TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 10 février 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 19 septembre 2022 et le 12 septembre 2023, la société Amundi Immobilier et les sociétés Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4, représentées par Me Modave, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris en date du 8 juillet 2022 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elles soutiennent que : 
 - c'est à tort que le service s'est opposé, sur le fondement des dispositions du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) soit inclus dans le prix d'acquisition, au motif que ces dépenses avaient déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu ; 
 - dans le cadre d'une acquisition effectuée dans le cadre du régime de vente d'immeuble à rénover, le prix payé par l'acquéreur comporte une composante portant sur l'existant, et une autre composante concernant les travaux de restauration devant être réalisés par le vendeur ; 
 - ces dépenses de travaux n'ont pas vocation à être prises en compte pour la détermination des revenus fonciers imposables ; 
 - lorsque les dépenses ouvrant droit à une réduction d'impôt dans le cadre du régime " Malraux " sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à cette réduction d'impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur, selon l'échéancier prévu par le contrat ; 
 - l'exclusion prévue par le 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts ne s'applique pas dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, dès lors que dans ce cadre, le prix d'acquisition s'entend de l'agrégation du prix de l'existant et du montant des travaux ; dans ce cadre, les dépenses de travaux ne sont pas regardées comme une dépense effectuée après l'acquisition ; 
 - l'amendement n° I-209 adopté dans le cadre de l'élaboration de la loi de finances pour 2012 apporte une confirmation explicite de la prise en compte des travaux dans le prix de revient des immeubles acquis dans le cadre d'une VIR, y compris pour les acquisitions ouvrant droit à la réduction d'impôt " Malraux ". 
 Par un mémoire en défense enregistré le 29 mars 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par les sociétés requérantes ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Errera, 
 - et les conclusions de M. Coz, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société Amundi Immobilier assure la gestion des SCPI Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4, relevant du régime fiscal des sociétés de personnes et qui ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif relevant du dispositif " Malraux ". Ces sociétés ont acquis des immeubles dans le cadre de contrats de vente d'immeuble à rénover (VIR) prévus par les dispositions de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans la perspective de la revente de ces immeubles, les sociétés Reximmo et la société Amundi Immobilier ont demandé au service, par un courrier du 29 septembre 2021, de prendre formellement position sur l'appréciation de leur situation de fait au regard des dispositions du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts. Par une décision en date du 20 avril 2022, confirmée par une décision du collège territorial de second examen en date du 8 juillet 2022, le service a indiqué que les dispositions du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts faisaient obstacle à ce que, pour le calcul de la plus-value de cession, les dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu soient à nouveau prises en compte. La société Amundi Immobilier et les sociétés Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4 demandent au tribunal d'annuler la décision du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris en date du 8 juillet 2022. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts : " I. Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover () II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : () 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives () ". 
 3. D'autre part, aux termes de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux ventes d'immeubles à rénover : " Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. / Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. / Les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction () ". Le contrat mentionné doit, conformément à l'article L. 262-4 du même code, préciser " le prix de l'immeuble ", entendu, selon l'article R. 262-9 de ce code, comme " le prix payé par l'acquéreur incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur ". 
 4. Enfin, aux termes de l'article 199 tervicies du code général des impôts : " I. - Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti () La réduction d'impôt s'applique aux dépenses effectuées pour des locaux d'habitation ou pour des locaux destinés après travaux à l'habitation ou pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers () II. Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover prévu à l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt, dans les conditions et limites prévues au présent article, est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat () IV bis. - 1. La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, au titre de la souscription par les contribuables de parts de sociétés civiles de placement immobilier régies par les articles L. 214-114 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en leur nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. / La réduction d'impôt () est subordonnée à la condition qu'au minimum 65 % du montant de la souscription servent exclusivement à financer des dépenses mentionnées au II et que 30 % au minimum servent exclusivement à financer l'acquisition d'immeubles mentionnés au I. Le produit de la souscription doit être intégralement affecté dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci () ". 
 5. Par un courrier en date du 29 septembre 2021, la société Amundi Immobilier et les sociétés Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4 ont présenté au service une demande de rescrit tendant à avoir confirmation de ce que, pour l'application du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, le prix des travaux prévus dans un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) conclu par une société civile de placement immobilier (SCPI) doit être compris dans le prix de revient de l'immeuble, lorsque la souscription au capital de cette SCPI a ouvert droit à la réduction d'impôt prévue par les dispositions du II de l'article 199 tervicies du code général des impôts, également connue sous la dénomination de régime " Malraux ". Par une décision en date du 20 avril 2022, confirmée par une décision du collège territorial de second examen en date du 8 juillet 2022, le service a indiqué que les dispositions du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts faisaient obstacle à ce que, pour le calcul de la plus-value de cession, les dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, en l'espèce sous la forme d'une réduction d'impôt dans le cadre du régime " Malraux ", soient à nouveau prises en compte. Le service a en effet estimé que, dès lors que le montant des travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover ont ouvert droit à une réduction d'impôt dans le cadre du régime " Malraux ", sur le fondement des dispositions du II de l'article 199 tervicies du code général des impôts citées au point 4 ci-dessus, ces dépenses entrent, pour ce motif, dans le champ d'application du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, et doivent donc venir en majoration du prix d'acquisition. 
 6. Toutefois, il résulte des dispositions de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation, citées au point 3, que, dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover régi par les articles L. 262-1 à L. 262-11 de ce code, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d'acquisition de l'immeuble supporté par l'acquéreur. Dès lors que le montant correspondant au prix des travaux est ainsi partie intégrante du prix d'acquisition de l'immeuble, il n'entre pas dans le champ d'application du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts, qui ne concerne que les dépenses de travaux, distinctes, qui ont été effectuées depuis l'achèvement de l'immeuble, ou son acquisition si elle est postérieure, et qui n'ont pas été prises en compte dans la détermination du prix d'acquisition. 
 7. Si le service soutient, dans ses écritures en défense, que les dispositions citées aux points 2 à 4 ne permettent pas le cumul de la réduction d'impôt prévue au II de l'article 199 tervicies du code général des impôts avec la prise en compte des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à rénover dans le prix de revient de l'immeuble, cette analyse est expressément contredite au regard de l'intention du législateur, telle qu'elle ressort de l'exposé sommaire des motifs de l'amendement n° 1 - 209 adopté dans le cadre de l'élaboration de la loi de finances pour 2012, et qui fait clairement apparaître que la prise en compte des travaux dans le prix de revient des immeubles acquis dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover s'applique également pour les acquisitions ouvrant droit à la réduction d'impôt " Malraux ". Ainsi, contrairement à ce que soutient le service, aucune disposition ne fait obstacle à ce que les contribuables bénéficiant de la réduction d'impôt " Malraux " puissent bénéficier de la prise en compte, dans le prix de revient de l'immeuble, des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d'immeuble à rénover. 
 8. Il résulte de ce qui précède que les requérantes sont fondées à demander l'annulation de la décision attaquée. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 9. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par les sociétés requérantes et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La décision du directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris en date du 8 juillet 2022 est annulée. 
 Article 2 : L'État versera à la société Amundi Immobilier et aux sociétés Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4, prises ensemble, une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Amundi Immobilier, aux sociétés Reximmo Patrimoine, Reximmo Patrimoine 2, Reximmo Patrimoine 3 et Reximmo Patrimoine 4, et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 27 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 M. Errera, premier conseiller, 
 Mme Benhamou, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2025. 
 Le rapporteur, 
 A. ERRERA  Le président, 
   
   
   
   
  J. SORINLa greffière, 
 C. EL HOUSSINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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