TA14 · 2ème chambre JU — 3 décembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête enregistrée le 16 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) Mary, représentée par la SELARL Cap Juris, demande au tribunal :  
 
1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2020 et 2021 ;   
 
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 
Elle soutient que l’immeuble, vétuste, à raison duquel elle a été assujettie aux cotisations de taxe foncière en litige ne peut être loué dans des conditions normales dès lors qu’il est situé en zone Seveso en raison de sa proximité avec le dépôt pétrolier de Mondeville, ce qui implique des limitations aux travaux pouvant être effectués dans l’immeuble et des restrictions de destination à sa location ; le tarif applicable pour déterminer sa valeur locative doit dès lors être fixé par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres locaux du même type de la zone classée en zone Seveso, dans le département ou hors département, à défaut, par application de la méthode d’évaluation directe.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 juin 2023, le directeur des finances publiques du Calvados conclut au rejet de la requête.  
 
Il fait valoir que les moyens ne sont pas fondés.  
 
   
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
-   le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
-    le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
   
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme B...,  
- et les conclusions de M. Martinez, rapporteur public. 
 
  
Considérant ce qui suit : 
 
La société civile immobilière (SCI) Mary, est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 48 rue Gaston Lamy à Mondeville, abritant principalement des ateliers de fabrication artisanale, à raison duquel elle a été assujettie à des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties au titre des années 2020 et 2021. Sa réclamation contre ces impositions du 25 août 2022 a donné lieu à une décision d’admission partielle, notifiée à la société le 16 novembre 2022. Par la présente requête, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction des impositions restant à sa charge à l’issue de cette décision du 16 novembre 2022.   
 
Sur les conclusions à fin de décharge des impositions :  
 
Aux termes de l’article 1467 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. (…) ». En vertu des dispositions de l’article 1494 du code général des impôts, la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508 du même code. 
 
Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre des années 2019 et 2020 : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. (…) / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. (…) / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / A défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. / Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d'un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation. / (…) / III. – A. – La valeur locative des propriétés ou des fractions de propriété qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au B du présent III. (…)  ». Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : « Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe IV : ateliers et autres locaux assimilables :  magasins et lieux de vente : / Catégorie 1 : ateliers artisanaux. (…) / Sous-groupe X : Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : / Catégorie 1 : locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire ». 
 
D’une part, il résulte de ces dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts que, pour établir les valeurs locatives dans un département, est calculé pour chaque catégorie de locaux professionnels de chaque secteur d’évaluation du département considéré le loyer moyen constaté à partir des déclarations portant sur les locaux donnés en location collectées par l’administration. Les tarifs par mètre carré sont ensuite déterminés sur la base de ces loyers moyens constatés. Lorsque l’application de cette méthode est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers pour établir un loyer moyen constaté significatif, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux de la catégorie, les tarifs peuvent être déterminés en faisant application de la méthode subsidiaire prévue au deuxième alinéa du B du II de l’article, par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. Si l’application de cette première méthode subsidiaire est rendue impossible du fait d’un nombre trop faible de loyers au sein du même sous-groupe, ou en raison, notamment, d’erreurs déclaratives ou d’éléments spécifiques tenant aux conditions de location de certains locaux des catégories de ce sous-groupe, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires, dans le département ou dans un autre département. 
 
D’autre part, en prévoyant que la valeur locative tient compte des caractéristiques physiques et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée, le législateur, qui a entendu que les autorités administratives compétentes prennent notamment en considération, pour procéder à l’évaluation des propriétés selon les principes rappelés ci-dessus, leur état d’entretien et les équipements dont elles bénéficient, sans faire de la date de construction d’un bâtiment un critère autonome de détermination de sa valeur locative, indépendamment de sa nature, sa destination, son utilisation, ses caractéristiques physiques, sa situation et sa consistance, a fondé son appréciation sur des critères objectifs et rationnels en fonction des buts poursuivis. Les décisions relatives à la délimitation des secteurs d’évaluation, aux tarifs par mètre carré par catégorie de propriétés et à la définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation, peuvent faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. En revanche ces décisions ne peuvent pas être contestées par voie d’exception d’illégalité 
 
Pour établir la valeur locative de l’ensemble immobilier exploité par la requérante, l’administration, qui a classé les locaux dans la catégorie 1 « ateliers artisanaux » du sous-groupe IV « ateliers et autres locaux artisanaux » (ATE 1), s’est fondée, en application des dispositions précitées du 1er alinéa du 2. du B. du II de l’article 1498 du code général des impôts, sur les loyers moyens constatés, pour la catégorie du bien à laquelle elle appartient, dans le secteur d’évaluation du département dont elle relève. Pour critiquer la méthode de détermination de la valeur locative appliquée par l’administration, la société requérante soutient que, compte tenu de la localisation du bien en zone classée Seveso, l’immeuble ne pouvait être comparé aux autres biens de même catégorie situés dans le même secteur d’évaluation, mais aurait dû être évalué par comparaison avec les tarifs fixés pour d’autres locaux du même type situés dans un secteur « Seveso » dans le département ou hors département, ou, à défaut, selon la méthode d’évaluation directe prévue au III de l’article 1498 du code général des impôts.  
 
Toutefois, alors que les méthodes subsidiaires de détermination du tarif applicable à l’évaluation de la valeur locative d’un bien immobilier font l’objet d’une description précise et sont limitativement énumérées, la société requérante, qui n’a pas contesté la délimitation du secteur d’évaluation dont elle relève, lequel comprend des biens situés dans et hors la zone « Seveso » de Mondeville, dont la détermination relève d’une législation distincte qui n’a aucune incidence sur la détermination des secteurs d’évaluation au sens de l’article 1498 du code général des impôts, et n’établit ni n’allègue que les loyers des biens de sa catégorie ou de son sous-groupe seraient en nombre trop faible pour établir un loyer moyen constaté significatif, ne conteste pas utilement la méthode de détermination de la valeur locative du bien qu’elle exploite retenue par l’administration.  
 
En outre, alors que la SCI Mary ne conteste pas le classement de l’immeuble dont elle est propriétaire en catégorie « ATE 1 », elle n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait dû recourir à la méthode d’évaluation directe prévue au III de l’article 1498 du code général des impôts, qui ne peut être appliquée qu’aux seuls établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles, et ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire, conformément aux dispositions précitées de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts. 
 
Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Mary ne peut qu’être rejetée, en toutes ses conclusions, ensemble celles tendant à l’application de l’article L.761-1 du code de justice administrative. 
  
 
D E C I D E : 
  
 
Article 1er : La requête de la SCI Mary est rejetée.  
  
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Mary et au directeur départemental des finances publiques du Calvados. 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025. 
 
 
      La présidente- rapporteure, 
                  Signé                                                                                QS 
        H. B...  
La greffière, 
     Signé 
D’OLIF  
 
 
 
 
La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
 
Pour expédition conforme, 
La greffière 
 
 
 
M. A...