TA75 · 2e Section - 1re Chambre — 31 mars 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 août 2022, le 18 janvier 2024, le 31 janvier et le 4 mars 2025, la SCI Marguerite Mesnard Indivision A, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - s'agissant des locaux de bureau de l'immeuble situé au 28 rue de Sentier (75002), le local type n°110 du procès-verbal de Paris deuxième quartier Vivienne situé au 1, rue de Chabanais constitue un terme de comparaison approprié ou, à titre subsidiaire, le local type n° 95 du procès-verbal du 4e arrondissement de Paris ; 
 - le local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement n'est pas un terme de comparaison approprié, et à supposer que cela soit le cas, un coefficient à la baisse de 50 % doit être retenu ; 
 - le local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement n'est pas un terme de comparaison approprié. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 avril 2023, le 10 janvier  et le 24 février 2025, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que : 
 - le local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du quartier 8e Champs-Elysées est proposé en substitution au local-type initialement envisagé par le service, soit le local-type n° 98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement ;  
 - les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.   
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Lahary,  
 - et les conclusions de Mme Laforêt, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Marguerite Mesnard Indivision A a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe spéciale d'équipement, la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à raison d'un ensemble immobilier à usage de commerce situé au 28 rue du Sentier à Paris (75002), au titre des années 2020 et 2021. Par la présente requête, la requérante demande au tribunal la réduction des impositions ainsi mises à sa charge. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. "  
 3. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10% de la surface de ces locaux ". L'article 1518 E du même code dispose que : " " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010- 1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () " 
 4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970.  
 5. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. ". En vertu des dispositions de l'article 324 AA de la même annexe, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. "  
 6. Il résulte des dispositions précitées que la valeur locative servant, à compter du 1er  janvier 2017, de référence pour l'application du dispositif de " planchonnement " et du " lissage " résultant des dispositions précitées du III de l'article 1518 A quinquies et de l'article 1518 E du code général des impôts, est évaluée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été légalement fixée, en application de l'ensemble des dispositions législatives du même code, au 1er janvier 1970 par l'article 324 AK de l'annexe III à ce code. La valeur locative des immeubles faisant l'objet d'une location consentie à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970 doit être fixée d'après le bail, tandis que, pour les immeubles existant à cette date et non donnés à bail à des conditions de prix normales, de même que pour les constructions nouvelles ou les biens ayant fait l'objet, depuis cette date, d'un changement de consistance ou d'affectation, la valeur locative est fixée par voie de comparaison ou, à défaut, par voie d'appréciation directe. En outre, cette évaluation doit être effectuée par fraction de propriété bâtie relevant d'une même catégorie de locaux. 
 7. Pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. Un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition. 
 8. Par ailleurs, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 9. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de ce local, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu le local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement, avant de proposer, en défense, de lui substituer le local-type, plus approprié selon le service, n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement, dans le quartier Champs-Elysées.  
 10. D'une part, la société requérante soutient, s'agissant du local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement, que sa localisation est nettement plus favorable, qu'il est situé dans un immeuble plus moderne et approprié à l'activité de bureau et qu'à le supposer adapté, un coefficient à la baisse de 50 % doit être appliqué. S'agissant du local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement, la requérante soutient que la déclaration modèle C relative à ce local ne mentionne pas la date d'entrée du locataire de sorte qu'il n'est pas possible de savoir si le tarif ce local résulte d'un bail en cours au 1er janvier 1970, que la localisation de ce local-type est bien plus prestigieuse que celle du local litigieux, et que cette différence de situation géographique ne saurait être compensée par un abattement. D'autre part, la requérante propose à titre principal de retenir le local type n°110 du procès-verbal de Paris deuxième quartier Vivienne ou, à titre subsidiaire, le local type n° 95 du procès-verbal du 4e arrondissement de Paris. 
 11. Il résulte de l'instruction que le local à usage de bureau taxé est d'une surface pondérée totale de 2 308 mètres carrés, situé au sein d'un immeuble localisé au 28 rue du Sentier à Paris (2ème arrondissement) de type ancien, construit avant le début du XXe siècle.  
 12. Il résulte de l'instruction que le local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement de Paris est situé dans un immeuble localisé au 25 rue du Renard dans le 4e arrondissement de Paris, construit en 1926, d'une surface pondérée de 294 mètres carrés. Le local type n° 95 du procès-verbal du 4e arrondissement de Paris, d'une surface de 983 mètres carrés, est situé dans un immeuble construit en 1932 localisé au 6 rue Beaubourg dans le 4e arrondissement de Paris. Le local type n°110 du procès-verbal du 2e arrondissement de Paris, d'une surface réelle de 108 mètres carrés, est situé dans un immeuble construit en 1760 localisé au 1, rue Chabanais, dans le 2e arrondissement de Paris. Enfin, le local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement de Paris, d'une surface pondérée de 964 mètres carrés, est situé dans un immeuble localisé au 32 rue François 1er à Paris, dans le 8e arrondissement, construit en 1900, auquel le service propose d'appliquer un coefficient à la baisse de 30 %.  
 13. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement de Paris constitue un terme de comparaison approprié dès lors qu'il est situé dans un immeuble de type ancien, présente une superficie de 964 mètres carrés et que sa localisation effectivement prestigieuse est compensée par un coefficient à la baisse de 30 %, aboutissant à une valeur locative de 24, 12 euros au mètre carré. Si la déclaration dite " modèle C " ne précise pas la date d'entrée dans les lieux du locataire, elle est destinée à renseigner le loyer annuel au 1er janvier 1970 et il n'y a, dès lors, pas de raison de douter que le loyer renseigné ait bien été celui appliqué au 1er janvier 1970. Eu égard à sa surface pondérée très inférieure à celle du local litigieux et à son année de construction, 1926, éloignée de celle du local litigieux situé dans un immeuble de type ancien, le local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement de Paris ne saurait être retenu comme terme de comparaison approprié. De même, eu égard à son année de construction éloignée, 1932, le local type n° 95 du procès-verbal du 4e arrondissement de Paris n'est pas davantage un terme de comparaison approprié. Enfin, le local type n°110 du procès-verbal du 2e arrondissement de Paris présente une superficie de 108 mètres carrés trop éloignée de celle du local litigieux pour être regardé comme un terme de comparaison approprié.  
 14. Les impositions litigieuses ont été établies sur la base d'une valeur locative de 23,32 euros au mètre carré, en retenant comme terme de comparaison local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement. Dès lors que la valeur locative, à laquelle est appliquée un coefficient à la baisse de 30 %, du local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement de Paris, est de 24,12 euros au mètre carré, la substitution du local-type n°98 du procès-verbal commercial n° 13 du 4e arrondissement au profit du local-type n° 343 du procès-verbal n° 29 du 8e arrondissement n'implique aucune réduction des impositions contestées.  
 15. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Marguerite Mesnard Indivision A doit être rejetée en toutes ses conclusions. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Marguerite Mesnard Indivision A est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Marguerite Mesnard Indivision A et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.  
 Délibéré après l'audience du 11 mars 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Simonnot, président, 
 Mme Calladine, première conseillère, 
 M. Lahary, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2025. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 T. LAHARY 
 Le président, 
 signé 
 J.-F. SIMONNOTLa greffière, 
 signé 
 M.-C. POCHOT 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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