TA75 · 4e Section - 1re Chambre — 14 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2022, la société foncière Madhia, représentée par Me Jorion, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 25 mai 2022 par laquelle la maire de Paris a décidé de préempter un bien situé 32, rue de Réaumur (75003), cadastré section AE numéro 12 ; 
 2°) d'enjoindre à la maire de Paris de proposer d'acquérir le bien préempté aux vendeurs puis à l'acquéreur évincé dans un délai d'un mois à compter de la notification du jugement, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la décision attaquée est entachée d'incompétence, il appartient à la Ville de Paris de prouver que la maire de Paris a été régulièrement autorisée à déléguer sa compétence en matière de préemption à Mme B, signataire de la décision attaquée ; 
 - elle est insuffisamment motivée s'agissant du programme et de la nature du projet poursuivi par la Ville de Paris ; 
 - elle est entachée d'un vice de procédure tiré de ce que l'avis du service des domaines n'a pas été recueilli ; 
 - elle est entachée d'une erreur de droit dès lors que la Ville de Paris ne justifie pas de la délibération instituant le droit de préemption urbain sur le bien en cause et des formalités de publicité obligatoires ; 
 - elle est entachée d'une erreur de droit tirée de ce qu'elle a été prise postérieurement à l'expiration du délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et la Ville de Paris ne justifie pas de la transmission de cette décision en préfecture ; 
 - elle ne correspond à aucun projet réel de la Ville de Paris, aucune action ou opération d'aménagement n'étant prévue. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 septembre 2023, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la société foncière Madhia ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes modifié ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M.  Blusseau, conseiller, 
 - les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Jorion, avocat de la société foncière Madhia. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Le 28 mars 2022, MM. de la Gorce, propriétaires d'un bien situé 32, rue de Réaumur (75003), cadastré section AE numéro 12, constitué de plusieurs bâtiments à usage d'habitation et d'un magasin, ont consenti une promesse de vente à la société foncière Madhia. Le 29 mars 2022, MM. de la Gorce ont adressé à la Ville de Paris une déclaration d'intention d'aliéner. Par une décision du 25 mai 2022, la maire de Paris a décidé de préempter ce bien. La société foncière Madhia demande au tribunal l'annulation de cette décision. 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " I. -Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été portés à la connaissance des intéressés dans les conditions prévues au présent article et, pour les actes mentionnés à l'article L. 2131-2, qu'il a été procédé à la transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement prévue par cet article. () ". Et aux termes des dispositions de l'article L. 2511-27 de ce code : " Le maire de la commune ou le maire de Paris peut donner sous sa surveillance et sa responsabilité, par arrêté, délégation de signature au directeur général des services de la mairie ou de la Ville de Paris et aux responsables de services communaux. () ". 
 3. Par une délibération du 3 juillet 2020, le Conseil de Paris a consenti à la maire de Paris, pendant la durée de son mandat, une délégation de compétence portant sur l'exercice du droit de préemption urbain. Cette délibération précise que la maire de Paris peut consentir des délégations de signature en cette matière aux responsables de service de la Ville de Paris dans les conditions fixées par l'article L. 2511-27 du code général des collectivités territoriales. Cette délibération a été publiée au Bulletin officiel municipal de la Ville de Paris du 10 juillet 2020 et le tampon du 3 juillet 2020 figurant sur la délibération atteste de la réception de cette délibération par les services de la préfecture à cette date. 
 4. En outre, par arrêté du 31 janvier 2022, régulièrement publié au Bulletin officiel municipal de la Ville de Paris du 4 février 2022 et transmis au représentant de l'Etat le 31 janvier 2022, la maire de Paris a délégué sa signature à Mme A B, signataire de la décision attaquée, responsable de service communal en sa qualité de secrétaire général de la Ville de Paris, pour signer les décisions de préemption. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision attaquée aurait été prise par une autorité incompétente doit être écarté. 
 5. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone. Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. " 
 6. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe. 
 7. Il ressort des termes mêmes de la décision attaquée qu'elle se réfère à la délibération du Conseil de Paris des 28 et 29 mars 2011 adoptant le programme local de l'habitat entre 2011 et 2016, modifié par délibération des 9 et 10 février 2015, qu'elle indique que, afin de mettre en œuvre cette politique, la préemption a pour objet de réaliser un programme comportant la création de neuf logement sociaux et elle fait état de ce que le bien en cause se situe dans le 3ème arrondissement de Paris, caractérisé par un taux de logement sociaux de 8,4% au 1er janvier 2021 alors que l'accroissement de la part de logement sociaux constitue un des objectifs de l'habitat dans cet arrondissement. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation doit être écarté. 
 8. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. () ". Et aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : " Les montants prévus au 2° de l'article L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales, au 2° du II de l'article 23 de la loi du 11 décembre 2001 susvisée, à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques et au 2° de l'article 5 du décret du 14 mars 1986 susvisé sont fixés à 180 000 euros. ". 
 9. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption doit avoir connaissance de l'avis du service des domaines, émis dans les conditions de délai précitées, avant d'exercer ce droit. 
 10. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner mentionne un prix de 450 000 euros, que le service des domaines a été consulté le 6 avril 2022 et qu'il a émis un avis le 15 avril suivant. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté. 
 11. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme : " Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan () ". Aux termes des dispositions de l'article R. 211-2 de ce code : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. " Et aux termes des dispositions de l'article R. 211-3 du même code : " Le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent adresse sans délai au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, à la chambre départementale des notaires, aux barreaux constitués près les tribunaux judiciaires dans le ressort desquels est institué le droit de préemption urbain et au greffe des mêmes tribunaux copie des actes ayant pour effet d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application. Cette copie est accompagnée, s'il y a lieu, d'un plan précisant le champ d'application du droit de préemption urbain ". 
 12. Les obligations d'affichage et de publication par voie de presse de la délibération instaurant le droit de préemption urbain prévues à l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme constituent des formalités nécessaires à l'entrée en vigueur d'une telle délibération.  En revanche, les formalités de transmission d'une copie de la délibération aux personnes mentionnées à l'article R. 211-3, qui ont pour seul objet d'informer ces personnes, sont sans incidence sur le caractère exécutoire de cette délibération. 
 13. Par délibération des 16 et 17 octobre 2006, le Conseil de Paris a institué, en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain sur les zones U du plan local d'urbanisme approuvé et sur les périmètres des plans de sauvegarde et de mise en valeur du Marais et du 7ème arrondissement. Cette délibération transmise au contrôle de légalité le 19 octobre 2006 a fait l'objet d'un affichage durant deux mois en mairie à compter du 19 octobre 2006, d'une publication au Bulletin municipal officiel de la Ville de Paris le 28 novembre 2006 et d'une insertion le 20 octobre 2006 dans les journaux " Le Parisien " et " Libération " qui, s'il est un journal national, n'en est pas moins largement diffusé à Paris. En outre, les formalités de transmission d'une copie de la délibération aux personnes mentionnées à l'article R. 211-3, qui ont pour seul objet d'informer ces personnes, sont sans incidence sur le caractère exécutoire de cette délibération. Il s'ensuit que la délibération des 16 et 17 octobre 2006 instituant le droit de préemption urbain a reçu la publicité requise par les dispositions de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme et est devenue exécutoire le 20 octobre 2006. Par suite, le moyen selon lequel la décision de préemption litigieuse serait dépourvue de base légale ne peut qu'être écarté. 
 14. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien.  () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () ". 
 15. Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. 
 16. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner a été reçue par la Ville de Paris le 30 mars 2022 et que la décision attaquée a été réceptionnée par le notaire des vendeurs le 27 mai 2022. Il ressort également des pièces du dossier que la décision attaquée a été transmise et reçue en préfecture le 25 mai 2022, soit le jour même de son adoption. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté. 
 17. En sixième et dernier lieu, aux termes du premier alinéa de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ". 
 18. Il résulte de ces dispositions, ainsi que de celles de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
 19. D'une part, il ressort des pièces du dossier qu'une étude de faisabilité du projet a été réalisée le 25 avril 2022. Cette étude présente l'état d'occupation du bien, constate la vétusté des appartements qui nécessitent la réalisation de travaux de réhabilitation lourds et évalue le coût total de la réhabilitation à plus d'un million d'euros. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la réalité du projet n'est pas établie. 
 20. D'autre part, le programme local de l'habitat adopté par délibération du Conseil de Paris des 28 et 29 mars 2011 et modifié par délibération du Conseil de Paris des 9 et 10 février 2015, vise à atteindre 25 % de logements sociaux en 2025 parmi les résidences principales à Paris et 30% en 2030, fixe au nombre de ses actions le développement du logement social en secteur diffus et identifie l'exercice du droit de préemption urbain comme l'un des outils au service de cette action. Il relève que " le 3ème arrondissement () reste largement déficitaire. () ". Il indique par ailleurs que " () L'objectif de production doit donc être poursuivi pour résorber le déficit en logement social de l'arrondissement (). Compte tenu des faibles ressources foncières encore mobilisables dans l'arrondissement, toutes les voies permettant de créer des logements sociaux seront exploitées et notamment l'usage du droit de préemption urbain () ". Si la société requérante fait valoir que les logements sont actuellement occupés, une telle circonstance n'est pas de nature à faire obstacle à la qualification d'action ou d'opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme alors que cette mesure aura pour effet d'affecter de manière pérenne le bien immobilier concerné à l'hébergement locatif social afin d'augmenter le parc locatif social dans le 3ème arrondissement, conformément aux objectifs fixés au programme local de l'habitat. Dans ces conditions, l'opération projetée, qui participe à la politique locale de l'habitat dans un secteur de déficit de logements sociaux, constitue une opération d'aménagement répondant à un objet mentionné à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et susceptible de justifier l'exercice du droit de préemption. Par suite, le moyen soulevé doit être écarté. 
 21. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la société foncière Madhia doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence ses conclusions à fin d'injonction sous astreinte et celles tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société foncière Madhia est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société foncière Madhia et à la Ville de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 30 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Anne Seulin, présidente, 
 M. Gaël Raimbault, premier conseiller, 
 M. Arnaud Blusseau, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 A. Blusseau 
 La présidente, 
 A. Seulin 
 La greffière, 
 L. Thomas 
 La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.