TA13 · 2ème Chambre — 4 août 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement avant-dire droit n° 2300060 du 13 janvier 2025, le tribunal administratif de Marseille, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " L'Origami ", tendant à l'annulation de l'arrêté du 19 août 2022 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à l'association l'Entraide13 un permis de construire portant sur la réalisation d'une résidence autonomie de 75 logements. Il a ainsi accordé à la pétitionnaire et à l'autorité administrative un délai de quatre mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mars 2025, l'association l'Entraide13, représentée par Me Bensa, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 Vu : 
 - le jugement avant-dire droit n° 2300060 du 13 janvier 2025,  
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Ridings, rapporteure, 
 - les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public, 
 - les observations de Me Dupont, représentant le requérant, et celles de Mme A, représentant la commune de Marseille. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un arrêté du 19 août 2022, le maire de la commune de Marseille a délivré à l'association l'Entraide13 un permis de construire portant sur la réalisation d'une résidence autonomie de 75 logements. 
 2. Par le jugement avant-dire droit n° 2300060 du 13 janvier 2025, le tribunal administratif de Marseille a jugé que les moyens tirés de la méconnaissance de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, en ce que le permis ne fait pas mention expresse de l'obligation du pétitionnaire de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public, de l'article UC13 l) du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), en ce que le permis n'a pas été assorti de prescriptions permettant de s'assurer que le projet sera desservi par des équipements conformes aux exigences fixées par le règlement départemental de défense extérieure contre l'incendie des Bouches-du-Rhône (RDDECI 13) et de l'article 5.2 des dispositions générales du règlement du PLUi et en ce que le seuil de 80 % de surface de pleine terre n'a pas été calculé au regard du seul terrain grevé par l'espace vert protégé mais de l'ensemble du terrain d'assiette étaient fondés. Le tribunal a décidé, après avoir écarté les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté attaqué et imparti à la pétitionnaire et à la commune un délai de quatre mois à compter de la notification du jugement pour justifier avoir procédé à la régularisation du permis de construire. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 3. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations ". 
 4. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. 
 5. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation. 
 6. Il ressort des pièces du dossier que l'association l'Entraide13 ne justifie pas avoir procédé à la régularisation du permis de construire initial du 19 août 2022, faute pour elle d'avoir déposé un permis de régularisation, de sorte que les vices retenus par le jugement avant-dire droit n° 2300060 du 13 janvier 2025, cités au point 2, n'ont pas été régularisés. En outre, si dans son mémoire en défense du 28 mars 2025, elle apporte des observations aux illégalités retenues par le jugement avant dire-droit précité, ces seules allégations ne lui permettent pas de régulariser le permis initial dès lors que l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, cité au point 3, précise que l'illégalité peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif.  
 7. Il résulte de ce qui précède que le permis de construire initial du 19 août 2022 délivré par le maire de la commune de Marseille à l'association l'Entraide13 est annulé.  
 Sur les frais liés au litige :  
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " L'Origami " qui n'est pas la partie perdante à la présente instance, la somme que l'association l'Entraide13 demande sur ce fondement. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la pétitionnaire une somme de 1 500 euros à verser syndicat des copropriétaires de l'immeuble " L'Origami ".  
 D É C I D E : 
 Article 1er : Le permis de construire du 19 août 2022 délivré par le maire de la commune de Marseille à l'association l'Entraide13 est annulé.  
 Article 2 : L'association l'Entraide13 versera au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " L'Origami " une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " L'Origami ", à l'association l'Entraide13 et à la commune de Marseille.  
 Délibéré après l'audience du 1er juillet 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hogedez, présidente, 
 Mme Arniaud, première conseillère, 
 Mme Ridings, conseillère, 
 Assistées de M. Brémond, greffier.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 août 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 M. Ridings 
 La présidente, 
 signé 
 I. Hogedez 
 Le greffier, 
 signé 
 A. Brémond 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme,  
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier.