TA13 · 2ème Chambre — 30 avril 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 10 janvier 2023, M. A B, représenté par  
 Me Dupont, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 25 juillet 2022 du maire de la commune de Marseille en tant qu'il a délivré un permis de construire à la SARL Imm'Extenso pour la démolition d'un entrepôt existant et la construction d'un immeuble de douze logements collectifs ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que :  
 - l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article L. 151-33 alinéa 2 du code de l'urbanisme ;  
 - il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 12 juillet 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à une annulation partielle. 
 Elle soutient que les moyens présentés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Par un courrier du 6 mars 2023, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et précisant la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2. 
 Par une ordonnance du 10 octobre 2024, la clôture immédiate de l'instruction a été prononcée, en application des articles R. 613-1 et R. 611-11-1 du code de justice administrative. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Coppin,  
 - les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public, 
 - les observations de Mme C, représentant la commune de Marseille. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Il ressort des pièces du dossier que, par un arrêté du 25 juillet 2022, le maire de la commune de Marseille a retiré le permis de construire accordé tacitement le 8 juin 2022 à la SARL Imm'Extenso et, dans le même temps, lui a délivré un permis de construire tendant à la démolition d'un entrepôt existant et à la construction d'un immeuble de douze logements collectifs, sur la parcelle cadastrée O n° 185 située 10, rue Théophile Boudier à Marseille. Par un courrier du 22 septembre 2022, reçu par la commune de Marseille le 23 septembre 2022,  
 M. B a présenté un recours gracieux contre cet arrêté. Par la présente requête, il doit être regardé comme demandant l'annulation de l'arrêté du 25 juillet 2022 en tant qu'il a délivré le permis de construire sollicité à la SARL Imm'Extenso. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. () " 
 3. Aux termes de l'article 11 de la zone UC du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal de la commune de Marseille, l'environnement immédiat est de " environ  
 500 mètres à pied ". Il ressort de la notice descriptive du projet que la forte déclivité du terrain ne permettant pas de satisfaire les besoins de stationnement sur le terrain, la société pétitionnaire a prévu d'acquérir 10 places de parking dans le bâtiment dénommé " Faubourg Mazargues " et  
 4 places de parking dans le bâtiment dénommé " Clos Bailly " situé sur l'impasse de la Cachotte à Marseille. Il n'est pas contesté que les places " Faubourg Mazargues " sont situées au  
 14 avenue de Lattre de Tassigny, soit à 584 mètres du projet et que les places " Clos Bailly " sont situées sur l'impasse de la Cachotte, soit à 500 mètres du projet. Dans ces conditions, et dans la mesure où le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Marseille indique que " l'environnement immédiat " se situe à " environ 500 mètres à pied " du projet, le maire de la commune de Marseille n'a pas méconnu les dispositions précitées de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme en acceptant que les places de stationnement soient situées aux lieux indiqués ci-dessus. 
 4. En second lieu, aux termes de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme : " Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme sur un autre terrain que le terrain d'assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre : / a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ; /b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis ". 
 5. Il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a produit deux contrats de réservation de places, l'un signé le 12 janvier 2022 avec la société Bouygues Immobilier dans l'ensemble immobilier situé " 14 avenue de Lattre de Tassigny - 13009 Marseille " et l'autre signé le 22 février 2022 avec la SCCV Marseille Cachotte dans un ensemble immobilier à construire dénommé " Clos Bailly Marseille 9ème ". Si ces documents précisent les types d'emplacements réservés, leur prix et prévoient même le versement d'un dépôt de garantie, ils ne sauraient, eu égard à leur caractère précaire qui ressort respectivement de leurs articles 7 et 20, et au surplus du caractère hypothétique des places de stationnement non encore réalisées à la date de la décision attaquée, être analysés comme constituant une promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition répondant aux exigences de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme. Le requérant est donc fondé à soutenir que le dossier de demande de permis de construire était incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme, le pétitionnaire ne remplissant pas ses obligations en matière de stationnement dans les conditions définies à l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme précité.  
 6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature à entraîner l'annulation de l'acte en litige. 
 Sur les conséquences de l'illégalité du permis de construire en litige : 
 7. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que le requérant est seulement fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 25 juillet 2022 en tant que le dossier de permis de construire est incomplet faute de comprendre les documents prévus au b) de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme. 
 9. Le vice relevé ci-dessus, tel qu'énoncé au point 5, concerne une partie identifiable du projet et est susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation sans que sa régularisation n'implique d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.  
 10. Il y a lieu de fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation à quatre mois. 
 Sur les frais liés au litige :  
 11. Aux termes de l'article L.761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ". 
 12. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application des dispositions précitées et de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 1 000 euros à verser à M. B au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 25 juillet 2022 du maire de la commune de Marseille est annulé en tant que le dossier de permis de construire est incomplet faute de comprendre les documents prévus au b) de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme.  
 Article 2 : Un délai de quatre mois est imparti à la SARL Imm'Extenso pour demander la régularisation de son permis de construire. 
 Article 3 : La commune de Marseille versera une somme de 1 000 euros à M. B en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la SARL Imm'Extenso et à la commune de Marseille. 
 Délibéré après l'audience du 1er avril 2025, à laquelle siégeaient : 
 Mme Hogedez, présidente, 
 Mme Coppin, première conseillère, 
 Mme Arniaud, première conseillère, 
 Assistées de M. Brémond, greffier.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025. 
 La rapporteure, 
 signé 
 C. Coppin 
 La présidente, 
 signé 
 I. Hogedez 
 Le greffier, 
 signé 
 A. Brémond 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Le greffier.