandat au maire des Sables d'Olonne pour, notamment, défendre la commune dans les actions intentées contre elle. Ainsi, le moyen tiré de l'irrecevabilité des mémoires en défense de la commune des Sables d'Olonne doit être écarté. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 3. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 17 juillet 2020, le maire des Sables d'Olonne a donné délégation à M. A B, adjoint délégué à l'urbanisme, à l'effet de signer notamment les arrêtés en matière d'autorisations du droit du sol. Cet arrêté de délégation a été régulièrement transmis en préfecture et publié. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'incompétence de M. B, signataire de l'arrêté contesté, doit être écarté comme manquant en fait. 
 4. Aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune. ". Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comprend un plan permettant, compte tenu du caractère lisible et clair du nom des voies situées à proximité du projet, de connaître la situation de celui-ci à l'intérieur de la commune. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance du a) de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 5. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, le projet architectural du dossier de demande de permis de construire comporte une notice précisant, notamment " e) le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer. ". Il ressort des pièces du dossier que la notice du projet architectural précise que les plantations présentes sur le terrain d'assiette en son état initial seront supprimées et comporte un développement sur les espaces libres du projet, duquel il ressort que ces espaces seront plantés d'arbres de haute tige et de haies et seront aménagés en un " parc " et en un " patio ". La circonstance que cette notice ne précise pas comment l'objectif de 28% de surface d'espaces libres, qui est posé à l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, est sans incidence sur la légalité des arrêtés de permis de construire attaqués dès lors que cette précision n'est pas prévue par les dispositions du code de l'urbanisme, et notamment celles de l'article R. 431-8, lesquelles énumèrent limitativement les pièces exigibles à l'appui d'une demande de permis de construire et dès lors qu'en tout état de cause, le plan de repérage des accès et espaces libres figure les 1 306m², soit 31,80% de la surface du terrain d'assiette, d'espaces libres du projet, comprenant pour partie des espaces verts, d'autres espaces verts étant d'ailleurs projetés mais non comptabilisés. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance du e) de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 6. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 7. Si le plan de masse du projet architectural ne fait pas apparaître les plantations existantes, dont la notice précise qu'elles seront supprimées, le reportage photographique comprend des photographies représentant ces plantations, ainsi qu'un plan, qui les figure. Le plan des démolitions figure également les plantations supprimées. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 8. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / () / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, les points et angles des prises de vue sont reportés sur le plan de masse. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 9. Aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. ". Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté de permis de construire du 25 juin 2021 arrête en son article 2 que " le présent permis de construire vaut () autorisation de saillie sur le domaine public ", la demande d'une telle autorisation, portant sur la présence d'un balcon en saillie sur le domaine public communal, ayant été produite à l'appui de la demande de permis de construire. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme doit être écarté.  
 10. Aux termes de l'article Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Château d'Olonne, commune déléguée de la commune nouvelle des Sables d'Olonne : " L'emprise au sol maximale est fixée à 60% de la surface du terrain sauf pour les commerces, services et restaurants en rez-de-chaussée qui pourront occuper la totalité du terrain. ". Il ressort des pièces du dossier que l'emprise au sol du projet est de 2 187m², soit 53,08 % de la surface du terrain d'assiette de 4 120m². Si les requérantes relèvent que la superficie des accès et espaces communs est de seulement 1 306m², de sorte que le calcul de 2 187m² d'emprise au sol ne serait pas cohérent, ces " accès et espaces communs " qui sont représentés au moyen d'un quadrillage gris sur un plan de repérage, ne représentent qu'une partie des surfaces qui ne génèrent pas d'emprise au sol, des espaces verts supplémentaires, situés au sud du terrain, n'étant pas comptabilisés au titre de ces " accès et espaces communs " mais constituant des espaces ne générant pas d'emprise au sol, comme il ressort du plan de repérage des accès et espaces communs. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme doit ainsi être écarté.  
 11. Aux termes de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme : " Au-dessus des hauteurs maximales autorisées ne peuvent être construits que des toitures, des souches de cheminées et des équipements techniques. L'aménagement des combles est autorisé sous réserve du respect des hauteurs définies ci-après. / 10.1 - Règle. En secteur Ub : La hauteur maximale des constructions, mesurée du niveau du sol naturel à l'égout des toitures ou à l'acrotère des toitures terrasses, n'excèdera pas 10 mètres et sera limitée à rez-de-chaussée plus deux étages plus combles. ". Il résulte de ces dispositions que la limitation de la hauteur maximale d'une construction ne fait pas obstacle à ce que des combles soient aménagés au sein de cette construction, sous réserve du respect de la hauteur maximale. Il ressort des pièces du dossier que la construction atteint une hauteur de 8,88 m à l'égout du toit, de sorte que la présence de combles au-dessus de cette hauteur de 8,88 m et, partant, de la hauteur maximale de 10 mètres, ne caractérise pas une méconnaissance de ces dispositions. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.  
 12. Aux termes de l'article Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme : " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords : / 11.1 - Expression architecturale : / Les constructions peuvent être d'expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume et une unité d'aspect. / () 11.2.1 - Architecture contemporaine : / L'architecture proposée devra parfaitement s'insérer dans le milieu bâti ou naturel existant. Des matériaux modernes pourront être utilisés si le projet de construction les justifie ; ils ne seront pas employés en imitation de matériaux traditionnels, leur matière et leur couleur devront permettre une parfaite intégration de la construction. Les matériaux brillants ou de couleur vive sur de grandes surfaces sont interdits. ". La seule circonstance que le toit de la construction projetée soit en bac acier de couleur " quartz " alors que les toitures environnantes sont majoritairement recouvertes de tuiles n'est pas à elle seule de nature à caractériser une méconnaissance des dispositions précitées, la toiture étant au surplus, compte tenu de sa faible pente et de la hauteur du projet, peu visible. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'article Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.  
 13. Aux termes de l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme : " Pour les lotissements soumis à permis d'aménager, groupes d'habitations ou immeubles collectifs de plus de 10 logements, une surface d'espaces communs (voirie, parking, espaces verts) d'au moins 28 % devra être réalisée. ". Il ressort des pièces du dossier que le plan de repérage des " accès et espaces communs " figure 1 306 m² d'espaces communs, soit 31,80 % de la surface du terrain d'assiette, auxquels doivent être en outre être ajoutés des espaces verts, situés au sud du terrain, qui n'ont pas été repris dans ce plan au titre des " accès et espaces communs ". Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.  
 14. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, les requérantes ne sont pas fondées à demander l'annulation des décisions attaquées. 
 Sur les frais liés au litige :  
 15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge la commune des Sables d'Olonne, qui n'est pas la partie perdante, au titre des frais liés au litige. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérantes les sommes que la commune des Sables d'Olonne et la société La Croix Blanche demandent au titre de ces mêmes dispositions. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Ginkgos Immo et de la société Villas Ginkgos - les Alisiers est rejetée.  
 Article 2 : Les conclusions de la commune des Sables d'Olonne et de la société La Croix Blanche présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.   
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Villas Ginkgos - les Alisiers, représentant unique des sociétés requérantes, à la commune des Sables d'Olonne, à la société CCY Investissements et à la société civile de construction-vente La Croix Blanche.  
 Délibéré après l'audience du 27 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Iselin, président, 
 Mme Thomas, première conseillère,  
 Mme Milin, première conseillère,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2023. 
 La rapporteure, 
 C. MILIN 
 Le président, 
 B. ISELINLa greffière, 
 L. LÉCUYER 
 La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,