TA86 · Tribunal Administratif de Poitiers — 28 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire enregistrés les 3 et 21 février 2023, M. C B, représenté par Me Pitti-Ferrandi, demande au juge des référés : 
 1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'exécution de l'arrêté du 27 septembre 2021 par lequel le maire de Châtelaillon-Plage a accordé un permis à M. D A pour la démolition de bâtiments et la construction d'une maison individuelle avec piscine sur un terrain situé 22 rue de Niort, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cet arrêté ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Châtelaillon-Plage la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 M. B soutient que :  
 - la condition d'urgence est remplie s'agissant d'une demande de suspension d'un permis de construire et dès lors que les travaux doivent débuter le 13 février 2023 ; 
 - il existe un doute sérieux sur la légalité de la décision contestée ;  
 - en effet, elle a été signée par une autorité incompétente ;  
 - la division de la parcelle AD 192 n'a fait l'objet d'aucune déclaration préalable, de sorte qu'en application de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme, la demande de permis de construire déposée par la pétitionnaire doit être regardée comme tenant également lieu de déclaration préalable de lotissement et que l'arrêté contesté vaut décision de non-opposition à division et permis de construire ;  
 - la décision de non-opposition à division méconnait l'article UV 4.2.5 du règlement du PLUi et est ainsi illégale, dès lors que, dans cette zone, les constructions doivent être bâties avec un retrait d'au moins 3 mètres par rapport aux limites séparatives et, qu'en l'espèce, la division qui a été effectuée a pour effet de placer la maison à construire à moins de 3 mètres des limites séparatives entre la parcelle AD 1499 et la parcelle AD 1498 ;  
 - le permis de construire sur la parcelle AD 1499 est illégal en l'absence d'autorisation de division de la parcelle AD 192 ;  
 - en outre, la nouvelle parcelle AD 1499 ne pouvait être classée en zone UV 4 du PLUi, dès lors qu'elle ne donne pas sur le boulevard de la Libération, mais devait être classée en zone UM 3, de sorte que la hauteur de la construction ne pouvait dépasser 11 mètres ;  
 - le permis méconnait l'article 1.11.1 des dispositions communes à toutes les zones du PLUi en ce qui concerne l'évacuation des eaux pluviales, l'article 2.6.2.1 du règlement du PPRN relatif à l'emprise au sol hydraulique maximale, l'article 1.6.1 des dispositions communes à toutes les zones du PLUi relatif à l'aspect extérieur des constructions ainsi que la Charte architecturale de Châtelaillon-Plage. 
 Par deux mémoires enregistrés les 16 et 21 février 2023, M. A, représenté par Me Baudry, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4 500 euros soit mise à la charge de M. B en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que :  
 - la requête est irrecevable ;  
 - en effet, le requérant n'établit pas que le projet est susceptible d'affecter directement ses conditions d'occupation ou de jouissance de son bien, alors que le terrain d'assiette se situe en milieu urbain, qu'il était déjà bâti et que des bâtiments étaient déjà présents en limite de la propriété du requérant ; en outre, aucune fenêtre ne donne du côté Ouest et le balcon ne donnera pas sur le jardin du requérant et il n'y aura pas de perte d'intimité ; les eaux pluviales seront infiltrées sur la parcelle de façon à éviter leur résurgence sur les fonds voisins ;  
 - la requête est tardive, dès lors que le permis contesté a été affiché le 8 octobre 2021 et il n'est pas justifié du contenu de la lettre reçue par la mairie de Châtelaillon-Plage le 10 novembre 2021, de sorte que le recours gracieux invoqué n'a pas prorogé le délai de recours contentieux ; 
 - il n'est pas justifié de l'envoi à M. A du recours gracieux ;  
 - il n'existe pas de doute sérieux sur la légalité de l'arrêté contesté. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la requête enregistrée le 3 février 2023 sous le numéro 2300336 par laquelle M. B demande l'annulation de la décision attaquée. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Le Méhauté, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Au cours de l'audience publique tenue en présence de M. Chantecaille, greffier d'audience, M. E a lu son rapport et entendu :  
 - Me Giard, représentant M. B, qui reprend l'ensemble de ses moyens et fait valoir que l'intéressé a bien intérêt à agir, compte tenu du balcon vitré dont la réalisation est prévue dans le projet en litige et qui permettra des vues sur son jardin ; en outre, il s'inquiète pour l'infiltration des eaux pluviales sur une parcelle de terre située le long de l'un des bâtiments lui appartenant à l'arrière de sa propriété ;  
 - Me Raux, représentant M. A, qui reprend ses moyens de défense ; il précise que les dispositions du point 4.2.5 de l'article UV 4 du PLUi concernant les limites séparatives ne sont pas méconnues, que le projet prévoit la création de deux places de stationnement et que les dispositions du plan de prévention des risques naturels relatives à l'emprise au sol hydraulique maximale ne sont pas davantage méconnues. 
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience. 
 1. Par un arrêté du 27 septembre 2021, le maire de Châtelaillon-Plage a délivré un permis à M. A pour la démolition de bâtiments et la construction d'une maison individuelle d'une surface de plancher de 205,76 m² sur trois niveaux, de type R + 1 + combles aménagés, avec piscine, sur un terrain situé 22, rue de Niort. M. B demande la suspension de l'exécution de cet arrêté. 
