TA75 · 1re Section - 2e Chambre - R.222-13 — 18 mars 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 2 janvier 2023 et 8 novembre 2024, la SAS Bys, représentée par Me Zapf, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement, de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et de taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2022, à raison d'un immeuble dont elle est propriétaire au 9, avenue Gustave Doré à Paris (17ème arrondissement) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :  
 - elle ne conteste plus l'évaluation de ses surfaces pondérées par l'administration ; 
 - le local-type le plus adapté pour l'évaluation de l'immeuble litigieux est le  
 local-type n° 16 du PV-ME Paris du quartier Amérique combat, situé au 17, rue de Milan dans le 9ème arrondissement de Paris. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile de France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SAS Bys ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 9 octobre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 14 novembre 2024 à 12 heures.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Alidière en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Alidière,   
 - et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Bys est propriétaire d'un immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à Paris  
 (17ème arrondissement).  Elle a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement, à la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2022. Par la présente requête, elle demande la réduction de ces impositions.  
 Sur les conclusions aux fins de décharge : 
 En ce qui concerne la taxe foncière sur les propriétés bâties :  
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ". 
 3. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts applicable au litige : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". L'article 1518 E du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : () / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. / () ".  
 4. Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". 
 5. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 6. Enfin, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version antérieure au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. ". 
 7. En l'espèce, il résulte de l'instruction que le local taxé est un immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à Paris (17ème arrondissement) d'usage professionnel de clinique, d'une surface de 1 757 mètres carrés et d'une surface pondérée de 972 mètres carrés, de 1961 et en bon état d'entretien. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu, pour l'année 2022, le local-type n° 276 du procès-verbal des locaux commerciaux de Paris 10ème, quartier Saint-Vincent de Paul, correspondant à une maison de santé située au  
 8, rue Saint Quentin, d'une surface réelle de 232 mètres carrés et d'une surface pondérée de 184 mètres carrés. La SAS Bys soutient, quant à elle, qu'il serait plus pertinent de retenir comme terme de référence, pour la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, l'immeuble situé 17, rue de Milan à Paris (9ème), local-type n° 16 du procès-verbal " Maisons exceptionnelles " du quartier Amérique-Combat au tarif unitaire de 9,60 euros le mètre carré. Ce local-type correspond à l'ancienne " Clinique Milan ", établissement de soins dont la superficie pondérée est de  
 1 492 mètres carrés. L'administration fiscale conteste le choix de ce local-type au motif qu'au  
 1er janvier 2016, ce local était vacant et des travaux y débutaient pour en transformer la destination en hôtel de tourisme à la suite de son rachat par un nouveau propriétaire et de l'obtention d'un permis de construire le 15 décembre 2015. De plus, les travaux, commencés en janvier 2016, étaient, selon l'administration, très avancés au 1er janvier 2017, date à laquelle l'immeuble avait changé d'affectation. Toutefois la seule circonstance qu'un local-type soit vacant au 1er janvier de l'année d'imposition ne justifie pas son retrait de la liste des locaux-types et n'implique pas obligatoirement le choix d'un nouveau local de référence, dans la mesure où la comparaison du local en litige avec ce local-type devenu vacant, dont la valeur locative unitaire et la superficie pondérée sont connues, demeure possible. En outre, à supposer même que les travaux aux fins de transformation des locaux auraient été très avancés au 1er janvier 2017, ce qui ne résulte pas de l'instruction et n'est pas établi par le service évaluateur, ce local-type est présumé conserver son ancienne affectation à cette date dans la mesure où il n'a pas été rendu disponible pour une autre activité. Dès lors, la circonstance tirée ce que le local-type préconisé par la société requérante ne pourrait constituer un terme de comparaison pertinent en raison de sa vacance doit être écarté.  
 8. Dans ces conditions, eu égard aux caractéristiques, non contestées par l'administration, de l'immeuble dont il s'agit, à une distance géographiquement plus proche du bien à évaluer, dont l'affectation est identique et la surface pondérée comparable, il y a lieu de regarder le  
 local-type n° 16 comme approprié pour la détermination de la valeur locative du bien en litige. La valeur locative servant de base aux impositions contestées doit, dès lors, être fixée à 9,60 euros le mètre carré.  
 En ce qui concerne les taxes annexes : 
 9. Aux termes de l'article 1607 bis du code général des impôts alors en vigueur : " Il est institué, au profit des établissements publics fonciers mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme ou de l'office foncier de Corse, établissement public de la collectivité de Corse créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, une taxe spéciale d'équipement destinée à permettre à ces établissements de financer les acquisitions foncières et immobilières correspondant à leur vocation. () La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe additionnelle s'ajoute. () ". Aux termes de l'article 1520 du même code : " I. - Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l'article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi qu'aux dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés mentionné à l'article L. 541-15-1 du code de l'environnement, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n'ayant pas le caractère fiscal. () ". L'article 1522 de ce code dispose : " I. - La taxe est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière, défini par l'article 1388. () ". Enfin, l'article 1530 bis de ce code : " I. - Les communes qui exercent, en application du I bis de l'article L. 211-7 du code de l'environnement, la compétence de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues au I de l'article 1639 A bis du présent code, instituer et percevoir une taxe en vue de financer la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, y compris lorsqu'elles ont transféré tout ou partie de cette compétence à un ou plusieurs syndicats mixtes dans les conditions prévues aux articles L. 5711-1 à L. 5721-9 du code général des collectivités territoriales. () IV. - La base de la taxe est déterminée dans les mêmes conditions que pour la part communale ou, à défaut de part communale, dans les mêmes conditions que pour la part intercommunale de la taxe principale à laquelle la taxe s'ajoute. () ".  
 10. Pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 7 et 8 du présent jugement, la société requérante est fondée à demander la réduction de l'assiette de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations.  
 11. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de fixer, par comparaison avec le  
 local-type n° 16 du procès-verbal " Maisons exceptionnelles " du quartier Amérique-Combat, la valeur locative de l'immeuble en litige à 9,60 euros le mètre carré et de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations acquittées par la SAS Bys au titre de l'année 2022 à concurrence de la différence résultant de l'écart entre le tarif appliqué par l'administration fiscale et celui de  
 9,60 euros par mètre carré.  
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 12. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat, partie perdante, la somme de 1 500 euros à verser à la SAS Bys au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E: 
 Article 1er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations assignées à la SAS Bys au titre de l'année 2022, la valeur locative de l'immeuble situé au 19, rue Gustave Doré à Paris est fixée à 9,60 euros par mètre carré. 
 Article 2 : La SAS Bys est déchargée de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement, de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2022 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées à l'article premier. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SAS Bys, une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Bys et au directeur régional des finances publiques d'Ile de France et de Paris. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025. 
 La magistrate désignée, 
 Signé 
 A. ALIDIERE            La greffière, 
 Signé 
 V. FLUET 
 La République mande et ordonne à la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
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