 Sur les fins de non-recevoir opposées par M. A :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement () ". 
 3. En l'espèce, le projet en litige consiste en l'édification d'une maison individuelle d'une surface de plancher de 205,76 m² de type R + 1 + combles aménagés, avec piscine, sur un terrain de 231 m² jouxtant la propriété de M B et prévoyant notamment, du côté de celle-ci, la création d'une verrière au niveau des combles aménagés de nature à permettre des vues sur la cour-jardin de M. B. En outre, l'infiltration des eaux pluviales est notamment prévue à proximité immédiate de l'un des bâtiments de l'intéressé. Dans ces conditions, M. B justifie suffisamment de son intérêt à agir contre le permis de construire en litige.  
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R*.600-1 du code de l'urbanisme : " En cas () de recours contentieux à l'encontre () d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, () l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. () L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. ". 
 5. En l'espèce, les avis de réception postaux produits au dossier justifient suffisamment de la réception par la commune de Châtelaillon-Plage, le 10 novembre 2021, de la notification du recours gracieux exercé par M. B et de la réception par M. A, le 16 novembre 2021, de la notification du même recours gracieux, conformément aux dispositions précitées de l'article R*.600-1 du code de l'urbanisme. En outre, le recours gracieux dont la commune a accusé réception le 10 novembre 2021 a bien eu pour effet de proroger le délai du recours contentieux contre le permis de construire en litige, de sorte que la requête n'est pas tardive. 
 6. Il y a lieu, dès lors, d'écarter les fins de non-recevoir soulevées en défense. 
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 7. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. ". Aux termes de l'article L. 522-1 du même code : " Le juge des référés statue au terme d'une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu'il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d'y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l'heure de l'audience publique () ".  
 En ce qui concerne la condition d'urgence :  
 8. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. La construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l'exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite ainsi que le prévoit l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d'urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. En l'espèce, le recours dirigé contre l'arrêté en litige a été assorti d'une requête en référé suspension déposée avant l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le tribunal. En outre, il ressort des pièces du dossier que le début des travaux a été fixé au 13 février 2023. Dans ces conditions, la condition d'urgence doit être regardée comme remplie. 
 En ce qui concerne l'existence d'un doute sérieux : 
 9. D'une part, aux termes du premier alinéa de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme: " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. ". Au nombre des dispositions, dont l'autorité qui délivre le permis de construire doit en vertu de ce texte assurer le respect, figurent celles qui concernent les lotissements. Il suit de là qu'un permis de construire ne peut être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé ou autorisé dans des conditions irrégulières. Aux termes de l'article L. 442-1 du même code : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière () ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". Pour l'application de ces dispositions, une opération d'aménagement ayant pour effet la division d'une propriété foncière constitue un lotissement s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces lots. 
 10. D'autre part, aux termes de l'article L. 442-2 du code de l'urbanisme : " Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager. ". Aux termes de l'article L. 442-3 du même code : " Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. ". Aux termes de l'article R. 421-19 de ce code : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements : / - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / (). ". L'article R. 421-23 du même code énonce que : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ; () ". Enfin, aux termes de l'article R. 442-2 du même code : " Lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division. ". 
 11. M. A peut exciper de ce que le permis de construire qui lui a été délivré tient lieu de déclaration préalable de lotissement en application de l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que sa demande de permis indiquait clairement que le terrain d'assiette du projet était issu de la division de l'unité foncière bâtie cadastrée AD 192. Toutefois, dans la zone UV4 dans laquelle se situe le terrain qui a fait l'objet d'une division, l'article 4.2.5 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal applicable précise, en ce qui concerne l'implantation par rapport aux limites séparatives : " R égal 0 sur au moins une limite séparative. / Par rapport aux autres limites séparatives laissées libres : R supérieur ou égal à () 3 m à Châtelaillon-Plage ". Dans ces conditions, au vu du plan de masse du projet produit au dossier, le moyen tiré de ce que le maire de Châtelaillon-Plage ne pouvait autoriser le lotissement de la parcelle cadastrée section AD n° 192 est, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 27 septembre 2021 accordant le permis de construire en litige à M. A. Il y a lieu, dès lors, de suspendre l'exécution de cet arrêté jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité.  
 12. En application des dispositions de l'article L. 600-4 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens de la requête n'est, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de cet arrêté.  
 Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de M. A dirigées contre M. B qui n'est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A une somme de 1 200 euros à verser à M. B au titre des mêmes dispositions. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : L'exécution de l'arrêté du 27 septembre 2021 par lequel le maire de Châtelaillon-Plage a accordé un permis à M. A pour la démolition de bâtiments et la construction d'une maison individuelle avec piscine sur un terrain situé 22 rue de Niort est suspendue, jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur sa légalité. 
 Article 2 : M. A versera à M. B une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à M. C B, à M. D A et à la commune de Châtelaillon-Plage. 
 Fait à Poitiers, le 28 février 2023. 
 Le juge des référés, 
    Signé 
      A. E 
 La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
                                                                               Pour expédition conforme, 
   Pour le greffier en chef, 
             La greffière, 
        Signé 
   N. COLLET